الحلول القانونية للتعامل مع كوارث وضع اليد.. كيف تصدى القانون للتعدى على أملاك الغير.. المشرع وضع دعوى استرداد الحيازة لحفظ الحقوق

يتعرض العديد من الورثة والشركاء لعملية "وضع يد" على أملاكهم سواء عقارات أو أراضي أو شقق أو غيرها من الأملاك، وذلك قبل البت في دعوى تقسيم الميراث أو تحديد الأنصبة لكل شريك على التساوي، الأمر الذي يؤدى معه إلى إقامة أو رفع دعوى استرداد حيازة في محاولة لإعادة الأوضاع إلى وضعها الصحيح أو إلى ما كانت عليه، وفى الحقيقة المشرع المصري نظم دعوى استرداد الحيازة في المواد 958,959,960 من القانون المدني.

أما الفقهاء فقد عرفوا دعوى استرداد الحيازة: "بأنها الدعوى التي يتمسك فيها المدعي بحيازته التي سلبت منه طالبا الحكم بإلزام المدعي عليه بتسليم العقار اليه"، بينما عرفها أخرون أيضا أنها: "الدعوى التي يرفعها الحائز أو من انتقلت اليه حيازة العقار المغتصب طالبا رد العقار اليه"، وبسبب الطبيعة المتميزة لدعوى استرداد الحيازة رأى البعض أنها دعوى تتراوح بين أن تكون دعوى وضعت جزاء لعمل غير مشروع هو انتزاع الحيازة فهي دعوى من دعاوى المسئولية، وبين أن تكون وضعت لحماية الحيازة فهي دعوى من دعاوى الحيازة.   

كيفية التصدي لكوارث "وضع اليد" على الأملاك

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على شروط دعوى استرداد الحيازة من حيث التعريفات والشروط، والأثار المترتبة على دعوى الحيازة، وكيفية استرداد المواطن لحقه المسلوب منه، وكيف لصاحب العقار أو العين – الشقة – أو الأرض يستيقظ يوماَ ما ليجد أخر يتحكم في املاكه، إلا أن المشرع المصري لم يقف مكتوف الأيدي لمثل هذه الأفعال الخارجة عن القانون حيث تصدى لها من خلال القانون المدني وكذا قانون المرافعات – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد.

في البداية - إن الحيازة في القانون تعني وضع اليد على الشيء بنية التملك، ويقال للحيازة أيضًا الاستيلاء، أي أن الحيازة استيلاء يقع على الشيء، وتُعرف الحيازة على أنها: "انتفاع الإنسان بشيء أو حق على هذا الشيء انتفاعًا ظاهرًا فيه باعتباره مالك الشيء أو صاحب الحق عليه"، وللحيازة أنواع: حيازة تقليدية وهو النوع السائد، وهذا النوع لا يتوجب عليه أخذ موافقة مسبقة أو تراخيص من الجهات المعنية، وحيازة متخصصة وهي حيازة المشاريع التي تتطلب أخذ موافقة من الجهات المعنية، ولاسترداد الحيازة 4 شروط كالتالي: – وفقا لـ"أحمد". 

4 شروط دعوى استرداد الحيازة  

الشرط الأول: أن يكون المدعي حائز حيازة مادية

أن يكون المدعي حائزاً للعقار وقت فقد حيازته حـيازة مادية حالية صحيحه، أي يجب توافر شروط صحة الحيازة من استمرار وهدوء ووضوح، ولا يشترط قانونية الحيازة، ولكن تكون مادية فيجوز للمستأجر والمستعير والحارس رفع دعوي استرداد الحيازة نيابة عن الحائز قانونا، ولا يجوز رفع الدعوى بصدد الأموال العامة، لأنه لا يجوز حيازتها، فلا يجوز للمرخص له رفع دعوي استرداد حيازة ذلك العقار.

الشرط الثاني: أن يقع سلب للحيازة  

يشترط لقبول الدعوى سلب الحيازة بطريق غير مشروع، فيتعين سلب الحيازة مادياً وبصفه كاملة إذ أن دعوى الحيازة شرعت لحماية الحائز من أعمال الغصب، فالدعوى تفترض الحيازة المادية الحالية للعقار وقت سلبها وأن العمل غير المشروع قد وقع في العقار الذي هو في حيازته، أما إذا كان ما يدعيه الحائز هو حرمانه من حيازة حق ارتفاق علي عقار مملوك للغير وتحت يد الغير فإن هذا لا يبرر دعوى استرداد الحيازة، وإن كان يجيز رفع دعوى منع تعرض إذا توافرت شروطها. 

وإذا كان العمل غير المشروع وقع في عقار المعتدي لا يكفي لرفع دعوي استرداد الحيازة، وإنما دعوى وقف الأعمال الجديدة إذا توافرت شروطها، والمراد بالقوة المستعملة لسلب الحيازة كل فعل يؤدى الي منع الحيازة الواقعية فلا فرق بين القوة المادية أو المعنوية، فيجوز أن يبني الغصب على أساليب الغش والتدليس والخداع وغيرها، ويجوز رفع دعوي استرداد الحيازة ولو كان الإكراه صادرا من سلطة عامة، كما لو تخلي الحائز عن عقاره بناء علي أمر من النيابة أو بناء على إجراء من الشرطة.

أما إذا تم الإخلاء تنفيذا لقرار إداري يختص القضاء الإداري بوقف تنفيذ القرار أو إلغاؤه، ولكن نقل الحيازة عن طريق القضاء سواء كان تنفيذاً لحكم قضائي صادر في مواجهة الحائز أو بناء علي سند تنفيذي آخر فيحول دون قبول دعوى استرداد الحيازة، وذلك لأن انتقال الحيازة يستند في هذه الحالة الي حجية هذه السندات وقوتها التنفيذية، وكذلك لا تقبل دعوى استرداد الحيازة إذا كان المدعي مرتبطاً مع المدعي عليه بعقد وكان سلب الحيازة يدخل في نطاق هذا العقد فليس للمدعي في هذه الحالة أن يلجأ الي دعوى استرداد الحيازة، وإنما يتعين أن يلجأ لدعوى العقد . 

الشرط الثالث: أن تكون الحيازة علانية 

وذلك إذا كان فقد الحيازة علانية، وذلك لعلم الحائز تاريخ سلب الحيازة منه، أما إذا كان سلب الحيازة وقع خفيه دون علم الحائز فإن السنة التي يجب أن ترفع الدعوى خلالها تسري من وقت أن ينكشف سلب الحيازة، والحائز الذي يرفع دعوى استرداد الحيازة يجب أن تكون حيازته قد استمرت سنه كاملة على الأقل فإن لم تكن قد استمرت هذه المدة وانتزعت منه ولم يكن استردها خلال سنه كان من انتزع الحيازة هو الحائز، وتحمي حيازته لأنها بقيت سنه، وقضت محكمة النقض إلى أن مدة السنة هي مدة تقادم خاص تسري عليها قواعد الوقف والانقطاع.

وكذلك قضت بأن نص المادة 958 مدني: "لحائز العقار إذا فقد الحيازة أن يطلب خلال السنة التالية لفقدها ردها إليه......."، يدل على أن فوات الميعاد دون رفع الدعوي يؤدي إلى انقضاء الحق فيها وبالتالي فهي مدة تقادم خاص وتنقطع بالمطالبة القضائية.

الشرط الرابع: أن ترفع الدعوى خلال سنه من سلب الحيازة  

يشترط في دعوى استرداد الحيازة أن تكون حيازة المدعي استمرت سنه كاملة دون انقطاع قبل فقد الحيازة منه، ولكن أجاز القانون الاستغناء عن هذا الشرط في دعوى استرداد الحيازة في حالتين:  

الحالة الأولى: إذا فقدت بالقوة

المقصود بالقوة انتزاع الحيازة بالإكراه، يجوز تحت هذه الحالة أن يرفع الحائز دعواه ولو لم تدم حيازته إلا يوم واحد طالما فقدت منه الحيازة بالإكراه والقوة. 

الحالة الثانية: إذا كانت حيازة المدعي أفضل من حيازة المعتدي

في حالة ما تكون حيازة المدعي لم تكمل سنه، وأيضاً المدعي عليه الذي سلب الحيازة لم تكمل حيازته مدة سنه 

ولم يترك القانون للقاضي حق المفاضلة وإنما وضع له معيارين للتفضيل كالتالى: 

المعيار الأول: الحيازة الأحق بالتفضيل هي التي تقوم على سند قانوني 

فإذا قدم المدعي سنداً قانونيا لحيازته كعقد بيع أو عقد إيجار ولم يقدم الخصم سنداً لحيازته كانت حيازة المدعي أفضل

اما في حالة إذا قدم الخصمان سندات متعادلة، فإن القاضي لا يحقق هذه المستندات أو يفصل فيها لأنه بذلك يصبح قاضي للحق، ولا يجوز الجمع بين دعوي الحيازة ودعوى الحق فيلجأ للمعيار الثاني.

المعيار الثاني: الحيازة الأحق بالتفضيل هي الأسبق في التاريخ.

رأى محكمة النقض في الأزمة 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذا الأمر حيث قضت بأن مفاد نص المادة 958 مدني: " أن الدعوى إنما شرعت لحماية الحائز من أعمال الغصب التي يتعرض إليها، ومن ثم يكون قبولها رهنا بأن يكون لرافعها حيازة مادية حالية ومعني كونها (مادية) أن تكون يد الحائز متصلة بالعقار اتصالا فعليا يجعل العقار تحت تصرفه المباشر وكونها (حالية) أن الاتصال قائماً حال وقوع الغصب، ولا يشترط أن تكون هذه الحيازة مقرونة بنية التملك فيكفي لقبولها أن تكون لرافعها حـيازة فعليه فيجوز رفعها من المستأجر، وهو ما قررته المادة 575 مدني.

وكذلك أحكام محكمة النقض على أن: " دعوى استرداد الحيازة تقوم علي رد الاعتداء غير المشروع ولو كانت لا تستند إلي حق متي كانت معتبرة قانونا، ولذلك لا يشترط فبها نية التملك عند الحائز، ولا وضع اليد لمدة سنه سابقة علي التعرض ويكفي في قبولها أن يكون لرافعها حيازة مادية تجعل يد الحائز متصلة بالعقار اتصالا فعلياً قائما في حال وقوع سلب الحيازة بقوة أو إكراه".