عقار - أرشيفية
ما زالت القرارات والمقترحات والمناقشات مستمرة حول قانون الإيجار القديم، فقد مر ما يقرب من 24 سنة، بين القرارين الصادرين من مجلس الوزراء أحدهما بشأن إخلاء الوحدات المستأجرة للجهات الحكومية الصادر بتاريخ 2 أبريل 1997، والقرار الثاني الصادر منذ عدة أيام رقم 170 الذي وافق عليه مجلس الوزراء على مشروع قانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.
وفى الحقيقة هناك نحو 6% من إجمالي الوحدات مؤجرة بقانون الإيجار القديم قبل صدور قانون الإيجارات الجديد الصادر سنة 1996 - بواقع 1.8 مليون وحدة متنوعة ما بين سكنية وتجارية، ويوجد ما يقرب من 90% من هذه الشقق المؤجرة غير مستغلة "موروثة"، الأمر الذي يعد إهدارا للثروة العقارية والتي يمكن أن تدر دخلا إلى خزينة الدولة، وبالتالي هناك ثروة عقارية معطلة في حين أن هناك طلب على السكن.
24 عاما من الصراع حول فقرة "الأشخاص الاعتبارية"
وقانون الإيجار الجديد لم يحل هذه المشكلة بل عقدها، لأنه لم يجبر أصحاب الشقق المغلقة على فتحها للاستفادة منها، وإفادة من يحتاج إلى وحدات سكنية، وبالتالي أصبحت الوحدة معطلة، خاصة تلك المتواجدة بالأماكن الحيوية مثل منطقة وسط البلد، وبالتالي كل هذا أدى إلى صراع بين المالك والمستأجر، وكل طرف متمسك بوجهة نظره، وعليه قد وافق مجلس الوزراء على تعديلات قانون الإيجار القديم، والتي تقضى بإخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وفى حالة امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وزيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%.
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على 24 عاما مرت على قانون الايجار القديم، صدرت فيها العديد من القرارات والأحكام المتعلقة بقانون الإيجارات القديم، وتحديدا إخلاء الاماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية من خلال طرح 5 نقاط عبارة عن "1" قرار موافقة مجلس الوزراء على مشروع قانون بإخلاء الاماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، ومن قبله للتذكرة "1" قرار إخلاء الوحدات المؤجرة للجهات الإدارية، وماذا عن حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية؟ فضلاَ عن دعم التقرير بحكم محكمة نقض وأخر حكم محكمة دستورية عليا - بحسب الخبير القانوني والمحامى المتخصص فئ الشأن العقاري محمد حسن.
5 نقاط توضح تاريخ الأزمة
في البداية – هناك ما يقرب من 24 عاما بين القرارين الصادرين من مجلس الوزراء أحدهما بشأن إخلاء الوحدات المستأجرة للجهات الحكومية الصادر بتاريخ 2 أبريل 1997، والقرار الثاني الصادر منذ عدة أيام رقم 170 الذي وافق عليه مجلس الوزراء على مشروع قانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، ومنها العديد من أحكام النقض وخمسون عاما لأحكام الدستورية 100 عام من قوانين الايجارات الاستثنائية؟ - وفقا لـ"حسن".
1- بتاريخ 2 أبريل 1997 قرار مجلس الوزراء
قرار مجلس الوزراء الصادر التزاماً بإخلاء الوحدات المستأجرة للجهات الحكومية متى كانت في غير حاجة إليها والتنازل عن إيجار الوحدات التي تحتاجها تلك الجهات خلال 5 سنوات من تاريخ هذا القرار.
2- بتاريخ 24 نوفمبر2021 اجتماع مجلس الوزراء رقم 170
وافق مجلس الوزراء على مشروع قانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وحددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
وبينت المادة الثانية أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وجاءت المادة 3 لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الايجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%، وألزمت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
3-بتاريخ 5 مايو 2018 حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23
والقاضي أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،..."، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى. وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
ثانيًا: بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
4-الطعن رقم 7456 لسنة 74 قضائية دوائر الإيجارات – جلسة 14 ديسمبر 2014
فقد سبق لمحكمة النقض التصدي لتلك الإشكالية في الطعن رقم 7456 لسنة 74 قضائية دوائر الإيجارات – جلسة 14 ديسمبر 2014، حيث قالت في حيثيات الحكم أنه إذ كان البين من الأوراق أن عقد إيجار عينى النزاع المؤرخ 5 أبريل 1975 خاضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء هاتين الشقتين استناداً إلى قرار مجلس الوزراء الصادر بتاريخ 2 أبريل 1997 لتضمنه التزاماً بإخلاء الوحدات المستأجرة للجهات الحكومية متى كانت في غير حاجة إليها والتنازل عن إيجار الوحدات التي تحتاجها تلك الجهات خلال 5 سنوات من تاريخ هذا القرار في حين أن الثابت من الكتاب الدورى الصادر من السيد وزير شئون مجلس الوزراء والمتابعة أنه قد تضمن أن مجلس الوزراء نظر بجلسته المعقودة بتاريخ 2 أبريل 1997 موضوع الوحدات التي تشغلها أجهزة الدولة بالإيجار، وقرر أن تعيد الجهات والأجهزة الحكومية والهيئات التابعة لها الوحدات التي تشغلها إلى أصحابها في الحالات الأتية:
1- إذا كانت في غير حاجة إليها.
2-الوحدات التى تخلت عنها الجهات المستأجرة الأصلية إلى جهات أخرى يتعين تحرير عقد إيجار جديد مع المالك بالتطبيق لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.
3-الوحدات التي لا زالت في حاجة إليها تلتزم بزيادة الأجرة المنصوص عليها في القانون رقم 6 لسنة 1997 مع إخلائها وردها لأصحابها في مدة لا تتجاوز 5 سنوات.
وبحسب "المحكمة": وذلك في إطار إعادة الأوضاع الطبيعية في مجال الإسكان والتزاماً من الحكومة أن تبدأ بنفسها، وتقدم المثل والقدوة على الالتزام بالقوانين والإجراءات الجديدة، مما مؤداه أن يكون ما ورد بالقرار المشار إليه لا يعدو أن يكون مجرد تعليمات صادرة من مجلس الوزراء إلى الجهات الحكومية والهيئات التابعة لها بإعادة الوحدات التى تستأجرها إلى أصحابها في الحالات وبالشروط المبينة بالقرار، وكان هذا القرار الذى لا يرقى إلى مرتبة القانون ولا يصلح بذاته أداة تشريعية لإنشاء سبب جديد من أسباب الإخلاء المنصوص عليها قانوناً، ولا يدل بمجرده على تنازل السلطة التنفيذية عن العلاقة الإيجارية سند الدعوى، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء استناداً إلى ذلك القرار بالرغم من عدم توافر حالة من حالات الإخلاء المنصوص عليها على سبيل الحصر في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون معيباً.
5-بتاريخ 4 يوليو 2010 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا
في القضيتان المقيدتان بجدول المحكمة الدستورية العليا برقمي 55 لسنة 31، 4 لسنة 32 قضائية " تنازع حيث إن الوقائع – على ما يتبين من صحيفتي الدعويين وسائر الأوراق – تتحصل في أن المدعى عليه الأول كان قد أقام الدعوى رقم 781 لسنة 2002 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية ضد المدعي، بطلب الحكم بطرده من الشقتين محل النزاع وإخلائه منهما والتسليم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن المفاضلة التي تجريها المحكمة بين الحكمين النهائيين المتناقضين، لتحدد على ضوئها أيهما أحق بالاعتداد به عند التنفيذ، إنما يتم على أساس ما قرره المشرع من قواعد لتوزيع الولاية بين جهات القضاء المختلفة، وحيث إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المنازعات المتعلقة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين – وعلى ما نصت عليه المادة (5) من القانون رقم 49 لسنمة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، تختص بها المحاكم العادية دون غيرها، بالنظر إلى أن هذه المنازعة تتعلق بجوهر حق الملكية.
وهي بهذه المثابة أدخل إلى اختصاص القضاء العادي صاحب الولاية العامة في المنازعات الناشئة عن روابط القانون الخاص طبقاً لأحكام المادة (15) من قانون السلطة القضائية الصادر بالقانون رقم 46 لسنة 1972، حتى لو نشأت هذه المنازعات من تدخلات من جهة الإدارة في صورة قرارات اكتملت لها مقومات القرارات الإدارية، ومن ثم يكون الحكم الصادر من جهة القضاء العادي – دون الحكم الصادر من جهة القضاء الإداري – هو الأحق بالأعداد في مجال التنفيذ.
