قاعدة رئيسية تحكم آليات عمل الجهات المختصة في إعداد وصياغة رؤى متكاملة بشأن حل ملف "الإيجار القديم" والذي يمثل إشكالية متوراثة معقدة، وهي مراعاة الأحكام الدستورية الصادرة في هذا الصدد، كما تعمل اللجنة البرلمانية الحكومية المشكلة في إطار مجموعة من الثوابت، ومنها وجود مهلة انتقالية قبل تحرير العلاقة الإيجارية، وتوفير مساكن بديلة للمستأجرين سواء بنظام الإيجار أو التمليك، وإنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين.
وهو ما أكده النائب أحمد السجيني، عضو اللجنة الحكومية البرلمانية المشكلة، بتأكيده أن قناعته وفهمه للفترة الانتقالية التي ستنص بالقانون، فستكون بالنسبة للساكن الأصلي، و ما رتبه له حكم المحكمة الدستورية فى 2002 فإنها تتدرج فى تغيير القيمة الإيجارية حتى تصل إلى القيمة السوقية فى فترة انتقالية لعدد معين من السنوات يتفق عليها ولا تنتهي بالإخلاء إلا بالتراضى وذلك وفقا للبدائل المقدمة من الحكومة، بينما التجاري و الإدارى والشقق المغلقة فسوف يتم تحرير القيمة الإيجارية وكذلك تحرير العلاقة التعاقدية والتى تنتهى بالإخلاء متى انتهت مدة العقد احتراما أيضا لحكم المحكمة الدستورية فى 2018 و هذا مكتسب كبير للملاك بل يمثل المنفعة الأكبر من حيث القيمة و الاستفادة ".
وفي قراءة للأحكام الدستورية الصادرة في هذا الملف، يقول الدكتور صلاح فوزي، الفقيه الدستوري، أن حكم 2002 يقضي بأن من استفاد بالامتداد لا يمكنه الاستفادة مرة آخرى أي الامتداد للجيل واحد في عقد الإيجار من المستأجر إلى أول طبقة من زوجته أو أبنائه، وذلك في شأن المادة 69 من قانون إيجار الأماكن في العلاقة بين المالك والمستأجر .
ولفت إلى أن التعديلات الجديدة ستسمح بإعادة النظر في العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال عدة سنوات تدريجية ترفع القيمة الإيجارية وفقا للمكان والمساحة والحجم والموقع حتى نصل إلى القيمة السوقية الحقيقية ولا تنتهي العلاقة إلا بالتراضي، مطالبا بضرورة أن يكون هناك قدر كبير من التريث والتدارس في شأن تحرير القيمة الإيجارية حتى ولو تدريجيا كما أن هناك حاجة لدراسة اجتماعية كبيرة قد تختلف حال التجاور وتحديد معايير العوز.
وأشار "فوزي" إلى أن أحكام الدستورية العديدة تفيد بأنه لا يمتد إلا لطبقة واحدة وهذا هو القيد الرئيسي وذلك فيما يخص الأماكن المستأجرة للسكن بينما حكم الدستورية لغير الغرض السكني والأشخاص الاعتبارية، فقد قضى بعدم دستورية الامتداد المطلق، مقترحا أن يكون مثل قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لمدة 5 سنوات.
وشدد أن القوانين لا تسعى لتحقيق الرضاء الكامل بينما تحقيق مصلحة عامة ولكن لابد وأن تزيل الإجحاف قدر الإمكان، مقترحا أن تشمل التعديلات بأنه في حال وفاة المستأجر وله أبناء لا يحدث امتداد تلقائي ويتم إلزام المؤجر بتحرير عقد لهم ليزيد العقد في القيمة الإيجارية بشكل مقبولولابد من مراعاة الأزمة الاجتماعية لبعض الأسر وإيجاد بدائل واضحة.
بينما يقول محمد عبد العال، المحامي بالنقض والخبير القانون المتخصص في الإيجارات، أن المحكمة الدستورية بدأت في التصدي لنصوص قانون الإيجار القديم منذ 1995 ومن ثم يتم تعديل هذا القانون بموجب هذه الأحكام منذ منتصف التسعينات، قائلا " مقولة لم يطرأ عليه أي تعديل فهي مقولة خاطئة وعملت أحكام المحكمة للوصول بالعلاقة التعاقدية الإيجارية إلى الحد الأدنى للشروط في التعاقدات بالقانون المدني..وتم تقليص كافة الضمانات التي كانت يقررها القانون للمستأجر و والتي كانت تعطى حتى أقارب الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة وقصرت الامتداد على الأسرة فقط ".
وتابع "عبد العال" أنه في نوفمبر 2002 صدر حكما خاص بالإيجار السكني، كان هناك حكما بامتداد مقرر لمدة واحدة لأسرة المستأجر الأصلي ولوالديه بشرط الإقامة السابقة مع المستأجر الأصلي، بينما التجاري فقد صدر في 1997 ما يقضى بعدم دستورية استمرار لا نهائية العقد التجاري وبناء عليه صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 والذي نفذ الحكم الدستوري وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر الأصلي ووزان بين حقوق المالك والمستأجر وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر وأقر بزيادات القيم الإيجارية تعويضا للمالك وهذا ما قررته المحكمة الدستورية في 2002 و2004 وقضت بدستوريته.
وأوضح أن أحكام "الدستورية" حصنت المراكز القانونية للتجاري الطبيعي وهو ما أكده وزير الدولة للشئون البرلمانية، بينما التجاري للأشخاص الاعتبارية ففي عام 2018 أصدرت المحكمة الدستورية حكمها الخاص بالأشخاص الاعتبارية وقررت أن طبيعة الشخصية الاعتبارية يصعب بطبيعته تحديد مدته وقضت بإنهاء هذه العقود وهو ما صدر بشأنه مؤخرا القانون الصادر عن البرلمان بشأن الأشخاص الاعتبارية والذى أعطى مدة توفيق أوضاع 5 سنوات.
وأكد "عبد العال " أن ما استعرضه من أحكام هي الأبرز والعبرة في أي مقترح قيد الدراسة لابد وأن يكون لمجموع الأحكام الدستورية الصادرة ولا يجوز خروجه عن مقتضاها أو نطاق الحكم الدستوري زيادة أو نقصانا ولا يجوز أن تكون مغايرة لتلك الأحكام طبقا لنص المادة 195 من الدستور.
وعن الوحدات المغلقة، فقد أكد أن قانون الإيجار القديم يشير إلى أن المستأجر يترك العين تركا نهائيا، والمؤجر عليه إثبات ويقيم دعوى لترك العين نهائيا، معتبرا أن إخلاء تلك الوحدات يصطدم مع النص الدستوري والذى يؤكد على عدم إخلاء أحد من مسكنه إلا بحكم قضاىي.
وشهدت جلسات مجلس النواب، خلال الأسابيع الماضية رسائل طمأنة من رئيس مجلس النواب فيما يخص مناقشة المجلس لتعديلات الإيجار القديم بمجرد وروده من الحكومة، مؤكدا أن المجلس النيابى لن يمرر أى تعديلات تشريعية خاصة بالإيجار القديم لغرض سكني إلا بما يحقق مصلحة الجميع، قائلا "نتمنى الخير لكل المواطنين المصريين مالك ومستأجر، ولن نجور على حق أحد أو نسمح بذلك...مشروع قانون الإيجار القديم سيخرج بشكل متوازن ولن يمرر إلا وبما يحقق المصلحة العامة للجميع، لاسيما والضمير اليقظ للنواب"، كما شدد أن اللجنة البرلمانية خلال مناقشتها لمشروع قانون الإيجار القديم للغرض سكني بمجرد وروده إليها سوف تقوم باستطلاعات الرأي ومواجهات.
