لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تجيز امتداد عقد ايجار "الخال" لابنة شقيقته حال وفاته.. وتضع عدة مبادئ بشأن "المساكنة".. أبرزها: أن تكون الإقامة مع الخال منذ بدء الاجارة دون انقطاع

أصدرت محكمة النقض، حكما في غاية الأهمية، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، يجيز امتداد عقد الايجار المحرر للخال لابنة شقيقته، حيث رسخت لعدة مبادئ قضائية بشأن "المساكنة"، قالت فيه: "على ابنة الأخت التمسك بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الاجارة دون انقطاع، ويكون هناك خطأ وقصور في حالة نفى هذه المساكنة وقضاؤه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز، وأن الأوراق خلت من وجود شخص تعيش فى كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولى أمرها أو الولى على نفسها".

وقائع الدعوى - في الطعن المقيد برقم 1345 لسنة 72 القضائية - ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدهم الأربعة الأول أقاموا الدعوى رقم "....." لسنة 2001 مساكن الإسكندرية الابتدائية على الطاعنة والمطعون ضده الأخير بطلب الحكم بإخلائهما من الشقة المبينة بالأوراق لانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 10 أكتوبر 1957 بوفاة المستأجر دون أن يكون مقيمًا معه من يمتد إليه العقد.   

الوقائع.. نزاع حول الشقة بين المالك وأبناء شقيقة المستأجر الأصلي بعد وفاته

وفى تلك الأثناء - أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق، وبعد سماع الشهود حكمت برفض الدعوى، استأنف المطعون ضدهم عدا الأخير هذا الحكم، وبتاريخ 14 أبريل 2002، قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات متمثلة في إخلائهما من الشقة المبينة بالأوراق لانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 10 أكتوبر 1957 بوفاة المستأجر دون أن يكون مقيمًا معه من يمتد إليه العقد، ثم طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.  

المحكمة تقضى بالإخلاء.. ومذكرة الطعن تستند على "المساكنة"

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ذلك أنها تمسكت بمساكنتها لخالها الذى حرر عقد الإيجار باسمه منذ بدء الإجارة وعدم انقطاعها عن الإقامة معه فى شقة النزاع، فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من أن هذه المساكنة لا تنشأ لها حقًا فى امتداد الإيجار لأنها كانت طفلة فاقدة التمييز وأن الأوراق خلت من وجود شخص تعيش فى كنفه كان يساكن المستأجر الأصلى، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

محكمة النقض ترسخ لفكرة الشخصية القانونية للرد على "فقد التمييز" 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعى فى محله، ذلك أن النص فى المادة 29 من القانون المدنى على أن: "تبدأ شخصية الإنسان بتمام ولادته حيًا وتنتهى بموته......"، وفى المادة 45 من ذات القانون على أنه: "لا يكون أهلاً لمباشرة حقوقه المدنية من كان فاقد التمييز لصغر فى السن أو........... 2 - وكل من لم يبلغ السابعة يعتبر فاقدًا للتمييز"، يدل على أن الأصل - وعلى ما أوردته المذكرة الإيضاحية للقانون - أن الشخصية القانونية للشخص الطبيعى تبدأ بتمام ولادته حيًا وتنتهى بوفاته.

وبحسب "المحكمة": وما بين الولادة والوفاة يوجد الشخص الطبيعى ويتمتع بأهلية الوجوب وهى الصلاحية لاكتساب الحقوق وتحمل الالتزامات فى حين أن أهلية الأداء هي قدرة الشخص على التعبير بنفسه عن إرادته تعبيرًا منتجًا لآثاره القانونية فى حقه، وتتطلب تمام التمييز والإرادة، فيقع أن تتوافر للشخص أهلية الوجوب فيكون متمتعًا بالحق دون أن تكون لديه أهلية الأداء أى استعمال حقه بنفسه فتحل إرادة نائبه محل إرادته مع انصراف الأثر القانونى إلى الأخير.  

حق المساكنة حال تعدد المساكنين

ووفقا لـ"المحكمة": وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير عقد الإيجار باسم واحد منهم وتوارى الباقون خلفه وهم يشاركونه السكنى منذ بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاته أو تركه عين النزاع كان لهؤلاء المساكنين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار، ولا يحول دون ذلك خلو عقد الإيجار من تقرير ذلك الحق للمساكن.  

المحكمة تنصف أبناء شقيقة المستأجر الأصلى وتقضى بالبقاء في الشقة

لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت بمساكنتها لخالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع، فنفى الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وأقام قضاءه على سند من أنها كانت عند تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وخلت الأوراق من وجود شخص تعيش فى كنفه كان يساكن المستأجر الأصلى ودون أن يستظهر ما إذا كان خالها الذى حرر عقد الإيجار باسمه هو المتولى أمرها أو الولى على نفسها ومدى توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإيجار دون انقطاع فإنه يكون معيبًا بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.   

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

يشار إلى أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.