أصدر مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء، تحليلاً جديداً سلط من خلاله الضوء على سوق العقارات، مشيراً إلى أن سوق العقارات يعد جزءًا مهمًّا من الاقتصاد العالمي، حيث يلعب سوق العقارات دورًا حيويًّا في تنمية الاقتصاد من خلال توفير العقارات السكنية، والمكاتب، والإنشاءات الصناعية، واللوجستية، كشكل من أشكال الاستثمار، وعلى الرغم من أن السوق ليس بعيدًا عن الأزمات مثل أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية بين عامي 2007 و2010، فإن العقارات تعتبر فئة أصول مستقرة. وقد نما سوق الإسكان العالمي بشكل كبير خلال جائحة فيروس كورونا؛ مدفوعًا بانخفاض معدلات الرهن العقاري، بينما استقر السوق العقاري حين بدأت أسعار الفائدة في البنوك العالمية في الارتفاع استجابةً للتضخم.
يشير سوق العقارات إلى المعاملات العقارية، بما في ذلك العقارات السكنية (مثل المنازل والشقق) والعقارات التجارية، (مثل مباني المكاتب والإنشاءات الصناعية). وبالإضافة إلى مبيعات العقارات، فسوق العقارات يشمل أيضًا سوق عقود الإيجار وقيمة العقارات.
وعن مفهوم "تصدير العقارات"، فيشير إلى قيام الدولة بإنشاء عقارات من وحدات سكنية ومولات تجارية وغير ذلك، وبيعها للأفراد الأجانب، سواء المقيمون في الدولة التي تقوم بالتصدير، أو في دول أخرى، حيث يتم تملك العقار مقابل سداد قيمته بالعملة الأجنبية.
وتعتمد فكرة تصدير العقارات على جذب رؤوس الأموال الأجنبية إلى السوق العقاري في شكل استثمارات عقارية متنوعة، وضخ العملات الأجنبية داخل الدولة بما يستتبعه ذلك من إنعاش الاقتصاد بوجه عام والسوق العقاري بوجه خاص.
بينما مفهوم "التسويق العقاري" يشير إلى مجموعة الأنشطة والفعاليات التسويقية الهادفة إلى نقل ملكية العقارات أو تأجيرها ومعرفة رغبات الأفراد الحالية والمستقبلية إليها، والعمل على إشباعها بما يحقق رفاهية المجتمع، وأهداف الشركات العاملة فيها وتقديم الاستشارات العقارية.
أشار التحليل إلى وجود عدد من الاتجاهات العالمية المؤثرة على سوق العقارات ومنها:
- صعود مفهوم العمل عن بعد: أدت جائحة كوفيد-19 إلى زيادة العمل عن بعد، حيث يعمل العديد من الأفراد من المنزل أو يبحثون عن ترتيبات عمل أكثر مرونة. وقد أدى هذا الاتجاه إلى تحول في سوق العقارات، من خلال ارتفاع الطلب على العقارات ذات الميزات مثل المكاتب المنزلية والاتصال الجيد بالإنترنت. وقد أثر هذا الاتجاه أيضًا بشكل كبير على سوق العقارات التجارية، نظرًا لأن الشركات تسمح لموظفيها بالعمل من المنزل؛ مما أدى إلى انخفاض الطلب على المساحات المكتبية التقليدية.
- الأهمية المتزايدة للاستدامة: أصبحت الاستدامة عاملاً متزايد الأهمية للعديد من مشتري المنازل والمستثمرين حيث ارتفع الطلب على العقارات الموفرة للطاقة، والتي تتميز بانبعاثات كربونية منخفضة وتستخدم مواد مستدامة.
- ظهور التجارة الإلكترونية: أدى تزايد شعبية التجارة الإلكترونية إلى ارتفاع الطلب على المنازل الأصغر حجمًا في مناطق العقارات الحضرية، حيث يبحث المزيد من الأفراد عن منازل تسهل صيانتها وقريبة من وسائل الراحة. كما أدى صعود التجارة الإلكترونية أيضًا إلى انخفاض الطلب على مساحات البيع بالتجزئة وزيادة الطلب على المساحات الصناعية، خاصة عمليات التخزين والعمليات اللوجستية لدعم التجارة الإلكترونية.
- استخدام التكنولوجيا: يتم استخدام التكنولوجيا لتحسين كفاءة وسهولة إجراء المعاملات أو اتفاقيات الإيجار في سوق الإيجار العقاري، حيث يتم استخدام الواقع الافتراضي لعمل جولات داخل العقارات، بالإضافة إلى انتشار منصات التأجير عبر الإنترنت.
وعن توقعات حجم سوق العقارات عالميًّا، أشار التحليل إلى توقعات موقع Statista، بأن تصل قيمة سوق العقارات إلى 613.60 تريليون دولار أمريكي في عام 2023. وتهيمن العقارات السكنية على السوق بحجم سوق متوقع يبلغ 498.60 تريليون دولار أمريكي في عام 2023، ومن المتوقع أيضاً أن تظهر القيمة معدل نمو سنوي خلال الفترة (2023- 2028) بنسبة 3.52%، لتسجل قيمة سوق العقارات نحو 729.40 تريليون دولار أمريكي بحلول عام 2028. وستساهم الصين في قيمة سوق العقارات عالميًّا بأكبر حصة تبلغ نحو 131.20 تريليون دولار أمريكي في عام 2023.
وقد استعرض التحليل أبرز النماذج الدولية لتعزيز تصدير العقارات ومنها:
- الإمارات العربية المتحدة: حيث اتخذت عدداً من الإجراءات لدعم وتشجيع سياسة تصدير العقارات للأجانب، ولعل من أبرز تلك الإجراءات منح تصريح إقامة للأجانب في الإمارات بشرط شراء عقار بقيمة لا تقل عن مليون درهم إماراتي، وتسديد 50% من قيمة العقار على الحد الأدنى، وتقديم ما يثبت أن دخل المالك الشهري لا يقل عن 10 آلاف درهم، أو ما يعادله من العملات الأجنبية، كما يسمح للأجانب بتملك عقارات في إمارة "أبو ظبي" على أساس التملك الحر في مناطق استثمارية محددة، وذلك في إطار جذب مزيد من المستثمرين إلى القطاع العقاري، حيث إن الوحدات السكنية في المناطق سيتم تسجيلها وفق قانون التملك الحر في أبو ظبي، وسيتم إصدار عقود تملك عقاري للمستثمرين. فضلًا عن توافر مناطق محددة للاستثمار العقاري للأجانب.
- إسبانيا: تمنح تأشيرة الإقامة لمدة عام قابلة للتجديد بشرط شراء العقارات، وذلك بموجب القانون رقم 14 لسنة 2003 الخاص بدعم أصحاب المشروعات دوليًّا، حيث يمكن للأجانب تقديم إثبات شراء العقارات بإسبانيا للتقدم للحصول على هذه النوع من التأشيرات باستثمار يبلغ أو يفوق 500 ألف يورو لكل متقدم، وهذه الرسوم معفاة من الضرائب.
- البرتغال: تقدم تصريح إقامة يعرف باسم "برنامج التصريح الذهبي للإقامة"، وهو تصريح إقامة سارٍ لمدة 5 سنوات، وذلك مقابل عدة فرص استثمارية متاحة، إحداها الاستثمار في العقارات، ويشترط قانون الدولة ألا تقل قيمة العقار عن 500 ألف يورو.
- كولومبيا: تقدم "تأشيرة أصحاب الملكية"، وذلك من خلال الاستثمار في عقار بقيمة لا تقل عن 140 ألف دولار أمريكي، مما يسمح بإصدار تصريح إقامة سارٍ لمدة 5 سنوات، كما يحق للمستثمر الأجنبي الراغب في شراء عقارات تمليك في أي منطقة وله نفس حقوق الملكية كالمواطن، كما أنه يحق له شراء عقار دون إثبات الإقامة في الدولة.
- مالطا: تقدم تصريحا للإقامة للأفراد الأجانب المستثمرين في عقار لا تقل قيمته عن 275 ألف يورو أو أكثر، كما توجد إمكانية استئجار العقار ولكن بشرط ألا تقل قيمة الإيجار عن 9600 يورو سنويًّا.
وأشار التحليل إلى الوضع الراهن لسوق العقارات في مصر، مشيراً إلى أن السوق العقاري المصري شهد طفرة تنموية كبيرة خلال السنوات الماضية في إطار دعم الدولة المصرية للتنمية العمرانية، حيث حرصت على تنفيذ العديد من المشروعات في مختلف محافظات الجمهورية والتوسع في إنشاء المدن الذكية، والاهتمام بإدخال التكنولوجيا؛ لما لها دور هام في صناعة العقار، من حيث رقمنة العقار وتوفير المعلومات الخاصة بالقطاع العقاري، مما يساعد بشكل كبير في نمو أعمال شركات السوق العقاري المصري، ويؤدي بدوره إلى ارتفاع الناتج العقاري ودعم الاقتصاد المصري.
وذكر مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار أن السوق العقاري المصري شهد نموًا ملحوظًا بين القطاعات الاقتصادية المختلفة، وانقسم السوق العقاري في مصر إلى قطاعين، هما: قطاع التشييد والبناء الذي يختص بإنشاء المباني والعقارات المختلفة، وقطاع الأنشطة العقارية الذي يشمل الملكية العقارية وخدمات الأعمال، ووفقًا لبيانات وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية، ساهم قطاع البناء والتشييد في معدل النمو السنوي من إجمالي القيمة المضافة بتكلفة عوامل الإنتاج بالأسعار الثابتة، بنسبة بلغت 6.99% خلال عام 2021/ 2022، وبلغت النسبة في قطاع الأنشطة العقارية نحو 3.24% خلال العام نفسه.
واستهدف مفهوم تصدير العقارات المصرية إلى الأسواق الخارجية المصريين بالخارج والمستثمرين الأجانب، ولهذه الاستراتيجية تأثيرات على سوق العقارات المصرية، وأهمها رفع معايير التطوير العقاري من قبل المطورين؛ لتلبية متطلبات الأسواق الخارجية، مما سيؤدي إلى تحسين جودة التطوير بشكل فعال، بالإضافة إلى زيادة القدرة التنافسية في السوق وتغيير نوع التطوير بناءً على الطلب الدولي الأكبر.
كما أن هناك عوامل جذب للمستثمرين في السوق العقاري المصري، وهي:
- الطفرة العقارية التي يشهدها السوق المصري.
- وجود مناطق معينة في مصر تمثل عناصر جذب للاستثمار العربي.
- الانخفاض النسبي في تكلفة إقامة المشروعات العقارية السكنية أو السياحية (تكلفة رأس المال أو العمالة) بالمقارنة بإقامة تلك المشروعات في دول من دول الخليج.
- الجهود المبذولة من جانب الدولة المصرية لتشجيع وجذب مزيد من المشروعات العربية، وتذليل الصعاب وتقديم كافة التسهيلات لأصحاب تلك المشروعات.
وعن أهم التوقعات لسوق العقارات في مصر، فقد ذكر مركز المعلومات أنه وفقًا لموقع Mordor intelligence، من المتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار أمريكي عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعًا بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسة في مصر، وخاصة القاهرة، كما تعد المبادرات الحكومية والمشاريع القادمة أيضًا من المحركات الرئيسة للسوق.
ووفقاً لوكالة فيتش سوليوشنز، تمنح صناديق الاستثمار العقاري (REITs) إمكانية للمستثمرين بأن يستثمروا في العقارات بطرق متنوعة؛ مما يساعد على تقليل مخاطر السوق، والذي بدوره يدعم سوق العقارات المصرية. وتتوقع وكالة فيتش أن الجهود الحكومية في زيادة الاستثمار الأجنبي وتعزيز نشاط القطاع الخاص في الاقتصاد ستكون إيجابية بالنسبة لسوق العقارات التجارية.
كما تتوقع وكالة فيتش زيادة الاستثمارات في السوق العقاري المصري على المدى الطويل، مدفوعًا بقوة القطاع العقاري التجاري في مصر، وذلك نتيجة جهود الدولة المستمرة في إنشاء المدن الجديدة؛ مما يعزز الاستثمار العقاري في مصر، حيث توفر المدن الجديدة للمستثمرين المحتملين فرصًا جذابة وواسعة النطاق للمشروعات العقارية، بما في ذلك العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة ومدينة المنصورة الجديدة، على سبيل المثال لا الحصر.
وأشار التحليل إلى أن الدولة المصرية أولت اهتمامًا خاصًا بتصدير العقارات للأجانب والمصريين الذين يعيشون في الخارج، حيث بدأت بمشروع بيت الوطن الذي استهدف المصريين بالخارج، وقدمت الدولة عدة حوافز لزيادة الطلب على هذا المشروع، ففي ديسمبر 2019 قدمت الدولة المصرية تيسيرات ومحفزات للأجانب للاستثمار في العقارات، منها الحصول على الجنسية والإقامة، وذلك وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3099 لسنة 2019، والمعني بتنظيم حالات منح الجنسية المصرية للأجانب، حيث تنص المادة الأولى من القرار على منح الجنسية المصرية لطالب التجنس وفقًا لعدد من الشروط، ومنها شراء عقار بمبلغ لا يقل عن 500 ألف دولار أمريكي. وقد تم خفض هذا المبلغ ليصبح 300 ألف دولار أمريكي في التعديلات التي تم إدخالها على القرار في سبتمبر 2023.
وفي يناير 2023، تم تشكيل لجنة بهدف إعداد برنامج متكامل للنهوض بنشاط التمويل العقاري، بالإضافة إلى وضع تصورات بشأن نشاط تصدير العقار للخارج بما يسهم في توفير النقد الأجنبي.
وفي مايو 2023، تم التوافق على إتاحة تيسيرات لقطاع المطورين العقاريين، ومنها منح المطورين العقاريين والمشروعات الاستثمارية، فائدة أقساط 10% فقط بدلا من الفائدة السارية المعلنة من البنك المركزي، وذلك لمدة عامين، بالإضافة إلى مد المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات العقارية بواقع 20% من إجمالي المدة الزمنية الأصلية لتنفيذ هذه المشروعات، وخفض النسبة المئوية لاعتبار المشروع قد اكتمل تنفيذه، لتكون 85% بدلاً من 90%.
كما حرصت الدولة المصرية على تنظيم مجموعة من المؤتمرات والملتقيات للتشجيع على الاستثمار العقاري، واستعراض الفرص الاستثمارية المتاحة والتعريف بها، ومن بين هذه المؤتمرات مؤتمر مستقبل المدن الجديدة في مصر والذي تم إطلاقه عام 2019 لإلقاء الضوء على تطورات إنشاء "المدن الجديدة" في مصر، وكذلك مؤتمر "القاهرة دبي العقاري" الذي استهدف تعزيز التعاون بين مصر والإمارات في المجال العقاري، ومعرض ومؤتمر "ذا ريل جيت" للعقارات الذي انطلق للمرة الأولى في مصر خلال عام 2021 بهدف إعداد المستثمرين والباحثين عن المنازل والمطورين العقاريين للمستقبل من خلال تقديم تجربة شاملة وفريدة من نوعها تربط مالكي المشروع المصريين بعملائهم في جميع أنحاء العالم، وتغطي جميع حدود قطاع العقارات.
وقد استعرض التحليل عدد من التوصيات لتعزيز تصدير العقارات:
- التوسع في إقامة معارض عقارية خارج مصر على المستوى الدولي بهدف جذب العديد من الأجانب للاستثمار في مصر، على غرار المعارض السياحية التي تقام في الخارج.
- توفير رقابة قانونية واقتصادية على تفعيل استراتيجية تصدير العقارات، والتأكد من الالتزام بالقوانين والضوابط المقررة.
- ضرورة وضع استراتيجية متكاملة لتسويق العقار المصري بالخارج، وتحديد الأسواق المستهدفة والمنتجات القابلة للتصدير، والعميل المستهدف.
- عقد بروتوكول بين صناديق التمويل العقاري المصرية والأجنبية، نظرًا لأنه في الخارج يتم شراء العقارات من خلال تلك الصناديق.
وأكد التحليل في ختامه أن نشاط تصدير العقارات تبنته العديد من الدول على مستوى العالم؛ بهدف تحسين مناخ الاستثمار بصفة عامة والقطاع العقاري بصفة خاصة، كما أنه يعتبر مصدرا هاما للنقد الأجنبي، إلا أن نشاط تصدير العقارات كان مشروطًا بعدة شروط وضعتها الدول؛ ولذلك فإنه يجب التحرك بخطوات سريعة ومدروسة من كافة الجوانب في ملف تصدير العقارات؛ لتعظيم المنافع الاقتصادية منها.
