"السجل العينى" أمام تشريعية البرلمان غدا

جاء مشروع القانون فى خمسة أبواب فتضمن الباب الأول أحكام عامة والباب الثانى خاص بإثبات الحقوق فى السجل العينى والباب الثالث يتعلق بالحقوق والتصرفات الواجب قيدها فى السجل وكيفية التغيير والتصحيح فى بيانات السجل وإجراءات القيد على وجه العموم أما الباب الرابع فيتعلق بمستندات الملكية ثم الباب الخامس ويتضمن أحكام متنوعة والباب السادس العقوبات.

وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون إلى أن القانون رقم 142 لسنة 1962 بنظام السجل العينى عندما صدر لم يخرج إلى حيز التنفيذ إلا بصدور قرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 بلائحته التنفيذية ومنذ هذا التاريخ كشف التطبيق العملى للقانون عن مثالب وغموض اتسمت به بعض أحكامه، وصار من المحتم فى ظل التطورات الاقتصادية المتلاحقة التى تمس الملكية العقارية فى مصر وتتأثر الملكية بها، إعداد قانون جديد يتواءم مع هذه التطورات.

تضمن مواد الإصدار لمشروع القانون المقدم من الحكومة النص على إلغاء قانون السجل العينى الصادر بالقرار بقانون رقم 142 لسنة 1964 وإلغاء كل حكم يخالف احكام المشروع المرفق وان يتم يستمر تطبيق قانون تنظيم الشهر العقارى فى المناطق التى يطبق عليها نظام السجل وأن يصدر وزير العدل اللائحة التنفيذية خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون.

ويكفل النظام الجديد للسجل العينى تبسيط عملية الشهر والتناسق فيها مع وضوح السجلات وسهولة إحاطة المتعاملين بمضمونها.كذلك يقضى هذا النظام على المساوئ المترتبة على تشابه الأسماء وييسر تحديد وعاء الضريبة العقارية بطريقة سليمة وعادلة. ويحقق ضمان الملكية والحقوق العينية.

وجاءت مواد هذا الباب الأول متضمنة أحكاما عامة فى عشر مواد كالتالى:

حيث تضمنت تعريف السجل العينى بأنه مجموعة من صحائف الوحدات العقارية التى تبين أاوصاف كل عقار وحالته القانونية وأن تتولى مصلحة الشهر العقارى ومكاتبها ومأمورياتها أعمال السجل العينى طبقا لأحكام هذا القانون.

وأن يختص كل مكتب من مكاتب السجل العينى بقيد المحررات المتعلقة بالوحدات العقارية التى تقع فى دائرة اختصاصه.

وللتيسير حددت المادة "4" مدة بدء سريان نظام السجل العيى بمدة لا تقل عن سنة من نشر قرار سريانه.

وقضت المادة "5" بإلحاق فهرس شخصى هجائى بالسجل العينى بحيث يتم الاستعلام عن الوحدة العقارية بأسماء الأشخاص إذا لم يتوفر بيانات الوحدة.

وحظرت المادة "6" نقل أصول المحررات التى تم قيدها والسجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد من مكاتب السجل العينى لكنها إجازات للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الاطلاع عليها حفاظا على صحف السجل العينى من الضياع.

وحددت المادة "8" ضابط الوحدة العقارية بانها كل قطعة من الارض وما عليها من مبانى تقع فى قسم مساحى واحد وتكون مملوكة لشخص او عدة اشخاص على الشيوع واكدت المادة على حق وزير العدل فى أن يعدل من الضابط العام للوحدة العقارية بالاضافة او الحذف يحسب الحاجة سواء كانت الوحدة العقارية فى المدن او امتداد القرى ونصت على اعتبار المناجم والمحاجر والمنافع العام وحدة عقارية.

وعالج المشروع من الناحية القانونية الشهر العينى فى المناطق العشوائية فأجازت المادة "9" من القانون لوزير العدل أن يصدر قرار باعتبار منطقة من مناطق السكنى وحدة عقارية فى جملتها ويتم فرد صحيفة عامة لها ويعد لشهر التصرفات الخاصة بالمساكن فهرس يرتب باسماء الاشخاص ويلحق بالصحيفة العقارية.

اثبات الحقوق فى السجل العينى

وجاءت المواد من 11 حتى المادة 21 لتبين كيفية اثبات الحقوق فى السجل العينى فنصت المادة "11"على أن تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحى وتفرد لكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق وهذا الحصر يعتمد على رصد الواقع وان القيد لا يمنع الجهات المختصة من أن تتخذ من الاجراءات ما يكفل تصحيح هذا الوضع باصدار قرار ترخص به المبنى القائم او قرار يقضى بهدمه وهذه الجهة ملتزمة بموجب المشروع باخطار السجل العينى المختص بما تصدره من قرارات وما تنفذه من اجراءات بشان ذلك المبنى ليبقى السجل دوما مطابقا للواقع.

قضت المادة "12" بأنه لا تثبت الحقوق فى صحائف السجل الا اذا كانت قد نشات او تقررت بسبب من اسباب اكتساب الحقوق العينية واذا كان السبب تصرفا او حكما وجب أن يكون قد سبق شهره.

وقضت المادة 13 بان هناك مصادر للقيد فى السجل العينى لا يجب أن تكون مشهرة وذلك لمراعاة لمن لديه سند ملكية معترف به فى ظل القوانين السابقة حتى لا يكون القانون الجديد وبالا عليه فيفاجأ باهدار سنده.

وقضت المادة 15 من المشروع بانه فى احوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفى احوال وضع اليد على عقارات بعقود قسمة لم تشهر وفى جميع الاحوال الاخرى التى لايكون وضع اليد فيها ثابتا فى محررات مشهرة يجوز لاصحاب الشأن إثبات اتفاقهم وحقوقهم فى طلباتهم التى يصدر بها وبإجراءاتها وشروطها قرار من وزير العدل ويترتب على قبول الطلبات أن تقوم مقام العقود المشهرة فى اثبات بياناتها فى صحف الوحدات العقارية.

وأعطت المادة "16" من المشروع للأجهزة المعنية بمكاتب السجل العينى التابعة للمصلحة فى حالة قيام تعارض بين المستندات عن قطعة مساحية صلاحية اثبات الحقوق فى صحيفة الوحدة باسم من يتبين لها انه صاحب الحق وذلك بعد فحص المستندات المتعارضة ودراستها ويرفق بالصحيفة تقرير عن نتيجة الدراسة.

ونصت المادة "17" على انه يثبت فى صحيفة كل وحدة عقارية حدودها وارقام الوحدات العقارية المجاورة فى حين أن القانون القائم كان بقضى باثبات اسماء الملاك المجاورين وكان فى هذا مشقة بسبب أن تغيير اسماء الملاك كان يستتبع تغيير فر بيانات الوحدة بالصحيفة.

وقضت المادة "18" من المشروع أن يقوم الموظفون بالمساحة بتعيين حدود كل وحدة عقارية.

وأوجبت المادة "19"على واضع اليد تمكين موظفى المساحة من القيام بعملية التحديد وأوجبت على رجال الضبطية القضائية أو رجال الإدارة متى طلب منهم بتمكين موظفى المساحة من أداء عملهم.

وتقضى المادة "20" بأن يكون التظلم من القرارات الصادرة برفض طلبات الشهر خلال ثلاثين يوما من اخطار مقدم الطلب بكتاب موصى بعلم الوصول بالقرار المتظلم منه.

وقضت المادة "21" بان يقفل جدول الطلبات والاعتراضات التى تقدم إلى اللجنة لإجراء تغيير فى بيانات القيد وذلك بعد مضى سنة من تاريخ سريان هذا القانون على القسم المساحى ويجوز بقرار من وزير العدل مدة هذه المهلة سنة اخرى وبحد اقصى ثلاث سنوات والغرض من هذا الحكم هو وضع حد للمنازعة فى بيانات القيد وصولا إلى استقرار الاوضاع التصرفات والحقوق الواجب قيدها بالسجل.

وبينت المواد من 22 حتى 33 ما هى التصرفات والحقوق الواجب قيدها بالسجل فقضت المادة 22 بان جميع التصرفات التى من شانها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية او نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام الباتة المثبتة لشىء من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشا او تنتقل ولا تتغير ولاتزول بين ذوى الشان او غيرهم واجازت المادة لمن حصل مع اخرين على حكم بات مثبت لحق أن يطلب قصر القيد على القدر إلى قضى له كما اجاز لمن حصل بمفرده على حكم بات لصالحه على عقارات او انصبة واقعة فى عدة اقسام أن يطلب قصر القيد على القدر المقضى له به فى قسم مساحى معين وذلك تيسيرا له ومراعاة اما قد يواجه من مشقة فى قيد الحكم باكمله او ما قد يصادفه من امكانية التسجيل فى بعض الاقسام وتعثره فى بعض ولايسرى هذا الامر فى قصر القيد اذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضة.

وقضت المادة 23 بانه يجب قيد جميع التصرفات الباتة المحررة لحق من الحقوق العينية العقارية ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشان ولا بالنسبة لغيرهم واجازت المادة للشريك المشاع الذى حصل على حكم بات بالقسمة او بصحة التعاقد أن يطلب قصر القيد على حصته ما لم يترتب على هذا القيد انهاء حالة الشيوع بين باقى الشركاء.

ونصت المادة "26" على انه يجب قيد حق الارث اذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية بدون رسم.

ونصت المادة 27 على انه يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على الموروث فى صحف السجل العينى وللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا اعمالا للقاعدة الشرعية التى تقضى بانه لا تركة الا بعد وفاء الديون وذلك بشرط أن يكون التاشير بقيد الدين خلال سنة من قيد حق الارث.

وتقضى المادة 28 على انه يجب التاشير بالسجل العينى بالدعاوى المتعلقة بحق عينى كدعاوى صحة التعاقد والاستحقاق والبطلان والفسخ والالغاء وذلك بعد قيد الدعوى بالمحكمة اما المادة "30" فنصت على قيد منطوق الحكم البات فى هذه الدعاوى بالسجل العينى.

واوضحت المادة "31" على انه يجب قيد الاحكام النهائية ويكون الحكم النهائى حجة على من ترتب لهم حقوق اذا تم قيد الحكم خلال الخمس سنوات التالية لصيرورته نهائيا.

ونصت المادة "32" على قيد الشفيع للحكم النهائى الذى حصل عليه خلال خمس سنوات من صيرورته نهائية بحيث يصبح الحكم حجة على من ترتب لهم حقوق وانهى بذلك القانون تفرقة كانت سائدة فى ظل القانون الحالى بين حكم الشفعة وغيره من الاحكام فلم يكن الشفيع يقيد بمدة خمس سنوات وكان يستفيد بالاثر الرجعى مهما تراخى فى قيد الحكم الصادر له وجاء النص فى القانون الحالى حرصا على عدم ترك الاوضاع القانونية معلقة إلى ما لانهاية فاوجب القانون التقيد بمدة الخمس سنوات فاذا فوتها الشفيع فلا يلومن إلا نفسه.

التغيير او التصحيح فى بيانات السجل

نظمت المواد من 34 حتى 41 اجراءات التغيير والتصحيح فى السجل فقضت المادة "34" من القانون بان يكون للسجل العينى قوة اثبات صحة البيانات الواردة فيه وحظرت المادة "35" اجراء تغيير فى اى من البيانات الواردة فى السجل الا بمقتضى محرر موثق صادر ممن يملك التصرف فى الحقوق الثابتة فى السجل او بمقتضى حكم بات ضد من قيد الحق باسمه او قرار صادر من اللجنة المنصوص عليها فى المادة "20" وأعطت للأمين حق اجراء تصحيح للإخطاء المادية البحتة فى السجل العينى بعد إخطار ذوى الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول على محال اقامتهم الثابتة بالمحررات وألزمته بان يحرر محضرا يوضح فيه كيفية اكتشاف الخطأ وإجراءات تصحيحية.

وأتت المادة "36" بحكم جديد قضت بأنه استثناء من احكام المادة السابقة يجوز تغيير البيانات الواردة بالسجل العينى بموجب محرر مصدق على التوقيع فيه اداريا متى كانت الدولة او احدى جهاتها تملك التصرف فى حق ثابت بالسجل العينى وبموجب استمارات البيع او قرارات نزع الملكية وبموجب القرارات التى تصدرها اللجنة المنصوص عليها فى المادة "38"منه مقررة بذلك طفرة اخرى تيسيرا على جهات الدولة التى تمتلك التصرف فى حقوق ثابتة بالسجل العينى اذ استثنتها من لزوم توثيق محرراتها فى هذه الحالة مكتفية بالتصديق اداريا على توقيعات ممثليها.

إجراءات القيد

ونظمت المواد من 42 حتى 52 إجراءات القيد حيث نصت المواد أن يقدم طلبات القيد إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويتم تدوين الطلبات على حسب تاريخ وساعة تقديمها فى دفتر يعد لذلك بالمأمورية وترقم الطلبات بأرقام مسلسلة ولا يقبل فى إثبات أصل الملكية أو الحق العينى سوى صحيفة الوحدة العقارية او الشهادات المستخرجة من السجل العينى وإذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شان عقار واحد وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لاسبقية تدوينها فى دفتر اسبقية الطلبات وخولت المادة "50" لامين السجل العينى أن يقرر رفض اجراء القيد خلال ستين يوما اذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة وعليه أن يثبت اسباب هذا الرفض على الطلب وفى دفتر العرائض وان يخطر الطالب بهذه الاسباب كتابة على أن يتضمن الاخطار تنبيها لذوى الشأن بحقهم فى الاعتراض خلال ثلاثين يوما من توقيعهم بالعلم باسباب الرفض او من تاريخ تسليم الاخطار لمكتب البريد ويصبح قرار الامين نهائيا اذا انقضى الميعاد المذكور دون تقديم الاعتر اض وقضت المادة "51" بان يبت امين السجل فى الاعتراض خلال ثلاثين من تاريخ تقديمه ولكل ذى مصلحة أن يتظلم من القرار خلال خمسة عشر من تاريخ توقيعه بالعلم بالقرار.

وأوضحت المواد من 53 حتى 56 مستندات الملكية والشهادات فوجبت المادة "53" من القانون أن تسلم لكل مالك صورة من الصحيفة العقارية وتسمى سند الملكية وفى حالة امتلاك عقار على الشيوع تسلم لكل منهم صورة من سند الملكية باسم جميع الشركاء على الشيوع بعد اداء الرسم المستحق وما يثبت سداد الضريبة العقارية.

ونصت المادة "54" على أن تسلم مكاتب السجل العينى شهادة بالبيانات المثبتة بالسجل لمن يطلبها بعد اداء الرسم المقرر قانونا كما تسلم ذات الشهادة لمأمورية الضرائب العقارية الواقع بدائرة السجل العينى.

وتحظر المادة "55" من المشروع تسليم صورة ثانية من سند الملكية المنصوص عليها فى المادة "53" إلا فى حالة تلف أو ضياع الصورة الأولى.

الباب الخامس

أحكام متنوعة

ونصت المادة "57" على أن علامات ترقيم الوحدة العقارية تمتلكها الدولة فإذا تمت إزالتها أو إتلافها أو تغيير مكانها بمعرفة غير الموظفين المختصين تكون مصروفات وضعها او اعادتها لوضعها على حساب من قام بالإتلاف أو النقل.

وألزمت المادة "59" الجهات المختصة بان تقدم للسجل العينى ما يطلبه او يوجب القانون تقديمه من البيانات والأوراق المتعلقة بإجراءات القيد وذلك خلال عشرين يوما من تاريخ وصول الاخطار بطلبها او خلال المدة المحددة قانونا وذلك من أجل تيسير إجراءات القيد فى السجل ومطابقته للواقع.

 وألزمت المادة "58" من المشروع الجهات القائمة على اعمال التنظيم ووحدات الإدارة المحلية وأجهزة المدن الجديدة بان تخطر مكاتب السجل العينى المختصة فى اول كل شهر برخص البناء والهدم الصادرة وبقرارات التقسيم والدمج وبربط العوائد المستجدة وذلك لكى تقوم المكاتب بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية عند ادراج اى تصرف يتعلق بها فى السجل العينى.

كما ألزمت تلك الجهات أيضا بأن توافى مكاتب السجل العينى المختصة بالتقسيمات الادارية لوحدات الادارة المحلية وحدودها وأية تعديلات تطرأ عليها.

وتضمنت المادة "60" تلتزم شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الجهات ذات الصلة بعدم نقل المرافق إلى المتصرف اليه الا بعد تقديم ما يثبت شهر التصرف للوحدة العقارية وفقا لاحكام هذا القانون.

وإعمالا لنص المادة "199" من الدستور التى تنص على أن الخبراء القضائيين وخبراء الطب الشرعى والاعضاء الفنيون بالشهر العقارى مستقلون فى اداء عملهم ويتمتعون بالضمانات والحماية اللازمة لتادية اعمالهم على النحو الذى ينظمه القانون.

فقد تم وضع المادة "61" من المشروع وتضمنت النص صراحة على أن الاعضاء الفنيون المختصون باى عمل من الاعمال القانونية اللازمة لتطبيق هذا القانون لا يجوز التدخل فى عملهم إلا فى الحدود المبينة فى هذا القانون.

العقوبات

ووضع القانون عقوبات فنص فى المادة "62"على معاقبة كل من توصل بغير حق إلى قيد محرر لسلب ملكية عقار مملوك للغير او ترتيب حق عينى عليه مع علمه بذلك بالحبس مدة لا تقل عن ثلاث سنوات ويعاقب على الشروع بذات العقوبة المذكورة.

ونصت المادة "63" على من يخالف المادة 19و57 بالحبس سنة حيث تنص المادة 57 على أن علامات ترقيم الوحدة العقارية تمتلكها الدولة فاذا تمت ازالتها اواتلافها اوتغيير مكانها بمعرفة غير الموظفين المختصين تكون مصروفات وضعها او اعادتها لوضعها على حساب من قام بالاتلاف او النقل.

وعاقبت المادة كل من خالف المواد 58و59و60بغرامة لاتقل عن خمسمائة جنيه ولا تتجاوز عشرة آلاف جنيه وهى المواد الخاصة بتوصيل المرافق وإلزام وهى المواد الخاصة بإلزام الجهات القائمة على اعمال التنظيم ووحدات الادارة المحلية وأجهزة المدن الجديدة بان تخطر مكاتب السجل العينى المختصة فى اول كل شهر برخص البناء والهدم الصادرة وبقرارات التقسيم والدمج وبربط العوائد المستجدة وذلك لكى تقوم المكاتب بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية عند ادراج اى تصرف يتعلق بها فى السجل العينى وأيضا تلزم شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الجهات ذات الصلة بعدم نقل المرافق إلى المتصرف إليه إلا بعد تقديم ما يثبت شهر التصرف للوحدة العقارية وفقا لاحكام هذا القانون الجهات المختصة بان تقدم للسجل العينى ما يطلبه او يوجب القانون تقديمه من البيانات والاوراق المتعلقة باجراءات القيد وذلك خلال عشرين يوما من تاريخ وصول الاخطار بطلبها او خلال المدة المحددة قانونا وذلك من اجل تيسير إجراءات القيد فى السجل ومطابقته للواقع.