مطورون: السوق العقارى المصرى بعيد عن الفقاعة العقارية.. وصندوق دعم الفائدة الحل لمواجهة مشكلة تراجع القدرة الشرائية.. والعاصمة الإدارية ومدن الجيل الرابع كلمة السر فى تصدير العقار المصرى للخارج

تراجع القدرة الشرائية وغياب التمويل العقارى وارتفاع أسعار العقارات.. إشكاليات تواجه القطاع العقارى المصرى فى الفترة الأخيرة، وأجمع المطورون العقاريون، أن صندوق دعم الفائدة وحل إشكاليات التمويل العقارى المتمثلة فى الورقيات والإجرءات الحلول المناسبة لكافة إشكاليات القطاع العقارى.

بدوره نفى  المهندس أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتز، وجود فقاعة عقارية بالسوق المصري، مؤكدا ان الوضع مطمئن والقطاع العقاري المصري هو أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة.

وقال أن الفقاعة العقارية تنتج من التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب على العقارات بشكل غير طبيعي مع وجود التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية وهو أمر نادر حدوثه في مصر، ما ينفي إشاعة فقاعة عقارية بالسوق المحلي من جذورها بل ويصعب التوقع بحدوث فقاعة عقارية في مصر من الأساس.

وشكك الخبير العقاري في بعض الآراء التي يتم الترويج لها والتي تزعم بوجود فقاعة عقارية ولا تستند لحقائق تدعم وجهة النظر هذه، قائلاً: «السوق العقاري المصري يدعمه حجم المشتريات من المصريين أنفسهم والذين يفضلون حفظ مدخراتهم وثرواتهم في وحدات وأصول عقارية والقطاع أساسه لم ينشأ من قروض وتمويلات بنكية وغيرها»، كاشفا أن نسبة التمويل العقاري في مصر أقل من 5% من السوق العقارية المصرية، فضلًا عن أن الطلب على العقار هو طلب حقيقي ولا يوجد فيه مضاربة.

من جانبه قال الدكتور أحمد شلبى، رئيس المجلس المصرى للعقار، أن الحل الوحيد لمشكلة القدرة الشرائية  يتمثل فى "الصناديق العقارية" والتي تمول المشروعات طويلة الاجل والتي تدر عائد مستمر في نفس الوقت وفي جميع المجالات العقارية مثل المجالات الإدارية والمالية والفندقية ووحدات الايجار وهى تتواجد بكثرة في السوق السعودي ولكنها في مصر تواجه بعض المشكلات التشريعيه والقانونية والتي تم العمل على حل جزء منها ، لان الصناديق في كل دول العالم معفية من الضرائب ولكن في مصر لازالت توجد ضرائب على الصناديق العقارية ، وهي غالبا تكون صناديق دولية وليست محلية لذلك تتوجه نحو الدول المعفية من الضرائب.

وأضاف الدكتور أحمد شلبى، أنه يجب وضع القوانين والتشريعات التي تسهل من عملية نشاط هذه الصناديق وتساعد على جلب المستثمرين الأجانب للدخول والخروج بحرية للسوق العقاري المصري.

وبما يتعلق بمشكلة التمويل العقارى، قال: "تكمن أولا في نسبة الفائدة والتي تكون مرتفعه جدا والتي لا تشجع على التمويل العقاري بينما في دول اخري يكون للتمويل العقاري نسب فائدة وآليات مختلفة عن ما يحدث في السوق العقاري المصري، حتى ولو كانت النسبة مناسبة وتشجع التمويل العقاري فإن المطورين يطالبون بتطبيق نموذج غير مطبق وغير موجود وهو نموذج "تمويل الوحدات تحت الإنشاء" فمثلا في النموذج العالمي يقوم المطور بتقديم دراسة جدوى للبنك لتمويل المشروع قبل البيع أما في مصر فالبنك يطلب محفظة العملاء ومبالغ المبيعات وبالتالي نحدد النسبة وعمليات البيع، والرجوع الى النموذج العالمى يقوم العميل بدفع من 20 الى 30 في المائة من القيمة الى وقت استلام الوحده وتدفع جهة التمويل العقاري باقي مبلغ الوحدة وتقسط مع العميل على فترات زمنية.

أما في مصر تطلب جهة التمويل ضمان بوجود الوحده نفسها وبعض الإجراءات الأخرى مما يعوق من عملية تطبيق التمويل العقاري بشكل سليم ومتوافق مع جميع أطرافه الداخله في العملية، فمشكلة الإجراءات هي مشكلة اخري تضاف لمشكلة ارتفاع نسبة الفائدة لذلك يوجد ضعف في السوق العقاري المصري.

من جانبه قال الدكتور محمود العدل، المطور العقارى ، أن السوق العقارية في نمو مستمر وهناك طلب متزايد على العقار نتيجة لمعدلات الزيادة السكانية التى تصل لـ2.5% سنويا، بالإضافة إلى ما يقارب مليون حالة زواج وأسرة جديدة يتم تكوينها كل عام وتعتبر مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة الأعلى مبيعا فى القطاع العقارى، فهناك إقبال ورغبة شرائية والحصول على وحدات سكنية ومن المتوقع استمرار تنامى تلك الرغبات خاصة مع انتقال الحكومة للعاصمة الإدارية.

وأوضح " العدل " أن السوق المصرى يركز علي المستهلك المحلى وهذا لا يكفى، ولذلك علينا التوسع فى الترويج والمشاركات العالمية والعربية لإبراز التقدم الملحوظ فى كافة القطاعات بشكل عام، والنهضة العمرانية بشكل خاص، وطرح الفرص المتاحة على صناديق الاستثمار العالمية التي تبحث حالياً عن أسواق بديلة أكثر استقراراً من تلك التي تعاني الاضطرابات الحالية

وأضاف الدكتور محمود العدل ، أن القطاع العقارى سيظل القطاع الأكثر أمانا بالنسبة للاستثمار، ووصفه بالحصان الرابح، مشيرا إلى أن المبادرات الأخيرة التى أطلقتها الدولة الخاصة بالتمويل العقارى، ستمثل عاملا مساعدا لزيادة نسبة المبيعات خلال الفترة المقبلة ، بالإاضافة إلى مبادرات الشركات العقارية المتمثلة فى مد فترات التقسيط، لـ 10 سنوات، وهناك البعض قام بتوقيع اتفاقيات مع البنوك لمد فترات التقسيط على 20 عاما، كلها عوامل تساعد على زيادة نسبة المبيعات وإحداث رواج حقيقيى للقطاع العقارى.

وأكد  أن التمويل العقاري، اصبح يمثل حاليا كلمة السر في نجاح القطاع العقاري في مواجهة التحديات الكبيرة التي يواجهها ، لافتا الي ان مبادرات التمويل العقاري. التي تم اطلاقها في الفترة الاخيرة جيدة، ولكن النتيجة ليست المطلوبة او المرجوة، بسبب الإجرات التى يطبقها القطاع المصرفى والبنوك .

ولفت إلى أنه بالنظر إلى تجارب الدول المحيطة أو الدول الأوروبية فإن 99% من المعاملات التي تتم لشراء عقار تكون بنظام التمويل العقاري، بينما في مصر لا تتعدى 1%، ونحن متأخرين في تطوير المبادرات الموجودة حاليا، وحاليا نعرض على قاعدة المشترين  الشراء عن طريق أنظمة التمويل العقاري، فنحن كشركات نضطر إلى تقديم تسهيلات على مدد زمنية طويلة للتمكن من بيع الوحدات، فيما أنه لو كانت هناك أنظمة عن طريق جهات متخصصة ، فإن أموال هذه الوحدات يمكن توجيهيا لبناء وحدات جديدة.

وقال " القطاع العقاري يمثل 25%؜ من الناتج القومي في آخر 10 سنوات، لافتا إلي أن انتقال الحكومة للعاصمة الإدارية، هو انتقال حكم الدوله بشكل مختلف، لافتا الي ان التوسع العمراني وصل لنسبة 14% خلال الفترة الأخيرة نتيجة لمشروعات الدوله خلال الفترة الأخيرة.

فى سياق متصل، قال محمد خالد العسال، المطور العقارى، " تواجه الشركات المطورة حاليًا العديد من التحديات، أبرزها ارتفاع تكلفة التمويل، التي زادت بمقدار 800 نقطة أساس في أسعار الفائدة خلال الربع الأول من 2024، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء. ومع ذلك، هناك إشارات على التحسن التدريجي، وذلك بفضل مجموعة من السياسات الإصلاحية التي تم تنفيذها لتعزيز الإطار التشريعي، وتقديم حوافز ضريبية، وتحسين بيئة الاستثمار.