وافق مجلس الوزراء، برئاسة الدكتور مصطفى مدبولي، على مشروع قرار رئيس مجلس الوزراء بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون التصالح في بعض مُخالفات البناء وتقنين أوضاعها، الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023، وذلك بعد مرور 120 يوما على نشر القانون بالجريدة الرسمية وتحديدا في عددها الصادر بتاريخ 17 ديسمبر 2023 الماضى، بالموافقة والتصديق على تعديلات قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر برقم 187 لسنة 2023، ليسد الثغرات والإشكاليات التي وقعت في القانون السابقين وهما قانون التصالح منذ عام 2019 ثم تعديلاته في 2020 وأخيرًا في 2023م الذي صدق عليه رئيس الجمهورية الذي أصبح بمثابة تصحيح للأخطاء لتقنين أوضاع جميع الإنشاءات.
3 تعديلات متتالية حدثت في قانون التصالح في بعض مخالفات البناء منذ خروج قانون التصالح عام 2019، حيث كان بمثابة تحد كبير للدولة المصرية، لإنهاء مخالفات البناء التي وقعت على مراحل كبيرة ومختلفة، وأثار القانون سالف الذكر الرأي العام المصرى برمته، وذلك نظرًا لاحتكاكه بالمُلاك أو المستأجرين للعقارات المُخالفة على مستوى الجمهورية، وتسببت قواعده العامة في عدم وضوح الرؤية أو الصورة، حيث يصعب توحيد المقاييس في ظل قرى فقيرة وتعديات كل حالة تختلف مع غيرها في نفس النطاق الجغرافي، وأصبح السؤال المطروح هل قانون التصالح 2019م وتعديلات في 2020م، وأخيرًا في 2023م صار بمثابة تصحيح للأخطاء الماضية.
20 سؤالا وإجابة توضح كل ما تريد معرفته عن اللائحة التنفيذية لقانون التصالح في مخالفات البناء
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على 20 سؤالا وإجابة توضح كل ما تريد معرفته عن اللائحة التنفيذية لقانون التصالح في مخالفات البناء رقم 187 لسنة 2023 فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، والإشكاليات التي تصدى لها القانون وعمل على حلها، حيث يعتبر هذا القانون من أهم قوانين التصالح فى البناء ليزيل عوارا كبيرا فى النقص التشريعى الوارد بالقانون 119 لسنة 2008 والمسمى قانون البناء الموحد أو ذلك القانون رقم 17 لسنة 2019 والمسمى بقانون التصالح أو ماطرأ عليه عليه من تعديل بالقانون رقم 1 لسنة 2020، خاصة وأن قانون التصالح الجديد يلغى كل نص يخالفه حسب مواد الاصدار الخاصة بالقانون الجديد – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.
ما المستندات المطلوبة في التصالح؟
في البداية - نصت المادة (5) من اللائحة التنفيذية يقدم ذوو الشأن طلب التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة، وفقًا للنموذج رقم (1) المرافق لهذه اللائحة، خلال المدة المقررة قانونًا، مصحوبًا بالمستندات التالية ونسخة رقمية منها – وفقا لـ"الجعفرى":
1- صورة من بطاقة الرقم القومى لمقدم الطلب.
2- المستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المطلوب التصالح عليها.
3- الإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب، وسداد مقابل جدية التصالح وتقنين الأوضاع طبقًا للفئات التى تحددها المادتان (6 ، 7) من هذه اللائحة.
4- نسختان من الرسومات المعمارية للأعمال المخالفة المنفذة على الطبيعة المقدم عنها طلب التصالح معتمدتان من مكتب هندسى أو مهندس نقابى تخصص مدنى أو عمارة، بحسب الأحوال.
5- تقرير هندسى عن السلامة الإنشائية للمبنى المخالف، صادر من أحد المكاتب الهندسية الاستشارية أو من مهندس استشارى مقيد بنقابة المهندسين متخصص فى تصميم المنشآت الخرسانية أو المعدنية بحسب الأحوال، أو من أحد المراكز البحثية أو كليات الهندسة على أن يُوَقَّع عليه من مهندس استشارى متخصص بذات الجهة مصدرة التقرير، وفقًا للنموذج رقم (2أ) المرافق لهذه اللائحة، ويُكتَفى بتقرير من مهندس مقيد بنقابة المهندسين متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد على مائتى متر مربع ولا يجاوز ارتفاعه ثلاثة أدوار، وفقًا للنموذج رقم (2ب) المرافق لهذه اللائحة.
6- شهادة قيد مُؤمنة للمهندس مُصدر التقرير، صادرة من نقابة المهندسين، أو صورة منها بعد الاطلاع على الأصل.
7- نسخة من الرسومات المرافقة لترخيص البناء، وصورة الترخيص إن وجدا.
8- شهادة بتحديد جهة الولاية من المركز التكنولوجى المختص بالنسبة للمخالفات الواقعة بنطاق وحدات الإدارة المحلية.
9- ما يفيد الموافقة على تقنين وضع اليد طبقاً للقانون المنظم لذلك، وذلك بالنسبة لمخالفة التعدى بالبناء على الأراضى المملوكة للدولة ملكية خاصة.
10- الاعتداد فى تحديد تاريخ المخالفة البنائية بأى من المستندات الآتية:
- شهادة من وحدة المتغيرات المكانية بالمحافظات تفيد تاريخ ارتكاب المخالفة محل طلب التصالح ووصفها وإحداثيات الموقع، وذلك فى الحالات التى يمكن إثباتها بالتصوير الجوى .
- المستند الدال على تاريخ الإجراءات القانونية التى تم اتخاذها حيال المخالفة .
- تقرير معاينة سابق على تقديم الطلب من إحدى اللجان الفنية المختصة، أو أى جهة إدارية .
- المستند الدال على تاريخ توصيل أى مرفق من مرافق العقار (كهرباء - مياه - غاز - تليفون – إنترنت) .
- مستخرج رسمى صادر من مصلحة الضرائب العقارية .
- عقود البيع المشهرة، وعقود الإيجار مثبتة التاريخ .
- صورة ملتقطة من القمر الصناعى صادرة من جهة رسمية .
- تقرير هندسى يثبت تاريخ ارتكاب المخالفة صادر من إحدى كليات الهندسة بالجامعات المصرية الخاضعة لقانون تنظيم الجامعات الصادر بالقانون رقم 49 لسنة 1972 أو المركز القومى لبحوث الإسكان والبناء.
11- بالنسبة لمخالفة التعدى على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا يرفق بطلب التصالح عقد اتفاق موثق بالشهر العقارى بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق المتبادلة بالموافقة على تقديم طلب التقنين على التعديات القائمة الموضحة بالعقد، ويُستثنى من تقديم عقد الاتفاق المشار إليه بالفقرة السابقة ، الإخلال بحقوق الارتفاق من جميع أصحاب هذه الحقوق .
12- بالنسبة لمخالفة تجاوز قيود الارتفاع يُرفَق بالطلب - بالإضافة إلى ما سبق - المستندات الآتية: شهادة منسوب لأعلى نقطة بالعقار صادرة من الهيئة المصرية العامة للمساحة أو إدارة المساحة العسكرية، إحداثى للمبنى محل المخالفة معتمد من إحدى الجهات الإدارية .
13- بالنسبة للمخالفات التى تمت بالعقارات الواقعة داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة يُرفَق بالطلب المستندات الآتية : خريطة مساحية مثبت بها ما يفيد تطابق المبنى محل المخالفة مع خطوط التنظيم معتمدة من الجهة الإدارية المختصة، وصورة فوتوغرافية للمخالفة محل طلب التصالح .
14- إقرار بصحة المستندات المرافقة للطلب والبيانات المثبتة به ومنها المساحة وعدد الأدوار وفقًا للنموذج رقم (1) المرافق لهذه اللائحة، وعلى الجهة الإدارية المختصة استلام طلب التصالح، وإعطاء مقدم الطلب شهادة طبقًا للنموذج رقم (3) المرافق لهذه اللائحة تفيد تقدمه بالطلب مثبتا بها رقمه وتاريخ قيده والمستندات المرافقة له، ولا يحول عدم اتخاذ إجراء قانونى حيال المخالفة المطلوب التصالح عليها دون تنفيذ حكم الفقرة السابقة، ويترتب على تقديم هذه الشهادة إلى المحكمة أو الجهات المختصة ، بحسب الأحوال، وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة، ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة فى شأن الأعمال المخالفة محل هذا الطلب إلى حين البت فيه أو البت فى التظلم، بحسب الأحوال.
ما موقف طلبات التصالح التي تم تقديمها وفقا للقانون القديم؟
نصت ( المادة الثانية ) من اللائحة التنفيذية (تُحال طلبات التصالح وتقنين الأوضاع والتظلمات التى قُدمت وفق أحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 فى شأن التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، ولم يتم البت فيها أو لم تنقض مواعيد فحصها ، بحسب الأحوال، إلى لجان البت والتظلمات المُشكلة طبقًا لأحكام قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023 على أن تُنظر وفق الأحكام والإجراءات الواردة به، وذلك دون سداد رسم فحص جديد أو مقابل جدية التصالح ، فى حال سدادهما من قبل، ويكون سعر المتر المسطح فى حال قبول طلب التصالح وتقنين الأوضاع أو التظلم بذات الأسعار التى تم إقرارها وفقًا لأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 المشار إليه وما طرأ عليها من تخفيضات – الكلام لـ"الجعفرى".
ويجوز لذوى الشأن الذين رفضت طلبات تصالحهم وتقنين أوضاعهم طبقاً لأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 المشار إليه، ولم تنقض المدة المقررة للتظلم منها، التقدم بتظلماتهم للجان التظلمات المشكلة طبقًا لأحكام قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023 خلال ثلاثين يومًا تبدأ من تاريخ العمل باللائحة المرافقة، كما يجوز لذوى الشأن الذين رفضت طلبات تصالحهم وتقنين أوضاعهم طبقاً لأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 المشار إليه، وانقضت المدة المقررة للتظلم أو تم البت فيه بتأييد الرفض، التقدم بطلب التصالح وتقنين الأوضاع وفق أحكام قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023، وذلك مع مراعاة الآتى:
- سداد رسم فحص جديد.
- سداد مقابل جدية التصالح وتقنين الأوضاع المحدد باللائحة المرافقة أو الفرق المستحق بعد إجراء مقاصة بينه وبين ما سبق سداده من مقابل جدية التصالح ولم يُسترد.
هل يجوز استكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه؟
نعم - نصت (المادة الثالثة) من اللائحة التنفيذية (لذوى الشأن التقدم بطلب إلى الجهة الإدارية المختصة باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع، وذلك فى المخالفات التى كان محلها أعمدة أو حوائط أو أعمدة وحوائط أو أعمدة وأسقف فقط، والتى قُبِل بشأنها التصالح فى ظل العمل بأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 المشار إليه، على أن يسمح الهيكل الإنشائى للمبنى وأساساته بتحمل الأعمال المطلوب استكمالها – طبقا لـ"الجعفرى".
ما المستندات المطلوبة لاستكمال أعمال الدور؟
يُرفق بالطلب المستندات الآتية:
1- صورة بطاقة الرقم القومى لمقدم الطلب
2- ما يفيد إتمام إجراءات التصالح (نموذج رقم 10 السابق صدوره) .
3- نسختان من الرسومات الهندسية المعمارية والإنشائية أو إحداهما ، بحسب الأحوال، والمعتمدة من مهندس مقيد بنقابة المهندسين، تخصص مدنى أو تخصص عمارة، بالأعمال المطلوبة.
4- تقرير هندسى من مهندس تخصص مدنى مقيد بنقابة المهندسين ، يفيد أن الهيكل الإنشائى للمبنى وأساساته يتحملان الأعمال المطلوب استكمالها . وتتولى إدارة التخطيط والتنظيم بالجهات الإدارية المختصة ما يلى:
أ- مراجعة المستندات المقدمة طبقاً للقرار السابق بقبول التصالح وتقنين الأوضاع ، والرسومات المرفقة به ، للتأكد من مطابقتها لذات المسطح والارتفاع المتصالح عليه.
ب- تقديم قرار قبول التصالح للسلطة المختصة لتعديله بإضافة التصريح باستكمال أعمال الدور.
ج- تسليم ذوى الشأن نسخة معتمدة من القرار الصادر بعد تعديله، ودون أى رسوم، مرفقًا به نسخة من الرسومات الهندسية المعتمدة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تقديم الطلب.
ما قيمة رسوم فحص طلب التصالح؟
نصت مادة (6) من اللائحة التنفيذية: يتم سداد رسم فحص طلب التصالح طبقا لفئات الرسم الآتية: إجمالى مسطح الأعمال المخالفة الفئة بالمدن والمناطق الصناعية الفئة بالقرى وتوابعها جاءت كالتالي:
1- بداية من 250 مترا مربعا يكون 500 جنيه للمدن والمناطق الصناعية، و125 جنيها في القرى وتوابعها.
2- من 250 مترا حتى 500 متر مربع يكون 1000 جنيه للمدن والمناطق الصناعية، و250 جنيها في القرى وتوابعها، وتزيد وفقا حسب المساحة بالمتر والمربع.
3- أكثر من ألف متر مربع حتى ألفي متر مر به تكون 3000 جنيه في المناطق الصناعية والمدن، 2000 جنيه في القرى وتوابعها.
4- أكثر من ألفي متر مربع حتى 4 آلاف متر مربع يكون 4 آلاف جنيه في المدن والمناطق الصناعية، ويكون 3500 جنيه للقرى وتوابعها.
5- أكثر من 4000 متر مربع تكون قيمة التصالح 5 آلاف جنيه لكل من المدن والقرى والمناطق الصناعية.
ما النسبة المقررة ومقابل جدية التصالح وقيمته؟
نصت مادة (7) من اللائحة التنفيذية يتم سداد مقابل جدية التصالح وتقنين الأوضاع المنصوص عليه بالمادة (6) من القانون بنسبة (25٪) من مقابل التصالح وتقنين الأوضاع طبقًا للمساحة الواردة بطلب التصالح ، وبحد أقصى المبالغ الآتية: م المخالفة جدية التصالح المدن والمناطق الصناعية القرى
1-مخالفات الرسومات المعمارية والإنشائية 20 ألف جنيه - 5 آلاف جنيه
2-تغيير الاستخدام 120 ألف جنيه - 30 ألف جنيه
3-البناء بدون ترخيص الأسوار 20 ألف جنيه - 5 آلاف جنيه.
5-مخالفات الردود 40 ألف جنيه - 10 آلاف جنيه الزيادة فى مسطح غرف السطح 50 ألف جنيه - 12 ألف جنيه بناء السطح بالكامل 80 ألف جنيه - 20 ألف جنيه بناء مبانٍ أو منشآت أو إقامة أعمال عواصم المحافظات والمدن الجديدة 250 ألف جنيه - 40 ألف جنيه المدن 160 ألف جنيه.
ما التزامات الجهة الإدارية المختصة فى حالات تقديم طلبات التصالح بشأن تغيير الاستخدام فى المناطق التى لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة؟
نصت المادة (3) تلتزم الجهة الإدارية المختصة فى حالات تقديم طلبات التصالح بشأن تغيير الاستخدام فى المناطق التى لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة بمراعاة ما يلى:
1- الاستخدام السائد بالمنطقة.
2- الملاءمة مع باقى الاستخدامات بالمنطقة .
3- أن يكون أحد الاستخدامات المرتبطة بتوفير الاحتياجات اليومية للسكان فى المناطق السكنية .
ممن يتكون تشكيل اللجنة الفنية الخاصة بالتصالح؟
نصت المادة (4) تشكل بقرار من السلطة المختصة لجنة فنية أو أكثر، من العاملين بالجهة الإدارية المختصة أو من غيرهم، على أن يرأسها مهندس من العاملين بالجهة الإدارية المختصة أو مهندس نقابى من غير العاملين بهذه الجهة لديه خبرة لا تقل عن عشر سنوات، وعضوية:
1- اثنين على الأقل من المهندسين المقيدين بنقابة المهندسين تخصص مدنى أو عمارة، لا تقل خبرة كل منهما عن خمس سنوات.
2- ممثل عن الإدارة العامة للحماية المدنية التابعة لوزارة الداخلية، وللجنة أن تستعين بمن تراه لمعاونتها فى إنجاز أعمالها، ويكون للجنة أمانة من العاملين بالجهة الإدارية المختصة يصدر بتشكيلها قرار من السلطة المختصة.
هل هناك سجلات خاصة لتقيد طلب التصالح؟
مادة (8) تُنشئ الجهة الإدارية المختصة سجلات خاصة، ورقية أو مميكنة، تُقيَّد بها طلبات التصالح والإجراءات والقرارات التى تتخذ فى شأنها، وُيثبَت بها بيانات العقارات المقدم عنها طلبات التصالح، وعلى الأخص ما يأتى:
1- اسم وصفة مقدم الطلب.
2- رقم الطلب وتاريخ قيده.
3- عنوان العقار محل المخالفة.
4- رقم الترخيص وتاريخه إن وجد.
5- بيان المخالفة المقدم عنها الطلب محددًا به المساحة وعدد الأدوار.
6- المستندات المقدمة رفق الطلب.
7- قيمة رسم الفحص ومقابل جدية التصالح وتاريخ ورقم إيصالات السداد.
ما المدة المقررة لعرض الملف على اللجنة الفنية؟
نصت المادة (9) تقوم أمانة اللجنة الفنية بإعداد تقرير من واقع البيانات لدى الجهة الإدارية المختصة والمستندات المرفقة بالطلب، وعرضه على اللجنة الفنية خلال مدة لا تجاوز خمسة عشر يومًا من تاريخ استلام الملف من الجهة الإدارية المختصة.
ما المدة القانونية للرد من اللجنة؟
نصت المادة (10) تَدرس اللجنة الفنية تقرير الأمانة وتفحص الملف للتأكد من استيفائه للمستندات الواردة بالمادة (5) من هذه اللائحة ، وذلك خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استلام الملف من الأمانة، وللجنة الفنية استيفاء ما تراه من مستندات لازمة للبت فى الطلب من الجهات الإدارية وعلى هذه الجهات الرد فى خلال ستين يومًا من تاريخ استلام الاستيفاء المطلوب.
وتُخطر اللجنة الفنية مُقَّدم طلب التصالح لاستكمال المستندات، ويجوز له الحصول على كتاب موجه إلى الجهة الإدارية المعنية لاستيفاء المستند المطلوب، وعلى تلك الجهة تسليمه الرد قبل مرور الستين يومًا المشار إليها فى الفقرة السابقة، على أن يقدمه إلى اللجنة خلال هذه المدة المحددة.
وفى حالة قيام الطالب بتقديم الاستيفاءات غير كاملة أو عدم استيفائها خلال مدة الستين يومًا المشار إليها، يتم رفض الطلب وإخطار مقدمه بالرفض وأسبابه، ما لم يكن ذلك بسبب لا دخل له فيه، ويعتبر طلب التصالح كأن لم يكن بمضى ستة أشهر على استلام مقدم الطلب شهادة بتقديم طلب التصالح وعدم استكماله المستندات والإجراءات المقررة.
ما دور اللجنة في حاله استيفاء المستندات؟
فى حالة استيفاء المستندات تقوم اللجنة بما يأتي:
1- التأكد من أن المخالفات المقدم عنها الطلب من الأعمال التى يجوز التصالح عليها وتقنين أوضاعها .
2- يتولى ممثل وزارة الداخلية باللجنة التأكد من الالتزام باشتراطات الكود المصرى لأسس التصميم واشتراطات التنفيذ لحماية المنشآت من الحريق، بالنسبة للمبانى الخاضعة للقانون على ضوء الرسومات المرافقة لطلب التصالح .
3- مخاطبة الجهات المشار إليها فى المادتين (2، 4/فقرة أخيرة) من القانون، بحسب الأحوال، خلال خمسة عشر يومًا من ورود تقرير الأمانة إلى اللجنة الفنية على أن ترفق صورة معتمدة من ملف التصالح إلى الجهات المشار إليها لاستطلاع رأيها بشأن الموافقة على طلب التصالح، وعلى تلك الجهات الرد خلال مدة لا تجاوز خمسة وأربعين يومًا من تاريخ مخاطبتها، ويعتبر فوات هذه المدة دون رد موافقة من الجهة
4- فى حالة المخالفات البنائية الكائنة بالمشروعات العمرانية المغلقة (الكمبوند) تتم مخاطبة الجهة الإدارية المختصة، وفق ما تضمنه البند رقم (3) من هذه المادة، للحصول على موافقتها على طلب التصالح، وذلك بعد أن تأخذ رأى اتحاد الشاغلين أو المطور العقارى بحسب الأحوال.
5- استطلاع رأى مديرية الزراعة المختصة ، وفق ما تضمنه البند رقم (3) من هذه المادة، بشأن موافقتها على طلب التصالح فيما تختص به وفقًا للبند رقم (9) من المادة رقم (2) والمادة رقم (4) من القانون
6- البت فى طلب التصالح وحساب إجمالى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، فى حالة الموافقة ، طبقًا لسعر المتر المسطح الصادر بقرار السلطة المختصة لكل منطقة، وعلى أن تراعى النسب التالية من قيمة المتر المسطح لمقابل التصالح وتقنين الأوضاع المشار إليه بحسب نوعية المخالفة:
( أ ) المخالفات وفقًا للحالات الواردة بالبنود (2 ، 4 ، 5 ، 6) من المادة (2) من القانون: (150٪) من قيمة المتر المسطح.
(ب) مخالفة البناء بدون ترخيص وتَجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية: (100٪) من قيمة المتر المسطح.
(ج) مخالفة البناء بدون ترخيص ومطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية: (50٪) من قيمة المتر المسطح، ويتم احتساب الأعمال المرحلية لمخالفات البناء بدون ترخيص بحسب المخالفة كنسبة من النسب الواردة بالبندين السابقين على النحو التالي : الحوائط (25٪). الأعمدة (25٪). الأسقف (50٪).
(د) مخالفة تغيير الاستخدام فى المناطق الصادر لها مخططات تفصيلية معتمدة: (100٪) من قيمة المتر المسطح.
(ﻫ) مخالفة تغيير الاستخدام فى المناطق التى ليس لها مخططات تفصيلية معتمدة (50٪) من قيمة المتر المسطح.
(و) مخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية للترخيص الصادر وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها: (15٪) من قيمة المتر المسطح .
(ز) مخالفة الرسومات الإنشائية للترخيص الصادر ومطابقة للرسومات المعمارية وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها: (10٪) من قيمة المتر المسطح.
(ح) مخالفة الرسومات المعمارية للترخيص الصادر ومطابقة للرسومات الإنشائية وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها: (5٪) من قيمة المتر المسطح.
(ط) مخالفة الأسوار: تحتسب بالمتر الطولى (15٪) من قيمة المتر المسطح، وإذا تعددت المخالفات يتم حساب مقابل التصالح وتقنين الأوضاع لكل مخالفة على حدة بحسب نوع كل مخالفة وطبقًا للنسب الواردة بعاليه، وفى جميع الأحوال يشترط ألا يقل مقابل التصالح وتقنين الأوضاع فى أى حال من الأحوال المتقدمة عن خمسين جنيهًا للمتر المسطح بالنسبة للمبانى أو للمتر الطولى بالنسبة للأسوار، وألا يزيد للمتر المسطح على ألفين وخمسمائة جنيه، وتقدم اللجنة تقريرًا إلى السلطة المختصة، بالقبول أو الرفض، طبقًا للنموذج رقم (6) المرافق لهذه اللائحة، وذلك خلال مدة لا تجاوز تسعين يوماً من تاريخ تقديم الطلب مستوفيًا المستندات المطلوبة.
ما الإجراءات التي تتخذها اللجنة الفنية في حالة قبولها طلب التصالح؟
تصت المادة (11) من اللائحة التنفيذية تتخذ اللجنة الفنية، حال قبولها طلب التصالح، الإجراءات الآتية:
( أ ) إخطار مقدم طلب التصالح لسداد باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع خلال ستين يومًا من تاريخ الإخطار .
(ب) التوقيع على الرسومات المقدمة، والتى تم التصالح عليها، وفى جميع الأحوال تقوم اللجنة الفنية بموافاة الجهة الإدارية المختصة بملف الطلب مرفقًا به أصل تقرير اللجنة بالقبول أو الرفض لاستكمال الإجراءات المقررة قانونًا، وعلى اللجنة ألا تنهى أعمالها إلا بعد الانتهاء من جميع الطلبات التى قدمت إليها خلال المدة التى حددها القانون.
ما الاجراءات التي تتخذ ها الجهة الإدارية المختصة حال قبول اللجنة الفنية طلب التصالح؟
نصت المادة (12) تتخذ الجهة الإدارية المختصة، حال قبول اللجنة الفنية طلب التصالح، الإجراءات الآتية:
( أ ) تحصيل باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع خلال ستين يومًا من تاريخ إخطار مقدم طلب التصالح بموافقة اللجنة، وبمراعاة نسبة التخفيض الصادرة بهذا الشأن وخصم ما سبق سداده تنفيذًا لأحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب، وذلك بموجب إفادة يقدمها مقدم طلب التصالح صادرة عن النيابة العامة، ويجوز أداء باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أقساط لا تجاوز مدتها خمس سنوات بناءً على طلب يقدم للجهة الإدارية المختصة من صاحب الشأن خلال ستين يومًا من تاريخ إخطار مقدم طلب التصالح بموافقة اللجنة، ويعتبر مبلغ جدية التصالح هو مقدم التقسيط فى هذه الحالة.
ويُسدَّد باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أقساط ربع سنوية متساوية ، ويستحق القسط الأول فى نهاية ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم طلب التقسيط، وإذا زادت مدة التقسيط على ثلاث سنوات يستحق عائد من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد، وفقاً لمدد التقسيط الآتية:
(5٪) من باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، وذلك إذا كانت مدة التقسيط حتى أربع سنوات.
(7٪) من باقى مقابل التصالح وتقنين الأوضاع وذلك إذا كانت مدة التقسيط حتى خمس سنوات.
ملحوظة: وفى حالة التأخر عن سداد أى من الأقساط فى موعد استحقاقه يتحمل صاحب الشأن مقابل تأخير يعادل سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى المصرى من تاريخ الاستحقاق وحتى تاريخ السداد.
(ب) إعداد مشروع القرار اللازم بقبول التصالح وتقنين الأوضاع لاعتماده من السلطة المختصة، وفقًا للنموذج رقم (8) المرافق لهذه اللائحة.
(ج) تسليم طالب التصالح نسخة معتمدة من القرار الصادر بالتصالح مرفقًا به نسخة من الرسومات المقدمة موقعًا عليها من اللجنة الفنية ومختومة بخاتم الجهة الإدارية المختصة.
(د) إخطار الجهات القائمة على شئون المرافق بالقرار الصادر بقبول التصالح خلال الخمسة عشر يومًا التالية لصدوره، وبالنسبة لوحدات الإدارة المحلية يتم إخطار إدارة التراخيص والتفتيش والمتابعة بالهيئة الهندسية للقوات المسلحة، ويجوز للمتصالح التقدم منفرداً لهذه الجهات مع تقديم الإفادة بقبول التصالح، وفى حالة السداد على أقساط يتم إصدار نموذج مؤقت رقم (7) صادر من السلطة المختصة يجوز بموجبه توصيل المرافق واستمرار إيقاف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة ووقف تنفيذ الأحكام والإجراءات، وفى جميع الأحوال ، لا يجوز إصدار قرار قبول التصالح إلا بعد طلاء كامل الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى محل المخالفة، ويستثنى من ذلك القرى والتوابع . ولا يجوز للجهة الإدارية المختصة بعد انقضاء خمس سنوات على صدور قرار قبول التصالح المطالبة بأى مبالغ أو مستندات من صاحب الشأن – هكذا يقول "الجعفرى".
ماذا لو تم رفض طلب التصالح؟
نصت المادة (13) من اللائحة التنفيذية فى حالة رفض طلب التصالح، أو اعتبار قرار قبول التصالح وتقنين الأوضاع كأن لم يكن ، بحسب الأحوال، وذلك فى الحالات الواردة بالمادة (12) من القانون، تتخذ الجهة الإدارية المختصة الإجراءات الآتية:
1-إعداد مشروع القرار اللازم لاعتماده من السلطة المختصة وفقًا للنموذج رقم (8) المرافق لهذه اللائحة على أن يتضمن القرار أسباب الرفض أو اعتبار قرار قبول التصالح وتقنين الأوضاع كأن لم يكن، بحسب الأحوال، واستكمال الإجراءات القانونية والتنفيذية اللازمة وتصحيح الأعمال المخالفة، وفق أحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنه 2008.
2-إخطار مقدم الطلب بالقرار الصادر.
3-رد المبالغ المسددة كمقابل لجدية التصالح وتقنين الأوضاع إلى مقدم طلب التصالح بذات طريقة السداد فى موعد لا يجاوز خمسة عشر يومًا من تاريخ صيرورة قرار الرفض نهائيًا.
4-قيد القرار بسجلات الجهة الإدارية المختصة.
5- إخطار كافة الجهات ذات الصلة لاستئناف نظر الدعاوى والقضايا والتحقيقات الموقوفة وتنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة فى شأن الأعمال المخالفة.
هل لمقدم طلب التصالح التظلم من قرار الرفض، أو من مقابل التصالح؟
نعم - فوفقا للمادة (14) يجوز لمقدم طلب التصالح التظلم من قرار الرفض، أو من مقابل التصالح خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إخطاره به أمام اللجنة المنصوص عليها بالمادة (14) من القانون.
ماهو تشكيل اللجنة الخاصة بطلبات التصالح؟
نصت المادة (15) من اللائحة التنفيذية: (تشكل بقرار من السلطة المختصة لجنة أو أكثر بمقر الجهة الإدارية تختص بنظر التظلمات المشار إليها فى المادة (14) من هذه اللائحة، يرأس كل منها مستشار من إحدى الجهات القضائية، وتطلب السلطة المختصة من وزير العدل اتخاذ إجراءات ترشيحه، وعضوية كل من:
1- مهندس استشارى متخصص فى الهندسة المدنية لا تقل خبرته كاستشارى عن خمس سنوات.
2- ثلاثة من المهندسين على أن يتوافر فى اثنين منهما خبرة لا تقل عن عشر سنوات، ويكون أحدهما متخصصا فى الهندسة المدنية، والآخر فى الهندسة المعمارية، ومقيدين بنقابة المهندسين، وللجنة أن تستعين بمن تراه لإنجاز أعمالها ولا يكون له صوت معدود فى المداولة، ويكون للجنة أمانة سر من العاملين بالجهة الإدارية يصدر بتشكيلها قرار من السلطة المختصة.
ما موعد انعقاد لجنة التظلمات؟
نصت المادة (16) من اللائحة التنففيذية تعقد لجنة التظلمات اجتماعاً دورياً واحدًا على الأقل كل خمسة عشر يومًا، ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحًا إلا بحضور أغلبية أعضائها على أن يكون من بينهم الرئيس، وتصدر قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين، وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه الرئيس، وتقوم اللجنة بتسليم إفادة لمقدم التظلم تفيد تقدمه به مبين بها تاريخ تقديم التظلم، والمستندات المرفقة به، وتتولى اللجنة النظر فى التظلم المقدم ، ولها أن تطلب من ذوى الشأن استيفاء أية مستندات أو دراسات تراها لازمة لاتخاذ قرارها، وتُصدر اللجنة قرارًا بقبول التظلم أو رفضه ، بحسب الأحوال، وتتولى ما يأتي:
1- إخطار مقدم طلب التظلم بقرار اللجنة خلال ستين يومًا من تقديمه، وذلك بخطاب يسلم إليه باليد أو بكتاب موصى عليه مصحوبًا بعلم الوصول.
2- إخطار الجهة الإدارية المختصة بالقرار للالتزام به لاستكمال الإجراءات المقررة التى لم تتم قبل تقديم التظلم وفقا لأحكام القانون واللائحة.
ما الحل إذا كان مقدم طلب التصالح قام بالبناء بالفعل ولم يتحقق بشانه شروط التصالح وكان يستحيل أو يصعب إزالة أو استكمال البناء؟
نصت المادة (17) مع عدم الإخلال بالمواد أرقام (8 ، 12 ، 13) من هذه اللائحة، يجوز لمقدم طلب التصالح عن أى من مخالفات البناء المنصوص عليها فى البنود الواردة بالمادة (2) من القانون، عدا البند (4) منها، والتى لم يتحقق فى شأنها شروط التصالح المقررة قانوناً ، وكانت يستحيل أو يصعب إزالتها أو استكمال مستنداتها، أن يطلب من الجهة الإدارية المختصة عرض طلبه قبل صدور قرار فيه على مجلس الوزراء إعمالاً للمادة (4) من القانون، وإن رأت اللجنة لذلك وجهًا ، تُرسل الطلبات إلى الوزير المعنى بشئون الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أو الوزير المعنى بشئون التنمية المحلية والوزير المعنى بالحالة المعروضة بحسب الأحوال، للعرض على مجلس الوزراء شهريًا للنظر فى اتخاذ قرار بقبول التصالح وتقنين الأوضاع لتلك الحالات متى استوفت الشرطين الآتيين:
أ- عدم التعارض مع مقتضيات شئون الدفاع عن الدولة أو الأمن القومى.
ب-عدم الإخلال بحقوق الارتفاق للغير على النحو الوارد بالبند رقم (3) من المادة رقم (2) من القانون.
ملحوظة: وفى حالة صدور قرار مجلس الوزراء بقبول التصالح تقوم الجهة الإدارية المختصة باستئداء مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، وبمراعاة خصم ما سبق سداده تنفيذاً لأحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب، وذلك بموجب إفادة يقدمها مقدم طلب التصالح صادرة من النيابة العامة.
هل هناك لجنة عليا للرد علي استفسارات الجهات الإدارية المختصة، واللجان الفنية ولجان التظلمات؟
نعم - نصت المادة (19) من اللائحة التنفيذية: (تشكل بقرار من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية لجنة برئاسة ممثل عن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية وعضوية ممثل عن كل من وزارة التنمية المحلية ، والهيئة الهندسية للقوات المسلحة، وهيئة التنمية الصناعية، تختص بالرد على استفسارات الجهات الإدارية المختصة، واللجان الفنية ولجان التظلمات، ولها أن تستعين بمن تراه لمعاونتها فى إنجاز أعمالها، وذلك كله طبقًا لأحكام القانون واللائحة التنفيذية.
ما وسيلة إخطار مقدم طلب التصالح؟
نصت المادة (20) يعتد فى كافة الإخطارات والمكاتبات والمراسلات الواردة بالقانون واللائحة التنفيذية بأى من الوسائل اليدوية، أو الرقمية التى يُتفَق عليها، نموذج رقم (1)
متى يتم العمل باللائحة التنفيذية للقانون؟
نصت (المادة الرابعة) يُنشر هذا القرار فى الجريدة الرسمية، ويُعمل به بعد شهر من اليوم التالى لتاريخ نشره وصدر برئاسة مجلس الوزراء فى 25 رمضان سنة 1445 ﻫ (الموافق 4 أبريل سنة 2024 م).
الخبير القانونى والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى
التصالح فى مخالفات البناء - أرشيفية
