رئيس الوزراء يصدر قرارا بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى.. لا يجوز الإعلان عن البيع قبل الحصول على اعتماد المخطط العام

أصدر الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، اليوم الإثنين، قرارا ينص على أن تلتزم جهات الولاية بإدراج "ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين" ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.

وحدد القرار ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين، من خلال عدد من المواد، حيث تضمنت المادة (1) مجموعة من التعريفات، وتشمل الوزارة والمقصود بها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، كما تضمن تعريف جهة الولاية بأنها هى الجهة الرسمية المسئولة عن التصرف أو التعاقد، وكذلك الشركات المملوكة للدولة والتى تساهم بها الدولة، كما تضمن تعريفات أخرى وهى المطور العقاري، وكذا المشروع/ المشروع العقاري، والمرحلة وهى جزء من المشروع الذى يجوز أن تصل مساحته إلى 100% من مساحة المشروع، ويتم تحديده من قبل المطور العقاري، ويتم اعتماده من جهة الولاية، بالإضافة إلى تعريف آخر وهو مساحة المشروع التى تتحدد بين مساحة محدودة أقل من 50 فدانا، وصغيرة من 50 وأقل من 100 فدان، ومتوسطة من 100 وأقل من 500 فدان، وكبيرة من 500 وأقل من 1000، وقصوى من 1000 فدان فأكثر.

 كما تضمن القرار تعريفات أخرى تتمثل فى التكلفة الإنشائية، والبرنامج الزمني، ونسبة الإنجاز وهى نسبة المنفذ الفعلى من أعمال المرحلة مقارنة بالبرنامج الزمنى المعتمد للمشروع، إضافة إلى تعريف السنة المالية التى يقصد بها السنة من 1 يناير وحتى 31 ديسمبر، والمصروفات أى 20% من الإيرادات للصرف خارج المرحلة للمصروفات الإدارية.

وفى المادة (2) حدد القرار الضوابط والمعايير الملزمة على المطور العقاري، والتى من بينها فتح حساب بنكى مستقل للمشروع/ المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع/ المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة، وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى.

وفى حالة حصول المطور العقارى على قرض للمشروع/ المرحلة، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين للمشروع / المرحلة، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أى حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزى المصري.

كما تتضمن الضوابط أيضا: تقسيم المشروع إلى عدد من المراحل، ويجوز أن يقوم المطور باعتبار المشروع مرحلة واحدة مساحتها 100% من مساحة المشروع، وتعد المرحلة هى وحدة التعامل على المشروع فيما يخص التصريح ببدء البيع، وللمطور بيع جزء فقط من المرحلة إذا ما طلب ذلك.

كما تشمل الضوابط الالتزام بالبرنامج الزمنى المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع/ المرحلة، ويجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع فى ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة.

وحول قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، نصت المادة (3) على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع / المرحلة، تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة، أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو التسهيلات الائتمانية الخاصة، أو خطاب ضمان بنكي، ويتحدد ذلك محسوباً على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا لمساحة المشروع / المرحلة، الجزء المطلوب طرحه للبيع، طبقاً لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط، والذى يشير إلى أن مساحة المشروع / أو المرحلة / أو جزء من المرحلة، إما أن تكون مساحة محدودة فتكون النسبة 20%، أو مساحة صغيرة بنسبة 15%، أو مساحة متوسطة بنسبة 10%، أو مساحة كبيرة بنسبة 5%، أو مساحة قصوى بنسبة 3%.

كما نصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه بالحساب البنكى الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد، ويكون على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية، يكون معتمداً من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يوماً من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية، كما يلتزم المطور العقارى بالاحتفاظ باحتياطى 5% أو خطاب بنكى من إجمالى التحصيلات بالحساب البنكى لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطي، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطى طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن المتبقى من هذا الاحتياطى بعد إتمام تسليم المرحلة.

ووفقا للقواعد، يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقارى من المقيدين بسجل مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصري، أو الهيئة العامة للرقابة المالية، كما يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى 50% من المطروح شريطة الالتزام بكافة القيود الواردة بالمادة ( 2-1) خلال 30 يوما وشريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع.

ونصت المادة (4) على أنه يجب أن يلتزم المطور العقارى بوجود المبلغ المالى المشار إليه بالمادة (2-1) بالحساب البنكى كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائى للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالى بالحساب البنكى تنازليا مع معدلات إنجاز المشروع/ المرحلة وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (30%) من تنفيذ المشروع/ المرحلة المطروحة للبيع طبقاً للمساحة؛ فالحد الأدنى لإلغاء شرط الحساب البنكى للمساحة المحدودة 30%، والمساحة الصغيرة الحد الأدنى لها 25%، والمتوسطة 20%، والكبيرة 15%، والقصوى 10%.

ونصت المادة (5) على أنه مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقارى والعميل، فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقاً للعقد مع المطور العقاري، يتم منح المطور اثنى عشر شهراً للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهراً ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.

وفى حال تجاوز مدة التأخير عن (24) شهراً يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده فى خلال مدة 3 أشهر من الطلب.

ويسرى حكم هذه المادة على كافة المشروعات، بما فى ذلك المشروعات الجارى تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط، وفى حال النص فى العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الوارد بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجارى تنفيذها فى حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور هذه الضوابط، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع/ المرحلة.

وبالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها، نصت المادة (6) على أن يلتزم المطور العقارى بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة، والتى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التى سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة، مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع، وفى حالة مخالفة البرنامج الزمنى المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقارى وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

ووفقا للمادة (7) المتعلقة بالإخلال بالشروط والضوابط؛ ففى حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ثم الإعلان فى وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.

وخصصت المادة (8) لمبالغ الصيانة، وهى المبالغ المحصلة من المشترين، ووفقا لهذه المادة يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيها وطبقاً للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع/ المرحلة.

أما المادة (9) فركزت على أعمال الصيانة والتشغيل، ونصت على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التى يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة فى قانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وذلك بالصرف من عوائد وديعة الصيانة التى تم تحصيلها ويتحمل المشترى أية تكاليف تزيد عن هذه العوائد.

ونصت المادة (10) على أن هذه الضوابط تسرى على كافة مشروعات التطوير العقاري، بما فى ذلك كافة مشروعات التنمية والتطوير السكنى والسياحي، ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري.

وفيما يتعلق بصندوق تأمين ضد المخاطر، نصت المادة (11) على أن يراعى عند إنشاء اتحاد المطورين إنشاء صندوق تأمين ضد المخاطر، ويتم وضع آليات تمويلية وقواعد الصرف منه بمعرفة اتحاد المطورين.

وأكدت المادة (12) أنه يُعمل بشأن هذه الضوابط على كافة المشروعات / المراحل الجديدة.