مفاجآت الإيجار القديم عرض مستمر.. حكم بالنقض يكشف: امتداد عقد الإيجار لمرة واحدة ليس مقصورا على ورثة المستأجر الأصلى فقط.. الامتداد يصل لورثة "المساكن للمستأجر.. والمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 حسمت النزاع

مازالت تثور مشكلة من أهم المشاكل التي تشغل بال الكثير من المواطنين، والذين في تسأول دائم سواء من المؤجر أو المستأجر وذلك حول إنتقال حق الإيجار لورثة المستأجر الأصلي ومن المستفيد وما هي الشروط التي تنطبق علي ورثة المستأجر حتي ينتقل إليهم حق الإيجار، و الأن المؤجر يجد تحقق الإستثمار الناجح في البحث عن الطريق الصحيح في فسخ عقود الإيجار المحررة قديماً وإخلاء بعض الأماكن التي تحرر عليها عقود إيجار طويلة الأمد ليقوم بتأجيرها من جديد بعقود إيجار جديدة بالقيمة الإيجارية التي تتماشي مع القيمة السوقية حالياً أو بيعها وتملك المقابل المالي دفعة واحدة، ولكن الأزمة هذه المرة ليس لإمتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلى كما هو متعارف عليه، وإنما تدور حول امتداد عقد الإيجار لورثة المساكن للمستأجر الأصلى. 

هذا في الوقت المتوقع فيه قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتى نتابعها عن كثب مسألة مدي امتداد عقد الإيجار لصالح الورثة‏ ومحاولة لتفسير حكم الدستورية العليا، وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام. 

مقترحات ومناقشات في مجلس النواب لتعيدل قانون الإيجار القديم

ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر، ومن أبرز هذه الإشكاليات التي يتضمنها الملف الإجابة على السؤال.. هل امتداد عقد الإيجار لمرة واحدة مقصور على ورثة المستأجر الأصلى؟   

هل امتداد عقد الإيجار لمرة واحدة مقصور على ورثة المستأجر الأصلى؟ 

وللإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض عماد الوزير – أنه سبق لمحكمة النقض المصرية التصدي للإجابة على هذا السؤال منذ 10 سنوات وتحديدا في فبراير 2013 في الطعن المقيد برقم 14242 لسنة 81 القضائية، وكان الحكم بمثابة المفاجأة من خلال إرساء مبدأ قضائيا قالت فيه: "امتداد عقد الإيجار لمرة واحدة ليس مقصور على ورثة المستأجر الأصلى وانما أيضآ على ورثة المساكن للمستأجر الأصلى"، وهذا معناه أن الإمتداد للعقد ليس لورثة المستأجر الأصلى فقط بل لورثة المساكن للمستأجر الأصلى الذى كان مقيم معه، وهو الحكم الذى وصفه البعض – حينها – بأنه "فيه نظر" باعتبار أن العقد مجرد عقد إيجار وليس تمليك يمتد لورثة المستأجر الأصلى وأبناء أخوه وأقاربه بالمساكنة وأنه ينافي كل مبادئ الشريعة والعقل والمنطق والأخلاق.

ويضيف "الوزير" في تصريح لـ"برلماني": بينما رأى البعض الأخر من الدستوريين أن الحكم والمبدأ القضائى وافق صحيح القانون وفقا لحق المساكنة الذى يعتبر المساكن مستأجر أصلى وفقا لشروط المساكنة طالما أن المساكن يقيم فى الشقة المستأجرة منذ بدء العلاقة الإيجارية مع المستأجر الأصلى الذى حرر عقد الإيجار باسمه فقط دون المساكن معه وطالما كان هناك التزام أدبى بين المستأجر الأصلى الذى حرر عقد الإيجار باسمه فقط وبين المساكن حيث إن عقد الإيجار ذو طابع عائلى حيث يتعاقد المستأجر ليقيم فيه هو وأفراد عائلته، والمساكنة تنشى للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المنصوص عليهم في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو غيرهم حقا في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء الإيجار واستمرارها دون انقطاع.

رأى محكمة النقض في الأزمة  

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 14242 لسنة 81 القضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم: "امتداد عقد الإيجار لمرة واحدة ليس مقصور على ورثة المستأجر الأصلى وانما أيضآ على ورثة المساكن للمستأجر الأصلى"، وتتحصل وقائع النزاع في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى رقم 3181 لسنة 2009 مساكن الإسكندرية على الطاعنة الأولى بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 مايو 1975 لوفاة المستأجر الأصلى وعدم وجود من يمتد إليه العقد قانونا والإخلاء والتسليم، وقالا بيانا لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر المدعو "فكرى. م" العين محل النزاع من مورثهما، وإذ توفى بتاريخ 14 يونيو 1979 وترك زوجته "عزيزه. ف" تقيم بالعين المؤجرة والتي توفيت بتاريخ 6 يناير 2006، فأقاما الدعوى رقم 353 لسنة 2006 مساكن الإسكندرية لإخلاء العين والتي تدخل فيها المدعوى "كمال فهمى مجلع" – إبن شقيق المستأجر الأصلى، وقضى فيها بأحقيته في ثبوت العلاقة الإيجارية وتأييد الحكم بالاستئناف رقم 9920 لسنة 63 قضائية الإسكندرية، وإذ توفى سالف الذكر بتاريخ 4 ديسمبر 2008 تاركا بالعين زوجته – الطاعنة الأولى – التي لا يحق لها الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 116 لسنة 18 قضائية دستورية، ومن ثم أقاما الدعوى.

وفى تلك الأثناء - وجهت الطاعنة الأولى دعوى فرعية بأحقيتها في امتداد العلاقة الإيجارية لها والثابتة لمورثها بالمساكنة وفقا للحكم النهائي السابق، كما تدخل الطاعن الثانى خصما هجوميا في الدعوى طالبا لنفسه ذات طلبات الطاعنة الأولى، ثم أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق واستمعت لشهود الطرفين ثم حكمت برفض الدعوى الأصلية وفى الدعوى الفرعية والتدخل الهجومى بإجابة الطاعنين إلى طلباتهما، ثم استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 8462 لسنة 66 قضائية الإسكندرية وبتاريخ 13 يونيو 2011 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفى موضوع الدعوى الأصلية بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 مايو 1975 والإخلاء والتسليم، وبرفض الدعوى الفرعية والتدخل الهجومى، ثم طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض.

مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ويقولا بيانا لذلك إنهما تمسكا في دفاعهما بأحقيتهما في امتداد عقد الإيجار الأصلى سند الدعوى المؤرخ 1 مايو 1975 اعتدادا بحجية الحكم النهائي رقم 353 لسنة 2006 مساكن كلى الإسكندرية الصادر لصالح مورثهما بأحقيته في ثبوت العلاقة الإيجارية لعقد الإيجار المذكور لمساكنته المستأجر الصادر باسمه ذلك العقد منذ بدء العلاقة الأإيجارية بما يحق امتداد العقد لهما باعتبار أن مورثهما مستأجرا أصليا لعين التداعى وأنهما من بين أقاربه الواردين على سبيل الحصر في المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، وإذ قضى الحكم الإبتدائى لصالحهما بذلك بين أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر، وإنتهى إلى إلغاء الحكم المستأنف، ورفض الدعوى الفرعية وطلب التدخل الهجومى بمقولة أن عقد الإيجار لا يمتد قانونا إلى ورثة المساكن للمستأجر الأصلى بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وبحسب "المحكمة": إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المساكنة تنشى للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المنصوص عليهم في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو غيرهم حقا في البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء الإيجار واستمرارها دون انقطاع بحيث إذا ما توافرت للمساكن فإنها ترتب له حقاً في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلى فيها، وحقه فى ذلك ما تعارف المالكون عليه في استمرار واضطراد من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد في حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة.  

متى يتعدد المستأجرون لعين واحدة واعتبار كل منهم مستأجراً للعين

ووفقا لـ"المحكمة": وعلى ذلك فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد باسم واحد منهم دون الباقين، إذ قد تفرض بعض الظروف الأدبية أو الاجتماعية أن يحرر العقد باسم أحدهم وتكون علاقة الإيجار في حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعاً وإن توارى اسم بعضهم خلف من حرر عقد الإيجار باسمه منهم ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار دون أن يعتبر ذلك إخلال بمبدأ نسبية أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطاً لانعقاد عقد الإيجار وأنه يجوز للمستأجر باعتباره الطرف الضعيف إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية ذلك أنه ليس ثمة ما يمنع فى القانون من تعدد أطراف عقد الإيجار مؤجرين أو مستأجرين.   

وكان المقرر - في قضاء هذه المحكمة أيضاً - أن النص في المادة 101 من قانون الاثبات على أن الأحكام التي حازت قوة الأمر المقضى تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق ولا يجوز قبول دليل ينقض هذه الحجية ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلاً وسبباً وتقضى المحكمة من تلقاء نفسها " يدل على أن المسألة الواحدة بعينها متى كانت أساسية وكان ثبوتها أو عدم ثبوتها هو الذي ترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب في الدعوى أو بانقضائه فإن هذا القضاء يحوز قوة الشئ المحكوم فيه في تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم ويمنعهم من التنازع بطريق الدعوى أو الدفع في شأن أى حق أخر يتوقف ثبوته أو انتفاؤه على ثبوت تلك المسألة السابق الفصل فيها بين هؤلاء الخصوم أنفسهم أو انتفائها ولا يكون الحكم حجة إلا بالنسبة إلى الخصوم الأصليين الذين كانوا أطرافاً في الدعوى ويكون حجة على الخلف العام لهؤلاء الخصوم وأن إغفال الحكم بحث دفاع أبداء الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً مؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإعمال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطلان.  

النقض ترسى مبدأ قضائيا: الإمتداد يصل لورثة "المساكن للمستأجر الأصلى طالما توافرت الشروط

وكان البين من الأوراق أن الطاعنين قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن مورثهما كان مساكن المستأجر الأصلى بالشقة موضوع النزاع منذ بدء العلاقة الإيجارية وكان الحكم رقم 353 لسنة 2006 مساكن الإسكندرية الحائز لحجية الأمر المقضى قد قضى باستمرار العلاقة الإيجارية لمورث الطاعنين والثانية بالعقد المؤرخ 1 مايو 1975 كمساكن للمستأجر فيه وهو ما يعد معه مستأجراً أصلياً للعين محل النزاع منذ ذلك التاريخ ومن ثم يحق له الانتفاع بالعين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها بحسباتهما من أقاربه من الدرجة الأولى التي حددتهم المادة 29/1 من القانون رقم 19 لسنة 1977 - الطاعنة الأولى زوجة المساكن فيما أن الطاعن الثاني ابنه - على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث ينتهي ذلك العقد بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك التزاماً بحجية المسألة الأساسية التي فصل فيها الحكم السابق. 

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى الفرعية وطلب التدخل الهجومي بمقولة إن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً إلى ورثة المساكن للمستأجر الأصلى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ذلك الذي حجبه عن بحث دفاع الطاعنين - مدى توافر باقی شروط امتداد عقد الإيجار المنصوص عليها بالمادة 29/1 من القانون رقم 19 لسنة 1977 في حق أى منهما - الذي من شأن تحقيقه قد بتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون مشوباً بالخطأ في تطبيق القانون، مما جره إلى عيب القصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن، وبناء عليه نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.