رسميًا.. "توحيد المبادئ" تقرر مبدأ سريان الإجراءات لإنهاء العلاقة الإيجارية للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.. وتشترط توجيه إنذار إخلاء المستأجر المنصوص عليه فى القانون المدنى قبل إقرار "مهلة الـ5 سنوات"

أصدرت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها، بمحكمة النقض، حكما انتهت فيه إلى تقرير المبدأ الذى تبنته الأحكام التي انتهت إلى أن توجيه الإنذار المنصوص عليه في المادة 563 من القانون المدني قبل نفاذ القانون 10 لسنة 2022 يترتب عليه إنتهاء عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى ولا مجال لتطبيق أحكام هذا القانون، وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمن نصاً يوجب سريانه بأثر رجعي بعد انتهاء العقد والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة فى هذا الشأن .  

 

الخلاصة:

 

حكم دائرة توحيد المبادئ في الطعن رقم 23622 لسنة 92 ق الصادر بلسة 30/4/2024 بسريان الإجراءات التي تمت في شان انهاء العلاقات الايجارية للأشخاص الاعتبارية في الفترة ما بين حكم الدستورية الصادر في الطعن رقم 11 لسنة 23 قضاء دستوري الصادر بجلسة 5/5/2018 والقانون رقم 10 لسنة 2022. 

 

 

صدر الحكم في الطعن رقم 23622 لسنة 92 القضائية، برئاسة المستشار حسنى عبداللطيف، وعضوية المستشارين محمود سعيد، وعبدالعزيز إبراهيم الطنطاوى، ونبيل أحمد عثمان، وأحمد فتحى المزين، وعبدالرحيم الصغير زكريا، وعبدالصمد محمد هريدى، وعطيه زايد، وعمرو محمد الشوربجى، ونبيل فوزى إسكندر، وأحمد لطفى على، وبحضور كل من المحامى العام الأول لدى محكمة النقض محمد عبدالرحمن فكرى، وأمانة سر أحمد على.

 

الوقائع.. نزاع يخص الأشخاص الاعتبارية لغرض غير السكنى

 

تتحصل وقائع النزاع أنه في يوم 20 أكتوبر 2022 طعن بطريق النقض في حكم محكمة الاستئناف رقم 5837 لسنة 25 ق، ثم أودعت النيابة مذكرة أيدت فيها الرأي بقبول الطعن شكلا، وفى الموضوع برفض الطعن، وبجلسة 5 يونيو 2023 عرض الطعن على الدائرة التي تنظر الطعن – في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 15 يناير 2024 وبها سمعت المرافعة أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها، وقررت الدائرة إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها، ثم أودعت النيابة العامة مذكرة انتهت فيها إلى: 

 

 

أولا: العدول عن الأحكام الصادرة من محكمة النقض والمقررة لمبدأ امتداد عقود الايجار لغير غرض السكنى للأشخاص الاعتبارية وعن إعمال نص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 السارى اعتبارا من 7 مارس 2022 بأثر فورى مباشر على المراكز القانونية القائمة والوقائع التي لم تكن قد استقرت تحكيمات وقت العمل به برغم إنذار المستأجر بعدم الرغبة في تجديد العقد قبل صدور القانون الأخير.

 

ثانيا: مسايرة الاتجاه الثانى المقرر لمبدأ أن مؤدى قضاء المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستورية الذى تم العمل به في تاريخ 15 يوليو 2019 والذى مؤداه انحسار الامتداد القانوني عن عقود الإيجار متى كان مستأجر العين لغير غرض سكنى شخصا اعتباريا وخضوعها للقواعد العامة للقانون المدنى بما مفاده خضوعها لأحكام القانون المدنى وانتهائها بالتنبيه بالإخلاء إعمالا لنص المادة 563 من هذا القانون طالما صدر ذلك التنبيه بعد صدور حكم المحكمة الدستورية المشار إليه وقبل نفاذ القانون 10 لسنة 2022.

 

ثالثا: قبول الطعن شكلا، وفى الموضوع برفضه. 

 

 

وبجلسة 24 أبريل 2024 عرض الطعن على الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها، وبتلك الجلسة، تداولت الهيئة في المسألة المعروضة عليها من الدائرة المحيلة، والتزمت النيابة رأيها، وقررت الهيئة إصدار الحكم.   

 

تعارض الأحكام بشأن نفاذ طرد الأشخاص الاعتبارية من عدمه

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إذ ذهبت بعض الأحكام إلى أعمال نص المادة الثانية من القانون 10 لسنة 2022 السارى اعتبارا من 7 مارس 2022 بأثر فورى ومباشر على المراكز القانونية القائمة والوقائع التي لم تكن قد استقرت بحكم بات وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل قانون سابق عليها متى امتد أثار انقضائها حتى تاريخ صدور القانون الأول، بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أنه بصدور التنبيه المنصوص عليه في المادة 663 من القانون المدنى بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية وقبل نفاذ القانون 10 لسنة 2022 فإنه يترتب عليه انتهاء عقد الإيجار منذ تاريخ التنبيه، ومن ثم فلا مجال لتطبيق القانون سالف الذكر وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمن نصا يوجب سريانه بأثر رجعى بعد انتهاء مدة العقد.   

 

 

وبحسب "المحكمة": وحيث إنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة إن النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا المعدل بالقانون 168 لسنة 1998 على أن: "أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة.. ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالى لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخا أخر أسبق، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبى لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مباشر..."، يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبى أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالى لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية.  

 

إحالة الطعن لدائرة توحيد المبادئ بمحكمة النقض

 

وتضيف "المحكمة": هذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى لو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشف عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفى صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، كما أن النص في المادتين 558، 563 من القانون المدنى يدل – على ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض – على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركن فيه، وأنه إذ عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذرت إثبات المدة المدعاه أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإيجاره على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبلى غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة.

 

 

ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 سالفة البيان، وكان نص المادة الثانية من القانون 10 لسنة 2022 والمعمول به اعتبارا من 7 مارس 2022 على أنه: "مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الأعتبارية لغير غرض السكنى وفقا لأاحكام القانونين 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما بإنتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضى على غير ذلك.  

 

وتابعت: كما أنه من المقرر أيضا أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعى لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون – خروجا على هذا الأصل وفى الحدود التي يجيزها الدستور – برجعية آثره ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام الذى تسرى أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجه عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها مازالت سارية في ظله إذ تخضع هذه الأثار لأحكام القانون الجديد تغليبا لإعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره. 

 

 

لذلك:

 

قررت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجراية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بالأغلبية المنصوص عليه بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 المعدل:

 

أولا: بإقرار المبدأ الذى تبنته الأحكام التي انتهت إلى أن توجيه الإنذار المنصوص عليه في المادة 563 من القانون المدنى قبل نفاذ القانون 10 لسنة 2022 يترتب عليه إنتهاء عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى ولا مجال لتطبيق أحكام هذا القانون وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمن نصا بموجب سريانه بأثر رجعى بعد انتهاء العقد والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن.

 

ثانيا: بإعادة الطعن إلى الدائرة المحلية للفصل فيه.