مسكن الزوجية - أرشيفية
يبحث الإنسان باستمرار عن الاستقرار والتوازن في حياته، وأبرز هذه الخطوات لتحقيق الاستقرار هو البحث عن شقة أو مسكن سواء لإيجارها أو شرائها، فعند شراء شقة جديدة، تكون لك حرية الاختيار والقرار إذا ما رغبت بهذه المنطقة دون تلك، وتبحث عن شقة بحدود ميزانيتك أو ما يُطلق عليه "تحويشة العمر"، وكذا موقع عملك، وما تفضله من خدمات ومرافق أخرى، لذلك تكون هناك حزمة من المحاذير والإرشادات يجب أن توضع في عين الإعتبار قبل الإقدام على شراء الشقة حتى لا تقع في إيدى معدومى الضمير في سوق العقارات وهم كُثر.
وللأسف الشديد يتعرض العديد من الأشخاص لمشاكل عدة عن شراء الشقة، كما حدث مع الشاب "أحمد. ع"، 44 سنه، محافظة الجيزة، حيث ردد قائلا: "عندي مشكلة قانونية ياريت لو حد يساعدني دلوقتي أنا شاري شقة والقصة أن الشقة لها ورثة من 3 أشخاص والأم، وتم عمل توكيل للأم بالبيع للنفس وللغير للشقة، فأنا اشتريت من الأم، والمشكلة أن حد من ولاد السيدة اللي بعتلي عامل مشاكل مع مراته، فمراته عملت تمكين، وأصدر حكم وعدي عليه 40 يوم بالتمكين للأم والزوج والزوجة مع العلم أن تاريخ التمكين نفس تاريخ الشراء، وأن مازال الزوجة لم تطلق فكيف أقوم بإلغاء هذا القرار".
للمتضررين.. اشتريت "شقة" وبعدين اكتشفت صدور قرار تمكين.. ما الحل؟
للرد علي هذا السؤال – يُجيب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى، يجب أن يكون السائل علي علم بعدة أمور أبرزها شروط التمكين من مسكن الزوجية، وهل يجوز للزوجة التمكين من شقة ليست ملك الزوج؟ وحال قيام العلاقة الزوجية لصالح من يصدر قرار التمكين؟ وما هو السند القانوني لتمكين الزوجة من مسكن الزوجية، وهل يجوز التظلم من هذا القرار؟ وما هو حل تلك الإشكالية المعروضة علينا، وفى البداية نُجيب كالتالى:
ما هي شروط التمكين من مسكن الزوجية؟
أولا: يتم تحرير محضر بتمكين الزوجة من مسكن الزوجية، ويجب إثبات أن كلا الزوجين يقيمان في الشقة بصورة دائمة أثناء فترة الزواج.
ثانيا: يكون الإثبات من خلال تحريات المباحث، وكذلك سؤال شيخ الناحية، وكذلك سؤال الجيران الملاصقين أو الملاحقين للملاصقين عن حافز عين النزاع.
ثالثا: يصدار رئيس النيابة قرارا بتمكين الزوجة بعد الإطلاع على الأدلة.
رابعا: يجب أن يتم إعلان كلا من الطرفين علي يد محضر خلال 3 أيام من تاريخ إصدار رئيس النيابة لقرار التمكين.
هل يجوز للزوجة التمكين من شقة ليست ملك الزوج؟
نعم - يجوز للزوجة التمكين من شقة ليست ملك الزوج وسبب ذلك أن الزوجة تتمكن من شقة الزوجية بناء على حيازتها للشقة وأقوال الشهود والتحريات وسؤال شيخ الناحية، ولو كانت الشقة فى الأصل ليست ملك الزوج أو ايجار أو تم بيعها فكل تلك الاشياء لا تؤثر على التمكين من شقة ليست ملك الزوج وسوف تتمكن الزوجة من شقة الزوجية – وفقا لـ"الجعفرى".
حال قيام العلاقة الزوجيه لصالح من يصدر قرار التمكين ؟
يصدر قرار التمكين للزوج والزوجة مجتمعين.
-ما هو السند القانوني لتمكين الزوجة من مسكن الزوجية؟ وهل يجوز التظلم من هذا القرار؟
السند القانوني هو المادة 44 من قانون المرافعات والتي تضمنت أن للنيابة العامة حق اصدار قرار وقتي في الخلاف بين الزوجين علي مسكن الزوجية، طالما كانت العلاقة الزوجية بينهما مازالت قائمة، فلها مثلا أن تأمر بإستمرار حيازتهما معا للعين محل النزاع، وإذا كان الزوج هو الذي طرد زوجته من مسكن الزوجية ومنع استمرار حيازتها للعين، فإن للنيابة أن تصدر قرارا وقتيا استنادا لنص المادة 44 مكررا من قانون المرافعات بتمكين الزوجة من استمرار حيازتها للعين مع زوجها المشكو في حقه، وهذا القرار يجوز التظلم منه أمام قاضي الأمور المستعجلة بدعوى ترفع بالإجراءات المعتادة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإعلان بالقرار – بحسب "الجعفرى".
ما هو حل تلك الإشكالية المعروضة؟
قد يتبادر في ذهن السائل أن يقوم وفقا للمادة 44 مكرر من قانون المرافعات أن يتظلم من قرار التمكين أمام قاضي الأمور المستعجلة كونه من الغير ولكن في معظم الأحوال سيتم رفض التظلم، ولكن الأفضل أن يجب علي المشتري التالى:
أولا: أن يقوم برفع دعوي طرد موضوعية، ويختصم بها الزوج والزوجة وكذلك البائعة.
ثانيا: أن يسرع بتسجيل العين المشتراه وفقا لأحكام القانون والتي نصت علي أن: "في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري ويبين قانون الشهر العقاري".
ما هو تعريف حق الملكية؟
نصت المادة 802 من القانون المدني على أن: "لمالك الشئ وحدة في حدود القانون له حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه"، فحق الملكية يعطى لصاحبة السلطات الثلاث وهي: حق الاستعمال: والاستغلال والتصر ف وحق الملكية جامع مانع نافد تجاه الناس كافة، فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشئ واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره، فلا يجوز لآخر أن يشاركه في ملكه أو يتدخل فى شئون ملكيته وهو فى ذات الوقت حق دائم لا يسقط فهو حق مطلق من الحقوق الدائمة".
متي تنتقل الملكيه للمشتري؟
لا تنتقل الملكيه إلا بالتسجيل طبقا للمادة 934 من القانون المدنى نصت أنه: "فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى، سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري ويبين قانون الشهر العقاري، والتصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة".
ووفقا للمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946: "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ..... ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ".
مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد، فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 سنة 1946.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 3709 لسنة 82 القضائية، حيث ذكرت الوقائع فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 718 لسنة 2009 جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتمكينه من الشقة المبينة بالصحيفة وطرد المطعون ضدهما الأول والثانية مع ما يترتب على ذلك من أثار .
وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ 3/8/2008 تملك تلك الشقة بالشراء من المطعون ضده الثالث، إلا أن المطعون ضدهما الأول والثانية قد تحصلا على قرار من النيابة العامة فى المحضر رقم 7751 لسنة 2008 إدارى المعادى بتمكينهما معاً منهما، رغم إقرار المطعون ضده الأول بالمحضر المشار إليه أن الشقة كانت مملوكة لوالده وكان يقيم بها على سبيل الاستضافة، كما أن المطعون ضده الأول قدم للمحكمة صورة ضوئية من إنذار بالطاعة للمطعون ضدها الثانية للدخول فى طاعته بمسكن أخر خلاف المسكن محل النزاع، ومن ثم فقد أقام الدعوى .
وفى تلك الأثناء - أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق واستمعت إلى شهود الطرفين، ثم ندبت خبيراً، وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 27 يناير 2011 برفض الدفع بالصورية على عقد البيع سند الدعوى وفى الموضوع بعدم قبول الدعوى، ثم استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 4762 لسنة 128 ق القاهرة، ومحكمة الاستئناف كيفت الدعوى بأنها طرد للغصب ثم قضت بتاريخ 10 يناير 2012 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض.
مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أنه قضى برفض الدعوى استناداً إلى صدور قرار النيابة العامة بتمكين المطعون ضدهما الأول والثانية من شقة النزاع فى حين أنه قرار وقتى لا يحوز حجية أمام القضاء المدنى وأنه أصبح المالك لتلك الشقة بعد شرائها من المطعون ضده الثالث بعقد البيع المؤرخ 3 أغسطس 2008 مما يعيبه ويستوجب نقضه .
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا الدفع سديد، ذلك دعوى الطرد للغصب من دعاوى أصل الحق يستهدف بها رافعها أن يحمى حقه فى استعمال الشئ واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان قد وضع اليد عليه ابتداءً بغير سند أم كان وضع اليد عليه بسبب قانونى ثم زال هذا السبب واستمر واضعاً اليد، وهى بذلك تختلف عن دعوى استرداد الحيازة التى يرفعها الحائز كما أن المقرر ـــــ فى قضاء هذه المحكمة ــــــ أن القرارات التى تصدرها النيابة العامة فى منازعات الحيازة هى بطبيعتها قرارات وقتية لا تمس أصل الحق، فلا تحوز أية حجية لدى المحكمة التى يعرض عليها النزاع فى أصل الحق، ومن ثم فلا تتقيد بها تلك المحكمة .
المحكمة تنصف المشترى
وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك - وكان الطاعن قد أسس دعواه على عقد البيع الصادر له من المطعون ضده الثالث، وهو ما ينقل إليه ـــ ولو لم يكن مشهراً ــــ جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع، فإن الدعوى تكون من الدعاوى المتعلقة بأصل الحق وليست من دعاوى الحيازة، وكان الثابت أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بملكية عين النزاع وعدم أحقية المطعون ضدها الثانية بوصفها صادر لها قرار بالتمكين من النيابة العامة فى البقاء بالشقة محل النزاع، ودلل على ذلك بالمستندات المشار إليها بوجه النعى .
هذا وقد كان الحكم المطعون فيه أسس قضاءه برفض دعوى الطاعن على أن حيازة المطعون ضدهما الأول والثانية حيازة مشروعة مصدرها قرار النيابة العامة الصادر فى المحضر رقم 7751 لسنة 2008 إدارى المعادى بتمكينها بالمشاركة من الشقة المتنازع عليها، فى حين أن القرارات التى تصدرها النيابة العامة فى منازعات الحيازة هى بطبيعتها قرارات وقتية لا تؤثر فى أصل الحق وتزول بالفصل فى موضوعه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون، مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
