"الإيجار القديم" على مائدة البرلمان

تقدم النائب معتز محمود وإسماعيل نصر الدين وآخرون، بأول مشروع قانون لتعديل بعض أحكام قانون الإيجار القديم، ومن المتوقع أن يتم إحالته إلى اللجان المعنية قريبا لمناقشته، لتكون أول خطوة حقيقة فى مناقشة القانون الذى ينتظره الملايين، سواء من الملاك أو المستأجرين، وتهدف فلسفة القانون إلى تحقيق التوازن بين المالك والمستأجر والحفاظ على مصلحة كل منهما.

وتضمن المشروع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن، للأجهزة الحكومية والهيئات والجهات التابعة لها، وتضمن إنهاء عقود الإيجار المحررة بين المؤجر والجهات والأجهزة الحكومية والهيئات التابعة لها بخصوص الوحدات التى تشغلها بقوة القانون، وعلى النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، على أن يستثنى من ذلك عقود إيجار الوحدات التى تخلت عنها الجهات المستأجرة الأصلية إلى جهات أخرى، مع تحرير عقد جديد مع المالك.

أما فيما يتعلق بالوحدات الأخرى والتى لا زالت الدولة فى حاجة إليها تحقيقا للمصلحة العامة، تلتزم الدولة بزيادة قيمة الإيجار المنصوص عليها فى القانون 4 لسنة 1996، مع إخلائها لأصحابها وردها لأصحابها فى مدة لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ صدور هذا القانون، وفى حالة عرض الوحدات للبيع من قبل المالك يكون للدولة الأولوية لشرائها.

كما نص المشروع على أن تنتهى عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن والمخصصة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو تجارى أو مهنى حرفى بوفاة المستأجر، ولا تمتد إلا مرة واحدة، وتكون مدتها 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وتزداد القيمة الإيجارية خلال هذه المدة طبقا للجدول المرافق بالإحكام الانتقالية.

وأجاز المشروع الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على إخلاء العين المؤجرة قبل نهاية المدة المنصوص عليها فى هذا القانون من قبل المستأجر، بعد تقاضيه من المؤجر مقابل للتنازل عن المدة المتبقية من العقد.

وأكد المشروع على أنه لا ينتهى عقد الإيجار لموت المؤجر أو المستأجر إذا توفى المستأجر خلال المدة المبينة بالفقرة السابقة، على أن تبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون قيمة الأجرة خلال سريان تلك المدة المنصوص عليها فى القانون، على أن تراعى اللائحة ظروف وموقع كل عقار ومدى تميزه فى تحديد القيمة الإيجارية، وأن تتولى اللائحة رفع القيمة الإيجارية بشكل تدريجى للوصول به فى نهاية المدة إلى "أجرة المثل".

ويلتزم المؤجر عند نهاية المدة المشار إليها فى المادة السابقة إذا رغب فى تأجير العقار مرة أخرى، أن تكون الأولوية فى ذلك إلى شاغل العين المؤجرة.

كما يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر عن تخليه العين المؤجرة قبل نهاية المدة المنصوص عليها فى هذا القانون من قبل المستأجر بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد، على ألا يزيد قيمة التنازل عن 25% من سعر الوحدة السوقية .

لا يجوز للمستأجر خلال المدة المتفق عليها فى هذا القانون، التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، إلا بعد موافقة المؤجر كتابة، وإلا اعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى اعتذار أو إنذار أو حكم قضائى .

ويفسخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى أعذار أو إنزار أو حكم قضائى فى حالة عدم استعمال العين المؤجرة مدة تزيد عن 3 سنوات، وإثبات وجود سكن بديل للمستأجر سواء كان المستأجر فى مصر أو فى خارجها، ويجوز إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات .

ويتحمل المستأجر كافة أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى، ويتم توزيع تلك النفقات على شاغل العقار، كل على حسب حصته، ويتحمل المستأجر كافة التكاليف التى تلزم الأجزاء المشتركة للمبنى، وكذلك أجر حارس العقار خلال سريان المدة المنصوص عليها فى القانون .

ويفسخ العقد من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى اعتذار، إذا لم يبذل المستأجر العناية فى استعمال العين المؤجرة أو فى المحافظة عليها، مما تترتب عليه إصابة العين المؤجرة بتلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها، وبأداء تكليفها على النحو المنصوص عليه فى المادة 12 .

كما تضمن المشروع النص على إنشاء صندوق لدعم غير القادرين من المستأجرين للوحدات السكنية، ويمول الصندوق من حصيلة الضرائب العقارية للوحدات المؤجرة بنسبة 50% وجزء من الأجرة المحصلة من مالك العقار ومن أى جهة أخرى تسمح الدولة بها .

وتقوم الدولة بإنشاء وحدات سكنية للمستأجرين غير القادرين بنظام الايجار طويل المدة أو الأيجار التمويلى، على أن تكون حصيلة صندوق دعم غير القادرين أحد مصادر تمويل تلك المشروعات.

وشمل المشروع أن ينشأ فى كل محافظة لجان تسمى لجان الحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية، على أساس تقسيمها نوعيا فى ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافى وطبيعة المنطقة الكائن بها العقار، ومدى قربه من الشواطئ والحدائق والمنتزهات العامة، ومستوى البناء عما إذا كان فاخرا أو فوق المتوسط "اقتصادى شعبى"، نوعية البناء "خراسنة – طوب مصنع – حجر- طوب لبن- خشب – صاج – أية مواد أخرى، المرافق المتصلة بالعقارات المبنية وتشمل:الكهرباء ومياه الصرف الصحى – الخدمات الصحية والاجتماعية المتاحة – شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة – أية مرافق عامة أخرى.

ويصدر بتشكيل اللجنة قرار من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون من بين أعضائها، ممثل عن المستأجرين وآخر عن المؤجرين، تختارها الجهة الإدارية وعضو على الأقل من الضرائب العقارية .

وتختص اللجنة بتقدير قيمة إيجار الوحدة المؤجرة وفقا للقيمة الإيجارية السوقية بالنظر على إيجار المثل على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
تنتهى اللجان من عملها فى تقدير القيمة الإيجارية خلال سنة من تاريخ تشكيلها .
تسرى القيمة الإيجارية المنصوص عليها فى القانون رقم (6) لسنة 1997 خلال فترة السنة الأولى لحين انتهاء اللجان من عملها.
تكسب القيمة الإيجارية بالنسبة للأماكن السكنية فى خلال المدة الانتقالية كالتالى :
العام الأول وفقا للقانون رقم 6 لسنة 1997
العام الثانى 20% من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام الثالث 30% من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام الرابع 40 % من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام الخامس 50 % من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام السادس60 % من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام السابع70 % من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام الثامن 80% من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام التاسع 90% من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية
العام العاشر 100 % من القيمة للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 5% زيادة سنوية

وتحسب القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن والمخصصة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى خلال الفترات الانتقالية وفقا للجدول التالى :
السنة الأولى، الإيجار وفقا لقانون 6 لسنة 1997
السنة الثانية، 20% من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10 من زيادة سنوية .
السنة الثالثة 30% من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنة الرابعة40 % من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنه الخامسة 50% من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنة السادسة60 % من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنةالسابعة 70% من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنه الثامنة80 % من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنة التاسعة90 % من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية
السنة العاشرة 100% من القيمة الحقيقية للأجرة وفقا لتقديرات اللجان + 10من زيادة سنوية

وتحرر العلاقة الإيجارية نهائيا وفقا للأحكام القانون المدنى، وتحسب الأجرة السوقية بعد انتهاء المدة الانتقالية المشار إليها فى هذا القانون.