محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية – بمحكمة النقض – حكما يهم ألاف المتضررين من صدور تصرفين قانونيين عن عقار واحد – على سبيل المثال بيع الشقة لشخصين، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية حول تزاحم المشترين والمفاضلة بينهم بأسبقية التسجيل قالت فيه: "1-ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفين قانونيين عن عقار واحد، على أن تكون المفاضلة بين المتنازعين على ملكيته مؤسسة على أسبقية التسجيل، وأن مؤدى نص المادتين (9،17) من القانون رقم (114) لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع، أو بتسجيل الحكم النهائى المثبت للتعاقد، أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت سُجلت.
2-ولما كان الحكم المطعون فيه قد أجرى المفاضلة بين المتنازعين على الأسبقية فى تسجيل صحيفة الدعوى، رغم أن المعول عليه فى نقل الملكية ليس بأسبقية تسجيل صحيفة دعوى التعاقد، وإنما بتسجيل الحكم أو العقد، مما يعيب الحكم، ويوجب نقضه.
3- وجوب التزام مكاتب الشهر العقاري بنطاق اختصاص كل منها الجغرافي، أما مخالفة ذلك اعتبار عمله حابط الأثر طبقا للمادة 5/1، 3 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري.
4-ثبوت عدم صدور قرار من وزير العدل بخضوع أرض النزاع لنظام السجل العيني يكون أثره عدم سريانه عليها، والنعي عليه في هذا الخصوص يكون على غير أساس.
5- جواز صدور عقدي بيع عن عقار واحد، والمفاضلة بين المتنازعين على ملكيته تكون بالأسبقية فـي التسجيل .
6- ارتداد أثر تسجيل الحكم بصحة التعاقد أو التأشير بمنطوقه إلى تاريخ تسجيل الصحيفة.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 7359 لسنة 86 القضائية، برئاسة المستشار مجدي مصطفى، وعضوية المستشارين وائل سعد رفاعي، وعصام توفيق، ورفعت هيبة، ومحمد راضى.
الوقائع.. نزاع بين المشترى الأول والمشترى الثانى لعقار
تخلصُ الوقائعُ – على ما يبينُ من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أنَّ المطعونَ ضده الأول أقام على باقي المطعون ضدهم -عدا الثاني- الدعوى رقم "..." لسنة 2001 مدني كلي الجيزة بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 5 ديسمبر 1996 و 20 يونيو 2008 على سندٍ من أنه بموجب عقد البيع الأول اشترى المطعون ضده الثالث من المطعون ضدهما الرابع والخامس قطعة الأرض محل التداعي، وأقام عليها بناءً، ثم اشتراها منه المطعون ضده الأول بموجب عقد البيع الثاني، وإذ امتنع البائع عن نقل الملكية، فأقام الدعوى.
وفى تلك الأثناء - تدخل المطعونُ ضده الثاني هجوميًّا فيها بطلب الحكم برفض الدعوى الأصلية على سندٍ من شرائه لعقار التداعي من المطعون ضده الثالث بموجب العقد الابتدائي المؤرخ 4 يوليو 2010، والذي آلت إليه الملكية بالشراء من المطعون ضده الرابع بموجب عقد البيع المؤرخ 25 فبراير 1996، كما تدخل الطاعنُ هجوميًّا في الدعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 31 مارس 1995 و 8 يوليو 2010 على سندٍ من شرائه لعقار التداعي من المطعون ضده الثالث بموجب العقد الابتدائي المؤرخ 8 يوليو 2010 والذي آلت إليه الملكية بالشراء من المطعون ضده الرابع بموجب عقد البيع المؤرخ 25 فبراير 1996.
التدخل المبدى من الطاعن بصحة ونفاذ عقدي البيع
ندبت المحكمةُ خبيرًا في الدعوى، وبعد أن أودع تقريرَه، حكمت في موضوع الدعوى الأصلية والتدخل الهجومي من المطعون ضده الثاني برفضهما، وفي موضوع التدخل المبدى من الطاعن بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 25 فبراير 1996 و 8 يوليو 2010، ثم استأنف المطعونُ ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم "..." لسنة 132 ق القاهرة، وبجلسة 16 مارس 2016 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بشأن موضوعي الدعوى الأصلية والتدخل المبدى من المطعون ضده الثاني والقضاء مجددًا في موضوع الدعوى الأصلية بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 5 ديسمبر 1996 و 20 يونيو 2008، وفي موضوع تدخل الطاحن برفضه والتأييد فيما عدا ذلك، ثم طعن الطاعنُ في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابةُ مذكرةً أبدت فيها الرأيَ بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطَّعنُ على هذه المحكمـة، في غرفة مشورةٍ، حددت جلسةً لنظره، وفيها التزمت النيابةُ رأيَها.
مذكرة الطعن تستند على 3 أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم، وفندت محكمة النقض الأسباب واحدا تلو الـأخر، حيث ذكرت مذكرة الطعن إنَّ هذا الطَّعنَ أُقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعنُ في السبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأَ في تطبيق القانون؛ إذ رفض الدفع ببطلان إجراءات شهر صحيفة الدعوى لإجرائها بمأمورية شهر عقاري بولاق الدكرور، رغم أنَّ العقار يخضع لمأمورية أوسيم، بما يبطل إجراءات شهر الصحيفة، مما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه.
وردت محكمة النقض على هذا النعى بقولها: إنَّ النعي مردودٌ؛ ذلك بأن النص في الفقرة الأولى من المادة الخامسة بالقانون 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري قد نصت على أنه: "يختص كلُّ مكتبٍ من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه"، ثم أورد في الفقرة الثالثة منها: "ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثرُه إلَّا بالنسبة إلى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه"، مما يدل على وجوب التزام كلِّ مكتبٍ من مكاتب الشهر العقاري بنطاق اختصاصه الجغرافي، وإلَّا كان عملُه حابطَ الأثر.
لمَّا كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن العقارَ عينَ النزاع إنما يقع بمنطقة بولاق الدكرور، ومن ثم فإن المكتب الذي تم به شهر الصحيفة هو المنوط به إجراءُ هذا الشهر، وكان قول الطاعن في هذا الخصوص، إنما هو قولٌ مرسلٌ يعوزه الدليلُ، ومن ثم يضحى النعي غير مقبول.
إشكالية تطبيق السجل العينى
أما عن السبب الثانى ذكرت مذكرة الطعن من أسباب الطعن مخالفةَ الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تطبيقه؛ ذلك أن العقار محل التداعي يقع بمنطقةٍ يسري عليها قانون السجل العيني، بما كان يوجب على المطعون ضده الأول اتباع الإجراءات المنصوص عليها بذلك القانون، بأن يقيد صحيفة دعواه بالسجل العيني، ويُضمِّن طلبه إجراء التغيير في بيانات السجل العيني، وإذ لم يتبع المطعونُ ضده الأول ذلك، وقضى الحكم بصحة ونفاذ العقد، فإنه يكون معيبًا، بما يوجب نقضه.
محكمة النقض ترد على تلك الإشكالية
فردت محكمة النقض على هذا النعى بقولها: "إنَّ هذا النَّعيَ غيرُ سديدٍ؛ ذلك أنَّ مناطَ سريان نظام السجل العيني على أحد الأقسام المساحية – وفقًا للمادة الثانية من مواد إصدار القرار بقانون 142 لسنة 1964 - هو صدور قرار من وزير العدل بسريان نظام السجل العيني على هذا القسم، ومن ثم فإن العمل به يقتصر على المناطق التي تم مسحها، وخصوصًا بالخرائط المساحية ودفاتر مساحة الملكية، وأمَّا غير تلك المناطق، فلا يسري عليها ذلك النظام. ولمَّا كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المنطقة الكائن بها عقار التداعي لم يصدر بشأنها قرارٌ من وزير العدل بخضوعها لنظام السجل العيني، مما يكون معه النعي على غير أساس.
إشكالية صحة ونفاذ العقد
أما عن السبب الثالث قالت مذكرة الطعن إنَّ الطاعنَ ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأَ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إنه عوَّل في قضائه بصحة ونفاذ عقدي البيع سند المطعون ضده الأول على سبق شهر صحيفة دعواه، وذلك بالمخالفة للقانون؛ إذ إن المفاضلة في هذه الحالة تكون للأسبقية في تسجيل العقد، أو الحكم الصادر بصحة التعاقد، مما يعيبه، ويستوجب نقضه.
محكمة النقض ترد
فيما ردت محكمة النقض على هذا النعى بقولها: إنَّ هذا النَّعي سديدٌ؛ ذلك بأن المقرر -بقضاء محكمة النقض- أنه ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفينِ قانونيينِ عن عقار واحد، على أن تكون المفاضلةُ بين المتنازعين على ملكيته مؤسسةً على أسبقية التسجيل، وأن مؤدى نص المادتين 9، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلَّا بتسجيل عقد البيع، أو بتسجيل الحكم النهائي المثبت للتعاقد، أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سُجِّلت.
لمَّا كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أجرى المفاضلة بين المتنازعين على الأسبقية في تسجيل صحيفة الدعوى، رغم أن المعوَّل عليه في نقل الملكية ليس بأسبقية تسجيل صحيفة دعوى التعاقد، وإنما بتسجيل الحكم أو العقد، مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون، ويوجب نقضه، على أن يكون مع النقض الإحالة.
حكم أسبقية تسجيل العقار "5"
