ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "12" – بمحكمة استئناف عالى طنطا – حكما نهائيا يهم ملايين الملاك والمستأجرين بشأن قانون الإيجار الجديد، بتأييد حكم أول درجة بإنتهاء عقد محرر 10 سنوات تجدد لمدد مماثله تلقائيا دون الرجوع للمالك، بعد أن استغل المستأجر "محامى نقض" جهل المالك ووضع بند فى العقد أنه يجدد لمدد مماثلة دون الرجوع للمالك، والمالك يقيم دعوى مستقلة بالتزوير بسبب الكشط والمحو والإضافة.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 592 لسنة 20 قضائية مدنى، لصالح المحامى عصمت فتحى أبو لبده، برئاسة المستشار محمد فتحى جبر، وعضوية المستشارين على محجوب، وأحمد السعيد، وأمانة سر محمد عبد المغنى.
الوقائع.. "محام" يستأجر شقة قانون جديد لمدة 10 سنوات
تخلص وقائع النزاع في أن المدعى "المالك" أقام دعواه ضد المدعى عليه "المستأجر"، مطالبا الحكم بإنهاء العلاقة الإيجارية لعقد الإيجار المؤرخ 18 أكتوبر 1998 وإخلاء المدعى من العين محل العقد "الشقة" – الموضحة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل والمنقولات بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وذلك على سند من أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 18 أكتوبر 1998 استأجر منه المدعى عليه الوحدة السكنية المبينة بالعقد والصحيفة لمدة 10 سنوات تبدأ من 1 أبريل 1999 حتى 31 مارس 2009، وتجدد لمدد مماثلة تلقائيا دون اعتراض المالك – ومعه فإن العقد بعد انتهاء مدته الأولى صار غير محدد المدة ونظرا لعدم رغبة المدعى في تجديده فقد أنذر المدعى عليه بذلك في 2 أكتوبر 2021، ثم أقام دعواه المطروحة بغية القضاء بطلباته، وقدم سندا لها صورة عقد الإيجار وأصل الإنذار ثم قدم لاحقا أصل العقد.
ويرفض الخروج من العين بعد انتهاء مدته.. والمالك يقيم "دعوى طرد"
وتداولت الدعوى بالجلسات ومثل خلالها المدعى بوكيله ولم يمثل المدعى عليه وبجلسة 12 يناير 2022 حكمت المحكمة بطلبات المدعى، وذلك تأسيسا على انتهاء عقد الإيجار في 31 أكتوبر 2021 بالإنذار بعدم الرغبة في تجديده، وإعمالا لنص المادة 563 مدنى، ولم يصادف ذلك القضاء قبولا من المدعى عليه، فطعن عليه بالاستئناف المطروح، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 14 أبريل 2022 بطلب الحكم بقبول الاستئناف شكلا لرفعه في الميعاد، وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا ببطلان صحيفة افتتاح الدعوى، وإلغاء الحكم المستأنف وإعادة الحال إلى ما كان عليه وفقا لحقيقة ما يقصده المتعاقدان – واحتياطيا رفض الدعوى لعدم انتهاء عقد الايجار – وعلى سبيل الاحتياط الكلى إحالة الدعوى للتحقيق ليثبت المستأنف نية طرفى العقد الحقيقية وأن الغاية من العقد هي أطول مدة لعقد الإيجار وبيان إرادة المتعاقدين، وكذلك ما انفقه على العين من تحسينات، وذلك لأسباب حاصلها:
1-بطلان الحكم المستأنف لصدوره في خصومة لم تنعقد وفقا لصحيح القانون لعدم إعلان المستأنف إعلانا قانونيا صحيحا.
2-مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه حيث أن الثابت أن عقد الإيجار يجدد لمدد مماثلة لمدته الأولى بما مفاده اتجاه إرادة طرفيه إلى جعل مدته أطول مدة لعقد الإيجار في القانون المدنى.
3-الفساد في الاستدلال لمخالفة المحكمة لنص المادة 150/1 من القانون المدنى وأخذها بتفسير عقد الإيجار رغم وضوح بنوده التي نصت على تجديد مدته لمدد مماثلة غير منقوصة ولا معلقة على شرط.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد.. والمستأجر يستأنف
وتداول نظر الاستئناف ومثل خلالها طرفيه كل بوكيله وقدم المستأنف مذكرة بدفاعه طلب في ختامها القضاء له بطلباته وقدم مستندات تفيد سداده القيمة الإيجارية للعين المؤجرة، وقبول المستانف ضده إياها حتى شهر 3 لسنة 2022 – وكما قدم وكيل المستأنف ضده مذكرة بدفاعه طلب في ختامها رفض الاستئناف شكلا وتأييد الحكم المستأنف موضوعا، وقدم حافظتى مستندات طويت احداهما على صورة ضوئية من إعلان المستأنف بالحكم المستأنف ثابت به إعلانه مع مأمور القسم لرفض زوجة المستأنف الإستلام.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الاستئناف وعن الدفع بسقوط الحق فيه، فإنه من المقرر قضاءا أن إعلان الحكم إلى المحكوم عليه والذى يبدأ به ميعاد الطعن فيه يخضع لنص المادة 213 من قانون المرافعات التي إستوجبت إعلان الحكم لشخص المحكوم عليه أو في موطنه الأصلى لمن يقرر أنه وكيله أو أنه يعمل في خدمته أو أنه من الساكنين معه من الأزواج والأقارب والأصهار، وان تسليم صورة إعلان الحكم لجهة الإدارة وعدم تسليمها لشخص المحكوم عليه لا ينفتح به ميعاد الطعن في الحكم – ولما كان ما تقدم وكان الثابت أن صورة الحكم المستأنف سلمت لجهة الإدارة لرفض زوجة المستأنف الاستلام وخلت الأوراق مما يفيد تسلم المستأنف لصورة الإعلان من جهة الإدارة وتسلمه الكتاب المسجل الذى يخبره فيه المحضر بأن الصورة قد سلمت لتلك الجهة بما لا يتحقق به علمه اليقينى أو الظنى بالحكم المستأنف، ومن ثم ينفتح أمامه ميعاد الطعن إذ أنه لم يمثل بالجلسات أمام محكمة أول درجة سواء بشخصه أو بوكيل عنه ولم يقدم مذكرة بدفاعه ومعه يكون الاستئناف مقبولا.
والقضية تستمر في المحاكم 13 سنة
وبحسب "المحكمة": وحيث أنه عن موضوع الاستئناف وعن النعى على الحكم المستانف بالبطلان لصدوره في خصومة لم تنعقد فإنه نعى غير سديد حيث أن الثابت للمحكمة أن إعلان المستأنف بصحيفة الدعوى المبتدأة وإعادة إعلانه قد نما على الوجه المقرر قانونا ولم يقدم المستأنف ما يفيد عدم إعلانه بهما أو بطلان ذلك الإعلان ومعه يكون النعى قائما على غير سند ترفضه المحكمة.
ووفقا لـ"المحكمة": وعن النعى على الحكم المستأنف المخالفة والفساد في الاستدلال ومخالفة إرادة المتعاقدين في عقد الإيجار حيث اتفقا على تجديد مدد مماثلة لمدته الأولى – بما يفيد انعاقده لأطول مدة ممكنة فإنه ينعى في غير محله إذ أنه من المقرر قضاء أن انعقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته – تخويله وحده دون المؤجر حق إنهاءه – أثره وجوب اعتبار العقد – بعد انتهاء المدة الاتفاقية – منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى – قيام الطاعنين بالتنبيه على المطعون ضدهم بإنهاء العقد في الميعاد أثره انفصام العلاقة الايجارية.
والمحكمة تكتشف واقعة "إضافة جملة" بالعقد.. وتقضى بالطرد
ولما كان ما تقدم وكان الثابت من مطالعة عقد الإيجار سند الدعوى أن مدته هي 10 سنوات تنتهى في 31 مارس 2009 قابلة للتجديد لمدد أخرى مماثلة تلقائيا دون اعتراض المالك ومعه فإن العقد وبعد انتهاء مدته الأولى بات عقدا غير محدد المدة وينعقد للمدة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بإعلان الرغبة في إنهائه، ولما كان المستانف ضده قد أنذر المستانف رسميا بالإنهاء في 2 أكتوبر 2021 ومعه، فمن ذلك التاريخ انفصمت عرى العلاقة الايجارية بين طرفى التداعى – ولا ينال من ذلك ما قرره المستأنف من تقاضى المستأنف ضده لمقدم إيجار مقداره 15 ألف جنيه، إذ أن ذلك المقدم قد نفذ بخصم جزء من أجره عين التداعى حسبما قرر المستأنف – ولا ينال منه أيضا الاتفاق على زيادة أجره عين التداعى بنسبة محددة إذ أن ذلك لا يفيد المدة التي يمتد إليها عقد الإيجار بعد انتهاء مدته الأولى.
وأما عن طلب المستأنف إحالة الاستئناف إلى التحقيق ليثبت المستأنف نية طرفى العقد الحقيقية وأن الغاية من العقد هي أطول مدة لعقد الإيجار وبيان إرادة المتعاقدين، وكذلك ما انفقه على العين من تحسينات، فلما كان الحكم المستانف قد وافق هذا النظر منتهيا إلى إنهاء عقد الإيجار وكانت المحكمة ترى أن ذلك الحكم قد قام على بناء سليم مستندا لأصله الثابت بالأوراق، فالمحكمة تقره لما خلص إليه لأسباب وما ساقته من أسباب ويكون الاستئناف والحال كذلك قائما على غير سند تقضى معه المحكمة برفضه وبتأييد الحكم المستأنف على نحو ما سيرد بالمنطوق.
المحامى عصمت فتحى أبو لبدة - مقيم دعوى الطرد
