قانون الإيجار القديم - أرشيفية
قانون الإيجار القديم يترقب الجميع مسألة التعديلات التى ستجرى عليه خلال الفترة المقبلة وهو الذى يعتبر من الأمور الشائكة، حيث أن البعض يعتبره حقل ألغام بين المالك والمستأجر، ما يؤدى معه إلى إقامة ملايين الدعاوى فى المحاكم المدنية من جراء المشاكل والخلافات التي تقع بين الطرفين، وذلك لعدم معرفة كل منهما حقوقه وواجباته تجاه الآخر، ورغم تعاطف الكثيرين مع ملاك المساكن القديمة، وحقوقهم التي لا يمكن إنكارها فى زيادة إيجارات هذه المساكن، إلا أن آخرين يحذرون من فتح هذا الملف الآن بالذات، والسبب ما يعانيه الناس من غلاء غير معقول، ومن تقليل الدعم لكثير من الخدمات.
وفتح هذا الملف - وهو الآن معروض على مجلس النواب منذ تشكيل اللجنة فى فبراير الماضى - يحمل كثيراً من المحظورات، ومحفوف بالمخاطر التي يجب الحذر كل الحذر منها، يأتي ذلك في الوقت الذى ما زال فيه الحديث متواصلا ومتجددا حول إشكالية تعديلات القانون التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغا بملف الإيجارات، باعتباره أحد أهم المعاملات التجارية والاجتماعية بين الطرفين حتى أن البعض ينظر إلى الملف باعتباره "ملف آمن قومى" لما له من أهمية كبيرة وخطيرة، لأنه يهم الملايين.
للملاك والمستأجرين.. ملف الايجار القديم إلى أين؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على الطريقة التي يمكن من خلالها فهم قصة الإيجار القديم باختصار من خلال خطوتين لا ثالث لهما، وذلك في الوقت الذى من المقرر أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية، ويشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة – بحسب الخبير القانوني والمحامى جوزيف عيسى عبيد.
في البداية - البرلمان بدأ أول خطوة في ملف الإيجار القديم على المستوى التشريعي بعد سنوات من الخلل في العلاقة ما بين المالك والمستأجر وخاصة على مستوى القيمة الإيجارية سواء كانت الوحدات المُستأجرة "سكنية أو غير سكنية"، لكن الخطوة الأولى التي حسمها مجلس النواب كانت بخصوص الوحدات المستأجرة لغير الغرض السكني من جانب الأشخاص الاعتبارية والتى تضم الحكومة والشركات والجمعيات والأحزاب وغيرها من الكيانات الاعتبارية وهي ترجمة لحكم المحكمة الدستورية الصادر فى 2018 ببطلان فكرة عدم جواز أن يطلب المالك من المستأجر إخلاء وحدته المستأجرة حتى ولو أنتهى العقد القائم – وفقا لـ"عبيد".
الحلول بدأت بخطوتين الأولى الأشخاص الاعتبارية بعد مرور 5 سنوات
وبالتالى أزمة الوحدات المُستأجرة من أشخاص اعتبارية ستنتهي وفق هذا القانون خلال 5 سنوات من بدء التطبيق والقيمة الايجارية مع بداية التطبيق للقانون سيتم رفعها 5 أضعاف وزيادة سنوية 15٪ طوال الـ 5 سنوات – أما الخطوة الثانية - ستكون في الإيجار القديم لما هو سكني، وهذا سيكون التحدي الأكبر لمجلس النواب، خاصة أن الخلل القائم منذ سنوات يحتاج لمشرط الجراح في علاجه، بحيث يتم تحقيق التوازن الحقيقي بين المالك والمستأجر، لأنه ليس من المنطقي أن وحدات سكنية في مناطق مثل الزمالك وجاردن سيتى مثلًا قيمتها الايجارية في الشهر لا تتجاوز الـ10 جنيهات في وقت قيمتها السوقية تتجاوز ملايين الجنيهات، والخطوة الثانية تمثل التحدى الأكبر للبرلمان فهي تمثل تحدي أيضًا للحكومة، خاصة أن الحكومة مطالبة بدور فعال في إشكالية الوحدات السكنية، والمقدرة بنحو 3 مليون وحدة ما بين مشغولة ومغلقة – الكلام لـ"عبيد".
الإيجار القديم مشكلة عويصة تبحث عن حل جذري منذ فترة ليست بالقصيرة، وقد تعددت مشروعات القوانين المقدمة من لجان وهيئات وأفراد، وقد تعددت الوعود الحكومية والبرلمانية بوضع حل للمشكلة، وبالرغم من ذلك لم تكن هناك جدية في الحل لأن الحكومة ذاتها لم تتقدم قبل ذلك بمشروع قانون، ولنكن صادقين بأن مشروعات القوانين التي تقدم من الحكومة هي التي يكتب لها في أغلب الأحوال الموافقة من البرلمان؛ وهو ما حدث مؤخرا بالفعل، وقد تدخل مجلس الوزراء وأعد مشروع قانون؛ ومع ذلك عندما رأينا المشروع لم يقم بحل المشكلة بأكملها، وقد تابعنا خلال الفترات الماضية المناقشات لحل مشكلة الإيجارات القديمة، وترقب المترقبون هل سيوضع حل شامل لها يشمل الاماكن السكنية وغير السكنية أم لا؟ - هكذا يقول الخبير القانوني.
القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بالأشخاص الاعتبارية
وقد تمخض الجبل فولد فأرا فلم يتم بعد كل ذلك إلا إقرار القانون الخاص بإيجار الأماكن المؤجرة لغير السكنى للأشخاص الاعتبارية، وتم نشره في الجريدة الرسمية - العدد 9 مکرر (1) في 6 مارس سنة 2022؛ وحمل العنوان التالي: القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد، وسأعلق على القانون فيما يلي – بحسب "عبيد":
أولا: لم يتعرض القانون لحل مشكلة الإيجار القديم كلها؛ وإنما تصدى فقط للأماكن المؤجرة الأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكنى؛ ويلاحظ من الأساس أن المحكمة الدستورية العليا كانت قد انتهت إلى عدم دستورية الامتداد القانوني بشأنها ووجوب الإخلاء؛ وبالتالي فإن مشروع قانون مجلس الوزراء يتصدى لمشكلة سبق حلها من المحكمة الدستورية العليا.
الخبير القانوني والمحامى جوزيف عيسى عبيد
ثانيا: يمنح المستأجرون في الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية مهلة خمسة سنوات للإخلاء، من تاريخ العمل بالقانون وبذلك يكون القانون قد أفرغ حكم المحكمة الدستورية من مضمونه أو على الأقل عطل تطبيق حكم المحكمة الدستورية العليا لمدة 5 سنوات، وهذا إجحاف بالملاك وإخلال فاحش بالمساواة لأن هناك أشخاصا تحصلوا على أحكام قضائية بالإخلاء استنادا لحكم المحكمة الدستورية العليا؛ بل وصدرت أحكام من محكمة النقض بالإخلاء استنادا لأحكام المحكمة الدستورية.
ثالثا: قرر القانون أن القيمة الإيجارية في مدة الخمس سنوات ستكون خمسة أضعاف القيمة القانونية السارية وتزيد بنسبة 15 في المائة كل عام؛ أي أن مشروع القانون لم يعتمد القيمة الإيجارية السوقية وإنما أيضا قيمة ستكون ضئيلة بالمقارنة بالقيمة السوقية .
رابعا: لعل أغرب الأمور أن القانون حرص على النص في عنوانه أن هذا المشروع هو أثر من الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا؛ وهو أمر يدعو إلى العجب، فلولا فيروس كورونا ما كان هناك اقتراب لهذه المشكلة.
خامسا: من الواضح أنه بصدور هذا القانون فقد تم إرجاء أو تأجيل أي خطوات بشأن الاماكن السكنية وبشأن الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.
الخبير القانوني "عبيد" أوضح - باختصار إن البعض يرى هذا القانون هو مثال للتدخل التشريعي الذى – فيه نظر - من جانب المشرع، فهو يجحف بحقوق الملاك الذين انتظروا لعشرات السنوات لحلول جذرية لمشكلاتهم، وفي ذات الوقت هو يعتدي على حجية أحكام المحكمة الدستورية العليا، ويخلق حالة من عدم المساواة بين الملاك الذين تحصلوا على أحكام بالاخلاء استنادا لحكم المحكمة الدستورية وبين الملاك الذين لم يتحصلوا على أحكام بعد حيث أن هذا الدور سيكون في توفير السكن البديل للمستأجرين الأكثر احتياجًا ومن ليس لهم بديل عن الوحدة السكنية المُستأجرة وفق قانون الإيجار القديم، بجانب أننا يجب أن نكون أمام مرحلة انتقالية أكبر من المرحلة الانتقالية في قانون الإيجار القديم غير السكني لتحقيق العدالة والتوازن الحقيقي بين المالك والمستأجر، وأن المالك له حقوق سيحصل عليها والمستأجر أيضا سيحصل على حقوقه ويعيد الحقوق لأصحابها.
البداية الحقيقية لمبدأ "خلو الرجل"
من ناحية أخرى – فقد سبق لرئيس لجنة الدفاع عن المستأجرين القدامى برئاسة شريف الجعار، والمستشار القانوني للجنة، التقدم بمذكرة إيضاحية إلى المستشار حنفى الجبالى، رئيس مجلس النواب، وهى اللجنة الخاضعة لقانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 حيث استعرضت هذا "المذكرة الإيضاحية" أسباب هذه الأزمة ووضع الحلول لها من خلال الأحكام القضائية الصادرة في هذا الشأن، وذلك في الوقت الذي توجد فيه 12 مليون وحدة سكنية مغلقة في مصر، وهناك 10 ملايين وحدة سكنية إيجار قديم تضم نحو 20 مليون مواطن – بحسب آخر الإحصائيات.
وبحسب "المذكرة الايضاحية" بشأن حقوق المستأجرين التي حصل "برلماني" على نسخة منها - الخاضعين لقانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة 1981 على ضوء ما ورد بمبادئ أحكام المحكمة الدستورية العليا وحرصاً على السلم الاجتماعي لهذه الفئة الكبيرة من أبناء الشعب المصري حيث أن المستأجرين القدامى في مصر قاموا باستئجار شقق سكنية ومحلات تجارية وفق قانون الإيجارات المصري في عام 1977 وفي ظل دستور 1971 وكان هذا هو القانون المعمول به في هذا الوقت وفق شرعية دستورية قائمة وفي ظروف طبيعية وليست استثنائية حيث أنها كانت بعد الحروب والكوارث الطبيعية.
ووفقا لـ"المذكرة" - البلاد بطبيعة الحال في تلك الأثناء كانت في حالة استقرار وحينما استأجروا هذه الشقق والمحلات التجارية طلب منهم مبالغ مالية مجمده تسمى مقدم إيجار، وفي الثمانينيات أصبحت "خلو رجل" غير مجرم بالقانون، وهذه مبالغ تعد أو تمثل نصف ثمن العين تمليك تقريبا، وقاموا بالتشطيبات على نفقتهم الشخصية ومكثوا زمن ليس بقريب في هذه الشقق والمحلات التجارية حتى أصبحت هذه الشقق مأوى لهم ولأصحاب المعاشات والأرامل والأيتام والمستورين من أبناء الشعب المصري، وكذلك المحلات التجارية أصبحت مصدر أرزاق لأسر ليس لها مصدر رزق آخر والعاملين فيها أيضا.
وتضيف "المذكرة": أي عبث في نقض العقود المبرمة بالتراضي مع أصحاب هذه الأملاك يعد تشريدا وضياعا وقطع أرزاق ملايين من الأسر المصرية التي تسترها هذه الشقق والمحلات، وهم ملتزمون بدفع القيمة الإيجارية المتفق عليها في العقود المبرمة بينهم بالتراضي والتي أقرتها الدولة تحت مسمى القيمة القانونية للأجرة وهذه القيمة هي ما يستطيعوا الوفاء به وفق الحالة الاقتصادية الراهنة والتي نسعى جميعا لتحسين هذه الظروف الاقتصادية ونجتهد قدر طاقتنا على ذلك.
مشروع قانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى
هذا وقد وافق مجلس الوزراء في نوفمبر من العام الماضي على مشروع قانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وذلك بحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 5-5-2018 الخاص بالأشخاص الاعتبارية والحكومية لغير غرض السكنى فقط والتى تتمثل في المنشآت والشركات ذات الطابع الاعتباري فقط والتى تملكها الدولة كمستأجر حكومي، وذلك لأن المحكمة اعتمدت على أن الأشخاص الاعتبارية ليس لها وارث ومن ثم ستكون هذه العلاقة الإيجارية أبدية مدى الحياة وهذا لا يتفق مع الدستور المصري الذي يحمى ويصون حقوق ملكية ومن هنا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية بقاء الأشخاص الاعتبارية كمستأجرين مدى الحياة وإنهاء العلاقة الإيجارية بالنسبة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى – هكذا تقول "المذكرة".
وقد سبق أيضا وأن تقدمت وزارة الإسكان بمشروع قانون مكون من 5 مواد وفي المادة الثالثة والرابعة منه زيادة القيمة الإيجارية خلال فترة انتقالية خمس سنوات ويلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى مالكه وتزيد الأجرة لخمس أمثال القيمة الايجارية القانونية المحددة وهذا ما علق عليه مجلس الدولة قسم التشريع بشبهة عدم الدستورية وعدم المساواة في رفع القيمة الإيجارية بالمقارنة بالزيادة القانونية حيث أنها زادت بمقدار ثمانية أمثال علي الأشخاص الطبيعية الواردة في القانون رقم 6 لسنة 1997ومن ثم فلا يجوز زيادتها على الأشخاص الاعتبارية إلا بمقدار ما زادت على الأشخاص الطبيعية هذا ما تحدث عنه تقرير مجلس الدولة في جلسته بتاريخ 27-2-2019 بشبهة عدم الدستورية.
رأى الأحناف في القانون المصرى
وذكرت "المذكرة" - هنا الأمر يختلف تماما بالنسبة لمستأجرى الوحدات السكنية والتجارية من الأشخاص الطبيعيين، وذلك لأن المحكمة الدستورية العليا المصرية قضت في هذا الأمر بالامتداد لجيل واحد واستندت على جواز التأجير لمدد طويلة وفق رأى الأحناف وهو مذهب أبو حنيفة النعمان المذهب الذي نعتمد عليه في القانون المصري في معظم أحواله حيث أن المادة الثانية من الدستور تنص على أن مبادئ الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسي للتشريع المصري.
ومن هذا المنطلق قضت المحكمة الدستورية العليا في 3-11-2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية الخاصة بالامتداد القانوني لجيل واحد في الوحدات السكنية حيث أن قضائها لجيل واحد لا يكون خارج عن دائرة تأقيت عقد الإيجار بحمل انتهائه على وقائع عديدة اقصاها وفاة آخر من امتد العقد لمصلحته من ذوى قرابة المستأجر الأصلي.
أحكام ومبادئ مستقرة للمحكمة الدستورية العليا
وفي القضية رقم 203 لسنة 20 قضائية قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 14-4-2002 بامتداد عقد الإيجار بالمحلات التجارية لجيل واحد ممن يمارسون نفس النشاط من ورثة المستأجر الأصلي سواء بأنفسهم أو بواسطة الغير أو من ينوب عنهم حفاظا على عدم انقطاع أرزاق المواطنين حيث استلزم أن يكون شغل الورثة المذكورين بالعين المؤجرة مرتبطا بحاجتهم إليها بوصفها مكانا يباشرون ذات المهنة أو الحرفة أو ذات النشاط الذي كان يباشره مورثهم الأصلي حفاظا على استقرار الأسر وخوفا عليهم من انقطاع أرزاقهم، وخلاف ذلك سينجم عنه تداعيات بالغة الخطورة من الكساد والبطالة والتشريد.
رئيس لجنة الدفاع عن المستأجرين القدامى المحامى بالنقض شريف الجعار
من جملة ما سبق – طبقا لـ"المذكرة" - تم إرفاق صورة من الأحكام الدستورية الخاصة بالامتداد القانوني للوحدات السكنية والتجارية في جمهورية مصر العربية، وطالبت في حالة صدور آى قانون ألا يخالف المبادئ المستقرة في أحكام المحكمة الدستورية العليا السالف ذكرها حتى لا يكون القانون قد شابه عيب عدم الدستورية وبما يهدد مصالح فئة كبيرة من الشعب المصري ويحدث حالة من الإرباك.
