قانون الإيجار القديم - أرشيفية
بتاريخ السادس من مارس الماضى بدأ التطبيق الفعلى للزيادة الجديدة في قيمة الإيجارات القديمة وذلك وفقًا لما ينص عليه قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، الصادر في مارس 2022، ذلك القانون الذى صدق عليه الرئيس عبدالفتاح السيسي، العام الماضي، على تعديل قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، والذي ينص على زيادة قيمة الإيجار القديم بنسبة 15% سنويًا بدءًا من شهر مارس 2022 وتستمر بنفس النسبة حتي 2027، لتنتقل بعدها الوحدة السكنية إلى المالك بالقانون، وذلك يعني أن قيمة الإيجار القديم شهدت زيادة جديدة أو بمعنى أدق زيادة ثانية بنحو 15% بعد زيادتها في المرة الأولى مارس 2022.
وكان قانون الإيجار القديم لا يسمح بزيادة القيمة الإيجارية، ولا يستطيع المالك أن يطلب زيادة في قيمة الإيجار من المستأجر، إلا أنه بعد تعديل القانون فيما يخص الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية، أصبحت بعض الفئات ملزمة بزيادة الإيجار القديم بنسبة 15% بدءًا من شهر مارس من كل عام لمدة 5 سنوات، وبهذه الزيادة نكون قد دخلنا في السنة الثانية للتطبيق الفعلى، وتحديدا يوم 6 مارس من كل عام، وهو موعد التطبيق الفعلي للقانون.
الزيادة الثانية لقانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية
وتسري الزيادة الجديدة في الإيجار القديم، والمقدرة بنحو 15% على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط لغير غرض السكن، ولا تسري الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين، وذلك طبقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي يختص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وهنا فرق بين الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعيين في قانون الإيجار القديم، فالأشخاص الاعتبارية هي الجهات والشركات الخاصة والحكومية، أما الأشخاص الطبيعيين يضم المستأجرين بأنفسهم من مستأجرين الشقق والمحال وورش الصناعة.
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الإسئلة وإجاباتها حول مسألة تطبيق الزيادة وإخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، الذى تم التصديق عليه منذ فبراير 2022 وبالتالي كان أول تطبيق له في 7 مارس 2022، ويكون بذلك مارس 2023 هو ثانى تطبيق للقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وذلك في حال امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الايجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، أي زيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%، وهذا القرار مقيد بشرطين:
1-أن يكون المستأجر من الاشخاص الاعتبارية فقط "الشركات بأنواعها - مؤسسات - هيئات منظمات".
2 -أن يكون الغرض من الايجار غير معد للسكن كأن يكون "مقر إداري للشركة - مخزن - معرض … الخ".
ماهي الأماكن التي تسري أحكام هذا القانون؟
وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى - طبقا للمادة 1 من القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني: "تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر".
هل هناك مدة محددة لإخلاء المكان المؤجر وفقا لهذا القانون ؟
وبحسب "الجعفرى": طبقا للمادة 2: "مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
ماهي مقدار الزيادة القانونية بهذا القانون؟
ووفقا لـ"الجعفرى": تنص للمادة "3": "اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكامه خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، ثم تزاد سنويا وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15%".
متي يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك؟
أشارت المادة "4": "يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من هذا القانون".
ماهو الإجراء الذي يتخذه المالك أو المؤجر في حالة امتناع المستأجر من الاخلاء؟
وفقا للفقرة الثانية من المادة الرابعة في حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار اصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى".
ماهي الفئات التي سوف يتم تطبيق هذه التعديلات عليها؟
1-الوحدات الإدارية التي يتم تأجيرها للأفراد العاديين.
2-المباني التي يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية.
3-المحلات التجارية التي يتم تأجيرها من قبل الحكومة.
4-الوحدات السكنية التي يتم تأجيرها من الحكومة بهدف تجاري أو إداري.
5-المكاتب التابعة للشركات.
6-المكاتب الخاصة بالمحاماة.
7-عيادات الخاصة بالأطباء.
8-المكاتب الاستشارية.
9- المحلات التي يتم تأجيرها من قبل الأفراد العاديين.
الخبير القانونى والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى
متى تنتهى مدة العقد قانون إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية المؤجرة لغير أغراض السكنى؟
وفى سياق أخر - يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام - وفقا لنص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 تنتهى مدة عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية المؤجرة بغرض غير السكنى الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته بانتهاء 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022، وعليه تنتهى تلك العقود اعتبارا من 7 /3/ 2027 لكون القانون تم العمل به اعتبارا من 7/3/2022 وعلى المستأجر الإخلاء يوم 8/3/2027، هذا ما لم يتم التراضى بين طرفى العقد على انهائه قبل انتهاء تلك المدة، كما أن تحديد مدة الخمس سنوات كمدة لتلك العقود لا يمنع المؤجر من طلب الاخلاء قبل نهاية مدتها إذا توافر بشأنها حالة من حالات أسباب الاخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136/1981.
وبحسب "عزام" فى تصريح لـ"برلمانى": وفقا لصدر نص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 بدون الاخلال بأسباب الاخلاء المبينة بالمادة 18 ق 136/1981: "أى أنه إذا تحقق فى حق المستأجر - الشخص الاعتباري - أحد تلك الأسباب كالامتناع عن سداد الأجرة أو تكرار الامتناع أو التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الاستعمال الضار وغير ذلك من أسباب حصرتها المادة 18 يحق للمؤجر طلب الإخلاء دون انتظار انتهاء المدة الخمس سنوات.
بشأن زيادات القيمة الإيجارية
أما بشأن زيادات القيمة الإيجارية، وكيفية حساب الزيادات المقررة بالقانون 10/2022 الـ 15% مع الزيادة المقررة القانون رقم 14/2001 بإضافة زيادة دورية 2% أو 1%، يُجيب "عزام" - وفقا لنص المادة الثالثة من القانون رقم 10 لسنة 2022 تكون القيمة الإيجارية القانونية 5 أمثال الأجرة الحالية اعتبارا من 7 مارس 2022 ثم تزاد سنويا بصفة دورية 15% آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون.
1- كيفية حساب الزيادة
أ- يتم الوقوف على الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 شاملة الزيادات المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 والقانون رقم 10 لسنة 2001 ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناءً على أحكام قضائية صادرة فى منازعات وردت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة، فى هذا المعنى الطعن رقم 14362 لسنة 77 قضائية بجلسة 10 مارس 2019.
ب- ثم مضاعفة تلك الأجرة بواقع 5 أمثال.
مثال: فلو كانت الأجرة القانونية 100 جنيه تكون الأجرة (100×5=500)
جـ- - الزيادة لا تشمل ملحقات الأجرة "استهلاك المياه طبقا للمادة 33 من القانون 49/77 –استهلاك الكهرباء المادة 11 من اللائحة التنفيذية للقانون 136 لسنة 1981 – الضرائب العقارية - أجرة الحارس طبقا للمادة 9 من القانون 136/18 -مقابل التحسينات التى يتم إدخالها على العين – المزايا المتفق عليها بين الطرفين دون تحايل على القانون - رسم النظافة خرج من ملحقات الأجرة بالقانون 10 لسنة 2005...) حيث جرت تطبيقات محكمة النقض على عدم دخول ملحقات الأجرة ضمن الزيادات وذلك عقب صدور القانون رقم 6 لسنة 1997.
د- مع مراعاة يدخل فى حساب الزيادة الزيادة المقررة بالقانون 14 لسنة 2001.
كيفية حساب الزيادة الدورية 15%؟
1- اعتبارا من 7/3/2022 يتم مضاعفة الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 (5) أمثالها.
2- ثم اعتبارا من 7/3/2023 تزاد الأجرة القانونية الأخيرة المستحقة قبل 7 مارس 2022 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15%.
3- ثم اعتبارا من 7/3/2024 تزاد الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2023 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15% وهكذا حتى مارس 2026.
مثال عملى تطبيقى:
لو كانت الأجرة القانونية فى فبراير 2022 هى 100 جنيه تكون أجرة مارس 2022: (100 جنيه×5 امثال= 500 جنيه شهريا).
وفى مارس 2023:
أولا: تضاف للأجرة زيادة القانون رقم 14 لسنة 2001 وهى 2% إذا كانت العين منشأة قبل 9/9/ 1977 أو 1% إذا كانت منشأة بعد 9/9/ 1977، وبالتالى تكون الأجرة المستحقة من ابريل 2022 حتى فبراير 2023 هى 500 ×2% =10 جنيه لتكون الأجرة 510 جنيه.
ثانيا: ثم تزاد بواقع 15% (510 جنيه ×15%= 76.5 لتكون الأجرة المستحقة 500+76.5= 586.5 جنيه).
وفى مارس 2024
1- تضاف زيادة القانون 14/2001 586.5× 2% = 598.23 جنيه.
2- ثم تزاد الأجرة بواقع 15% (598.23 جنيه ×15%= 689.96 جنيه لتكون الأجرة المستحقة 661,25 جنيه).
وهكذا حتى انتهاء الخمس سنوات المقررة طبقا للقانون.
والسؤال هنا لماذا يتم حساب زيادة القانون رقم 14 لسنة 2001 قبل الزيادة الجديدة المقررة بالقانون رقم 10/2022 أولا ثم زيادة القانون رقم 14/2001 ثانيا أم العكس؟
- لما كان تاريخ استحقاق زيادة الأجرة المقررة بالقانون رقم 14/2001 يكون اعتبارا من أول إبريل سنويا، ولما كان استحقاق زيادة الأجرة المقررة بالقانون 10/2022 تكون اعتبارا من 7 مارس من كل عام ولمدة خمس سنوات.
- بالتالى يتم حساب زيادات القانون 10/2022 أولا.
- ثم إضافة زيادة القانون رقم 14/2001.
وفقا للقانون رقم 14 لسنة 2001: "تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة:
- (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977.
- (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996، والمعمول به اعتبارًا من أول إبريل سنة 2001.
الاختصاص القضائى بإنهاء عقود الإيجار موكول لقاضى الأمور الوقتية
وفقا لنص المادة 4 من القانون: يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من هذا القانون، وفى حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار اصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.
وعلى ذلك:
1- بحلول 8/3/2027 الميقات المحدد لانتهاء مدة الخمس سنوات التى قررها القانون.
2- يلتزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة.
3- وإذا امتنع المستأجر عن التسليم.
4- يحق للمالك أو المؤجر أن يستصدر أمر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بإخلاء المستأجر.
5- إلا أن ذلك لا يمنعه من اللجوء لمحكمة الموضوع بخلاف أحقيته فى طلب التعويض.
ووفقا لمؤدى نصوص المواد 194، 197، 199 من قانون المرافعات أن الأمر على عريضة يصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة أو رئيس الهيئة التى تنظر الدعوى، وأن التظلم منه يكون إلى ذات المحكمة أو إلى نفس القاضى الآمر بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى فى هذا المعنى، وذلك طبقا للطعن 11732 لسنة 87 قضائية بجلسة 22 نوفمبر 2018.
الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام
ملحوظة هامة:
وفى الحقيقة - هناك فهم خاطئ للقانون حيث تخص زيادة الإيجار القديم الأشخاص الاعتبارية وليس الأفراد أو غيرهم، حيث أن هناك اختلاف كبير بين الأشخاص الاعتباريين والطبيعيين، وهناك فرق أيضا بين الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعيين بقانون الإيجار القديم، فالأشخاص الاعتبارية هي الجهات والشركات الحكومية والخاصة، أما الأشخاص الطبيعيين فيضم المستأجرين بأنفسهم من مستأجري الشقق والمحلات وورش الصناعة والذين لم يخصهم القانون.
والزيادة في الإيجار القديم لا تطبق إلا على الوحدات غير المعدة لغرض السكنى، فلا تشمل الزيادة المستأجرين القاطنين في وحدات سكنية، الذين لم يصدر حتى الآن أي تعديلات تخصهم، واقتصرت التعديلات فقط على الوحدات الإدارية، حيث أن وضع قانون يناقش الإيجار القديم للأفراد أو غيرهم من الأغراض السكنية، يلزم الكثير من الوقت والجهد لوضع قواعد تحكم العلاقة بين الأطراف وترضي الجميع، الأمر الذي لا يناسب الوقت الحالي نظرا للظروف الاقتصادية الصعبة التي يمر بها العالم ومنه مصر، فقانون الإيجار القديم بالنسبة للسكنى لم يتحرك خطوة للإمام إلى يومنا هذا نظرا لخطورة الأمر، وضرورة التأنى فيه ودراسته دراسة مستفيضة.
