ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكما أرست فيه 4 مبادئ قضائية جديدة بشأن عقود إيجار الاشخاص الإعتبارية، قالت فيه: "1- لا تسرى أحكام القانون رقم 10 لسنة 2022 على عقود إيجار الاشخاص الاعتبارية التى انتهت بصدور حكم المحكمة الدستورية قبل نفاذ هذا القانون.
2- مؤدى الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 5 مايو 2018 هو إنحسار الامتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى اعتباراً من 16 يوليو 2019.
3-لا يغير من ذلك صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد والمنشور في الجريدة الرسمية في العدد رقم 9 مكرر " أ " بتاريخ 6/3/2022، والذى نص في المادة رقم "5" منه على العمل به من اليوم التالي لنشره، والمتضمن في المادة رقم " 2 " ... أن يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
4- إذا كان قد تم التنبيه بالإنذار المعلن للشركة بتاريخ 12 سبتمبر 2019 بانتهاء عقد إيجار عين النزاع اعتباراً من نهاية سبتمبر 2019 – عملاً بحكم المحكمة الدستورية سالف البيان – ومن ثم يترتب على هذا التنبيه انتهاء ذلك العقد بنهاية المهلة المحددة بالإنذار وهو ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه، وكان انتهاء العقد على النحو سالف الذكر قد تم وأنتج أثره قبل تاريخ العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022 سالف البيان، ومن ثم فلا تسرى أحكام هذا القانون على العلاقة الإيجارية موضوع الدعوى لانقضائها قبل نفاذ هذا القانون، وبالتالي لا يكون لصدور هذا القانون أثر على قضاء الحكم المطعون فيه.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 12983 لسنة 91 القضائية، برئاسة المستشار محمد حسن عبد اللطيف، وعضوية المستشارين حاتم أحمد سنوسي، وهاني فوزى شومان، ومحمود محمد توفيق، وياسر قبيصي أبو دهب.
الوقائع.. 4 مبادئ جديدة لـ"النقض" بشأن عقود إيجار الاشخاص الإعتبارية
لما كان البين من الأوراق أن العلاقة الإيجارية غير مذكورة بين طرفي النزاع وهو ما يغنى عن تقديم عقد الإيجار ومن ثم فإن ما يثيره الطاعن بصفته بالنعي في هذا الشان يضحى على غير أساس، وكان من المقرر أن الحكم الصادر بعدم دستورية نص في القانون ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية.
وأن مؤدى الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 5 مايو 2018 في القضية رقم 11 لسنة 23 ق دستورية والمنشور في الجريدة الرسمية في العدد 19 مكرر ب" بتاريخ 13 مايو 2018 هو انحسار الامتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة للاشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير أغراض السكني اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحكم، وأنه عملا بالمادة 563 من القانون المدني أنه يلزم توقيت عقد الإيجار فإذا عقد الإيجار لمدة غير معينة أو تعذر إثبات مدته تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا ليه على الأخر بالإخلاء وفى المواعيد المبينة بالمادة السابقة.
تعديلات قانون الشخص الاعتبارى لا تسرى على هذه الحالة
وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإنهاء العلاقة الإيجارية بين طرفي النزاع وتسليم عين النزاع إلى المطعون ضدها على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى من أن تلك العين مؤجرة للشركة الطاعنة في غير أغراض السكنى وأنه بموجب حكم المحكمة الدستورية سالف البيان واعتبارا من 16 يوليو 2019 - اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر حكم المحكمة الدستورية سالف البيان - بنصر الامتداد القانوني عن عقد إيجار عين النزاع ويعتبر العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر وقد انتهى بتنبيه المطعون ضدها الشركة الطاعنة برغبتها في إنهاء العلاقة الإيجارية وفقاً للمادة 563 من القانون المدني.
وكان هذا من الحكم استخلاصا سائغا له أصله الثابت في الأوراق ويكفى لحمل قضائه، فإن ما تثيره الشركة الطاعنة بالنعي من اشتراط صدور تشريع لتطبيق حكم المحكمة الدستورية سالف البيان وامتداد عقد الإيجار طالما أن الشركة قائمة ولم يتم تصفيتها وأن حق إنهاء العقد مقرر الشركة وحدها يضحى على غير أساس، ويتعين عدم قبول الطعن عملا بالمادة 3/263 مرافعات، ولا يغير من ذلك صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الاجراءات ومواعيد الخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد والمنشور في الجريدة الرسمية في العدد رقم 9مكرر "1" بتاريخ 6 مارس 2022، والذى نص في المادة رقم "5" منه على العمل به من اليوم التالي لنشره، والمتضمن في المادة رقم " 2 " ... أن يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض وفقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
متى تنحل الرابطة العقدية؟
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أنه لما كان مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني من انتهاء الإيجاز المنعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالنص - أن التنبه الصادر من المؤجر هو عمل قانوني من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن إرادته في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر متى كانت شروط العقد تبيح ذلك ولا مخالفة فيه لما فرضه القانون من أحكام مقيدة بهذا المبدأ في حدودها ودون مجاوزة لنطاقها، فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، فإذا ما تحقق هذا الأمر انقضى العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين.
وكانت المطعون ضدها قد نبهت على الشركة الطاعنة بالإنذار المعلن للشركة بتاريخ 12 سبتمبر 2019 بانتهاء عقد إيجار عين النزاع اعتباراً من نهاية سبتمبر 2019 - عملا بحكم المحكمة الدستورية سالف البيان - ومن ثم يترتب على هذا التنبيه انتهاء ذلك العقد بنهاية المهلة المحددة بالإنذار وهو ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه ، وكان انتهاء العقد على النحو سالف الذكر قد تم وأنتج أثره قبل تاريخ العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022 سالف البيان، ومن ثم فلا تسرى أحكام هذا القانون على العلاقة الإيجارية موضوع الدعوى لانقضائها قبل نفاذ هذا القانون، وبالتالي لا يكون لصدور هذا القانون أثر على قضاء الحكم المطعون فيه
لذلك:
قررت المحكمة في غرفة مشورة - عدم القبول الدعوى، والزمت الشركة الطاعنة المصاريف، ومانتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة الكفالة.
