عقود البيع - أرشيفية
عادة ما يقع العديد من المواطنين في حالات "النصب" بسبب تسجيل أو كتابة عقد البيع، نتيجة إقدام البائع على كتابة عقد بيع ابتدائي أو نهائي، ما يؤدى إلى وجود ثغرات في عملية البيع ينتج عنها "إبطال العقد"، ويأتي ذلك في الوقت الذي يختلط فيه الأمر على الكثيرين، فلا يفرقون بين العقد الأخضر الموثق بالشهر العقاري وبين عقد البيع النهائي أو الابتدائي الذي يُكتب على ورقة خضراء، وهنا نحتاج لمعرفة ما هو العقد الأخضر؟ وما هي العلامات التي من خلالها أستطيع التفرقة بينه وبين أي عقد بيع آخر.
وفى الحقيقة مكاتب الشهر العقاري، في القاهرة والمحافظات، تفتح كل صباح أبوابها أمام ملاك العقارات لتسجيل عقد البيع الشقق والأراضي طبقا للتعديلات الجديدة لقانون الشهر العقاري الجديد، حيث أصبح الشغل الشاغل لملاك العقارات الحصول على العقد الأخضر لوحدته لضمان ملكيتها لها، وأيضًا ضمان عدم وجود مخالفات على الوحدة، كذلك فهذا العقد يزيد من قيمة شقتك ويجعلها شقة لقطة كما يقول السماسرة.
ما هو العقد الأخضر؟
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل الفرق بين العقد الابتدائي والعقد النهائي، وكذلك العقد الأخضر، وذلك في محاولة للتصدي لأى عمليات تلاعب في سوق البيع والشراء حيث أن العقد الأخضر هو عقد له شكل معين وصيغة معينة معتمدة من مأمورية الشهر العقاري، وهي الجهة الوحيدة التي تصدره، ويكون محتويًا على رقم شهر وتاريخ محدد لهذا الرقم، ولا يكون ساريًا إلا بعد اعتماده من مأمورية الشهر العقاري عن طريق الختم الشهير الذي يكون على شكل زهرة اللوتس، وبغير هاتين الصفتين لا يكون له أي صفة قانونية – بحسب الخبير القانوني والمحامية يارا سعد.
في البداية - يستطيع المالك بعد ذلك استخراج عدة نُسخ من "العقد الأخضر" من مأمورية الشهر العقاري بموجب ملكيته وحيازته للعين المذكورة في العقد سواء كانت شقة أو سيارة أو غير ذلك، وهو أعلى درجات توثيق الملكية للوحدات العقارية، ولا يستطيع أحد منازعة ملكية الوحدة مع من لديه عقد أخضر مُسجل بالشهر العقاري ويحمل رقم وتاريخ شهر ومختوم بختم زهرة اللوتس، فهو عقد توثيق نهائي ومُلزِم، وعند البدء في إجراءات شراء شقة أو وحدة سكنية في أي مكان يجب فحص كل الأوراق القانونية الخاصة بها، من عقود ملكية حسب التسلسل، وإيصالات المرافق ومطابقة بياناتها للعقود – وفقا لـ"سعد".
مميزات شراء أو بيع شقة لها عقد أخضر
ومن أهم الأشياء التي يجب التأكد منها هي إلى أي مدى تم توثيق عقود البيع من آخر طرف قبل المالك الحالي "البائع"، حيث تتنوع العقود في هذه الحالة من عقد ابتدائي أو عقد نهائي موثق، أو عقد نهائي بصحة توقيع أو عقد نهائي به حكم صحة ونفاذ، وكلها أشكال قانونية لعقود البيع تأخذ درجات مختلفة للتوثيق، وأعلى هذه الدرجات هي وجود عقد موثق بالشهر العقاري "عقد أخضر" وحاصل على رقم شهر وتاريخ وختم زهرة اللوتس وفي هذه الحالة لا يجوز الطعن أو المنازعة على ملكية الوحدة المذكورة في العقد – الكلام لـ"سعد".
حقيقة مصطلح العقد الأخضر
لا يوجد في القانون ما يسمى بـ"عقد أخضر" بطريقة أو بصيغة مباشرة، ولكن الناس تستخدم هذا المصطلح كوصف لـ"أهمية هذا العقد"، وخاصة أن مكاتب الشهر العقاري والجهات الحكومية كانوا يستخدمون أوراق لونها أخضر في تسجيل العقود النهائية، ومن هنا جاء الوصف على العقد النهائي أو المسجل مصطلح باللغة العامية "عقد أخضر" في إشارة إلى أنه "عقد نهائي" مسجل من خلاله بيتم نقل ملكية العقار ولا يمكن التشكيك فيه.
يعنى ايه العقد الاخضر؟
عقد البيع المسجل "العقد الأخضر": هو أفضل سندات الملكية ويحتوي على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقاري المشهر بها، حيث يتم الذهاب بصورته إلى مأمورية الشهر العقاري المستخرج منها وهي تكون موضحة أعلى العقد، ويتم التقديم على صورة رسمية من تلك العقد بموجب طلب للمأمورية، وتقوم بمطابقته بالصورة، والتأكد من صحة رقم القطعة ومحل العقار والحدود والمساحة الخاصة بالوحدة تحديدا.
ملحوظة مهمة:
توجد عقود تكتب على الورق الأخضر "شبيهة للعقد المسجل"، وهي لا تعد عقدا مسجلا، وإنما هي عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها خاتم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقي، فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقاري فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل، فهذا دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائي وليس عقدا مسجلا.
.jpg "547066-1-(4)")
طيب إيه أنواع العقود في القانون؟
بشكل عام يوجد 3 أشكال من العقود، أولهم العقد الابتدائي والثاني هو العقد النهائي:
1- بالنسبة للعقد الابتدائي هو العقد الذي يحرر بين طرفين، ولم يكتمل أحد أركانه بشكل كامل، مثل بيع عقار دون سداد كامل الثمن أو أن يتم البيع دون أن يتم الاستلام، وبالتالي في مثل هذه الحالات التي لم يكتمل فيها أركان العقد، يجوز فسخه والرجوع فيه، ولذلك فيسمى عقد ابتدائي.
2- أما العقد النهائي فهو ذلك العقد الذي اكتملت جميع أركانه، مثل سداد كامل الثمن وإتمام الاستلام، ويعد ذلك العقد ملزم لأطراف العقد وثابت في حقهم ولا يجوز الرجوع فيه، على عكس العقد الابتدائي.
أوصاف وتسميات أخرى للعقود
-وهناك وصف أخر لـ"العقود" وهو وصف العقد المسجل أو العقد النافذ، وهو ذلك العقد النهائي ولكن بعد تسجيله للتأكيد على نقل الملكية للمشترى وعدم إمكانية الرجوع فيه وبالتالي يطلق عليه وصف قانوني "العقد النافذ"، حيث يتم تسجيله بإحدى طريقتين، الأولى وهى الشكل الرضائي، من خلال تسجيله في مكاتب الشهر العقاري، وتضمن تلك الطريقة نقل الملكية للمشترى بالإضافة إلى أن من حق المشترى استخراج صورة رسمية منه في أي وقت، حيث يكون متضمنا رقم شهر وتاريخه، كما أن حال وجود ذلك العقد المسجل في الشهر العقاري، يكون بمثابة ضمانة لأى مشترى جديد للعقار.
- والطريقة الثانية في التسجيل هي الشكل القضائي، والتي تتم من خلال رفع دعوى صحة ونفاذ والحصول على حكم قضائي بصحة ونفاذ العقد، وبالتالي العقد المسجل، يمثل الضمانة القانونية الوحيدة لإثبات نقل الملكية خاصة وأن هناك قاعدة قانونية تقول: "أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل".
إن العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين، بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.
ويمكن التفرقة بين حالتين:
الأولي: إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي، ففي هذه الحالة يكون كافيا لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.
الثانية: كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد ابتدائي ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.
ملحوظة: العقد الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.
- الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائي عند الشراء هى:
1- الأهلية.
2- الإيجاب والقبول.
3- الرضا.
4- محل العقد يكون مشروعا غير مخالف للقانون.
5- الثمن.
6- المعاينة النافية للجهالة.
كما أن العقد الابتدائي هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائي لتضفي عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية.
- عقد البيع النهائي
كثير من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائي التي أحياناً تكون مكتوبة أعلى عقد هي تعطي هذا العقد نهائيته، ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لأن عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري.
وعلي ذلك:
1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.
2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين.
أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.
ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.
