عقارات - أرشيفية
هناك عنصرين من أهم وأخطر ما يوجد فى المعاملات العقارية ويرتبطان بالقوانين والعقارات وللأسف لا يهتم بهما الكثيرين وهما الاستشارات القانونية والعقارية، ونتيجة لذلك لم ولن تنتهى الكثير من مشاكل وجرائم العقارات، ولو أدرك الكثيرين ما لأهمية هذين العنصرين لما وقعوا فى كثير من المشاكل، وفقد الكثير من الأموال، وهناك مواقع السوشيال ميديا فى الاستشارات القانونية والعقارية عبر الانترنت، كما تتنوع الجرائم.
في كثير من الأحيان يقوم البعض بالإعلان عن بيع وحدات سكنية بمشروعات التطوير العقاري أو التعامل على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه قبل صدور القرار الوزاري باعتماد المشروع أو اعتماد تقسيمها، ويقوم بالإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد علي بيعها، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها قبل الحصول على ترخيص بالبناء أو يطلب البعض دون صفة من البائع أو الشركة من شخص تحويل فلوس لحساب الشركة البائعة، ولكن باسم فرد وليس باسم الشركة، وسند المشترى فى ذلك سيكون رسائل الواتس آب أو يقوم البعض من أطراف المعاملات العقارية أو غيرها بسب وقذف الاخر على السوشيال ميديا.
"خلى بالك".. كيفية حماية القانون سوق العقارات من عمليات نصب "المطور العقارى"
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بـ 16 نقطة فى جميع ما يربط المعاملات العقارية والقانونية بالسوشيال ميديا فى مصر من جرائم ودعاوى وقوانين، وما هى المواقع القانونية والعقارية على السوشيال ميديا، وتعريف وبداية جرائم خدمات الشبكات الاجتماعية ووسائل التواصل الاجتماعي والجرائم التى ترتبط بالعقارات وعلاقاتها بالسوشيال ميديا، والضوابط التى اتخذت لضبط سوق التطوير العقاري وجرائم الانترنت ومواجهتها - بحسب الخبير القانوني والمحامي المتخصص في الشأن العقاري محمد حسن.
في البداية – ظهرت خلال الآونة الأخيرة بعض المواقع القانونية، ومن ضمن ما تتضمنه انشاء مدونة قانونية إلكترونية وهى منصة عبر الإنترنت يتم من خلالها نشر المحتوى القانوني سواء مقالات أو أخبار أو معلومات قانونية مصنفة بحسب الكاتب والموضوع القانوني وتاريخ النشر، وظهرت أيضا مواقع وشركات الاستشارات القانونية التى قد تكون - أون لاين - وقد تكون بالتليفون أو عبر - الواتس آب - فى القوانين المحلية لكل بلد أوالعربية أو الدولية، وقد تكون مدنية أو تجارية أو شركات أو عمالية أو أحوال شخصية، كما أن هناك الكثير من مواقع القانون والمدونات والمحاماة والاستشارات فى مصر تختص بسوق العقارات والتطوير العقارى، كما ظهرت المواقع العقارية – وفقا لـ"حسن".
سوق الاستشارات العقارية عبر السوشيال ميديا
ومع صعوبة مهمة البحث عن منزل للشراء أو البيع وقد يكون البعض لا يتمتع بالخبرة والمعلومات الكافية حول سوق العقارات، ومع عدم امتلاك الكثرين صورة كافية وواضحة عن ما تقدمه الاستشارات العقارية، وما هي أهمية الاستفادة من واحدة من هذه الاستشارات؟ حيث يوجد مجموعة من الأشخاص تكون مهمتهم الاستشارة العقارية، وهناك شركات التسويق العقارى، حيث يتواجد على الفضاء الالكتروني العديد من مواقع التسويق العقاري منها مواقع تسويق مجانية، ومنها غير مجانية تقدم خدماتها من خلال الانترنت، وهناك الكثير من مواقع وشركات التسويق العقاري في مصر والعالم – الكلام لـ"حسن".
الإعلان عن بيع وحدات سكنية بمشروعات التطوير العقاري
أما عن الإعلان عن بيع وحدات سكنية بمشروعات التطوير العقاري أو التعامل على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه قبل صدور القرار الوزاري باعتماد المشروع أو اعتماد تقسيمه، فقد سبق لوزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة، بأن أصدرت قرارًا بحظر الإعلان عن بيع وحدات سكنية بمشروعات التطوير العقاري، أو التعامل على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه إلا بعد صدور القرار الوزاري باعتماد المشروع أو اعتماد تقسيمه وتقديم القرار الوزاري الصادر باعتماد المشروع أو التقسيم للجهة المعلنة، وحظرت الإسكان على المسئولين في الجهة التي تتولى الإعلان إجراء الإعلان إلا بعد تقديم صاحب الشأن القرار الوزاري الصادر باعتماد المشروع أو التقسيم موضوع الإعلان.
ومن ضمن هذه المحاذير الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد علي بيعها ، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها، يجب الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، وذلك حتى لا يقع العملاء والأفراد تحت طائلة عقوبات الحبس والغرامة المنصوص عليهما في القانون سالف الذكر، مع حفظ حق وزارة الإسكان في اتخاذ كافة الإجراءات القانوني اتجاه المخالف.
اجتماع رقم 171 بالموافقة على ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى
وبتاريخ 30 نوفمبر2021 صدر من مجلس الوزراء المصرى بيان اجتماع رقم 171 بالموافقة على ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى، فعند وجود إعلانات متداولة على وسائل التواصل الاجتماعى، يجب على العميل معرفة الشركة جيدا من خلال التوجه لهيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان، للاستفسار عن الشركة ومدى التزامها، أو للمحافظات حال كون المشروع يقبع فى أحد الأحياء أو المدن التى تتبع المحافظات وليس وزارة الإسكان والتقدم بشكوى الى جهاز حماية المستهلك الذى يقوم بإحالة الشركة للنيابة والمحكمة الاقتصادية، فضلا عن إصدار قرارات ملزمة برد المبالغ المالية المحصلة من العملاء محملة بفائدة البنك المركزى طوال مدة تحصيل هذه المبالغ ويقوم الجهاز بفحص كل المستندات ومعرفة كيفية نزول الإعلانات وأبرز الوسائل التى تم نشر هذا الإعلان بها، إوأن الجهاز يقوم باتخاذ عدد من الإجراءات أبرزها إلزام الشركات برد المبالغ المالية محملة بالفوائد للعملاء، وحال رفض الشركة تتم إحالتها للنيابة والمحكمة الاقتصادية ، بتهمتين الأولى: الإعلان المضلل ومحاولة النصب على المواطنين، والثانية: عدم تنفيذ قرار الجهاز، والذى ينص القانون على عقوبة عدم الملتزمين بتنفيذ قرارات جهاز حماية المنافسة.
تقاضى البائع
أما عن تقاضى البائع أو خلفه نسبة أو رسوما أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف، فقد نص قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 المادة 15 منه على الآتي:
أ- لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد علي بيعها، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008.
ب- ولا يجوز أن يتضمن التعاقد أي شرط بتقاضي البائع أو خلفه نسبة أو رسوما أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف، ويقع باطلا كل شرط يخالف ذلك.
المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا، ويعاقب بذات العقوبة الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد فضلا عن إلزامه بأن يؤدى الى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون إخلال بالتعاقد ويحق للمستأجر استكمال الاعمال الناقصة الفقرة الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة.
ملحوظة: ويجب السؤال عن الشركة المطورة والإطلاع على السجل التجاري للشركة المطورة إخطار التخصيص لقطعة الأرض محضر التسليم لقطعة الأرض الرسومات الهندسية للوحدة المراد شراء ومعاينة الأرض محل المشروع العقد المحرر مالك المشروع والمسوق والشركة المطورة وبيان الصلاحية والتراخيص وعقد الشركة المطورة التى سوف توقعة معك عند الحجز وليس عند التعاقد الرسومات الهندسية للوحدة وإخطار التخصيص ومحضر التسليم والسجل التجاري وبطاقة صاحب الشركة المطورة بالعقد.
قيام بعض الأشخاص بطلب تحويل فلوس لحساب الشركة البائعة
قد يقوم بعض الأشخاص بطلب تحويل فلوس لحساب الشركة البائعة ولكن باسمه فرد وليس باسم الشركة وعن طريق ووجود الموبايل المرسل اليه الرسائل يتم عمل محضر بمباحث الاتصالات حيث عرفت المادة 45 من قانون العقوبات الشروع بأنه البدء في تنفيذ فعل بقصد ارتكاب جناية أو جنحة إذا أوقف أو خاب أثره لأسباب لا دخل لإرادة الجاني فيها، ويفترض المشرع الشروع في النصب إتيان الجاني عملا يعد بدءا في تنفيذ الجريمة، ثم يتخلف النتيجة الاجرامية لسبب خارج عن إرادته في الشروع يتحقق بكل فعل يؤدي حالا ومباشرة إلى ارتكاب الجريمة وقد عبر الشارع عن الشروع في النصف بقوله في عجز الفقرة الأولى من المادة 336.
أما من شرع في النصب ولم يتممه
عاقب المشرع علي الشروع في جريمة النصب بالحبس مدة لا تتجاوز سنة - المادة 336/2 - ولم يفرق المشرع بين الشروع والجريمة التامة من حيث العقوبة التكميلية الجوازية، فيجوز وضع المتهم تحت مراقبة الشرطة لمدة لا تقل عن سنة ولا تزيد عن سنتين في حالة العود، ووفقا للمادة رقم 157 لسنه 2018، يعاقب بالحبس كل من استخدم الشبكة المعلوماتية أو إحدى وسائل تقنية المعلومات، فى الوصول بدون وجه حق إلى أموال في أكثر من مادة ممكن يتحاكم علي أساسها، الشروع هنا المقصود به القبض علي المتهم قبل إتمام الجريمة بتوافر أركان جريمة النصب، أما إذا كانت أركان جريمة النصب غير متوفرة من الأساس، فلو كان تم إرسال الأموال سيقوم برفع إثراء بلا سبب ويقدم بلاغ في النيابة العامة.
وجريمة النصب كما هي معرفة في المادة 336 من قانون العقوبات تتطلب لتوافرها أن يكون ثمة احتيال وقع من المتهم علي المجني عليه بقصد خداعه والاستيلاء علي مالهم، فيقع المجني عليه ضحية الاحتيال الذي يتوافر باستعمال طرق احتيالية أو باتخاذ اسم كاذب أو انتحال صفة غير صحيحة أو التصرف في مال الغير ممن لا يملك التصرف وعمل محضر نصب برقم تليفونه، ورقم الحساب باسمه، وفعلا في رسائل وهو طلب الأموال باسم الشركة التى يعمل بها لازم يكون في ضرر حتى تتم محاكمته ومع الشئون القانونية في الشركة عمل محضر مزدوج هم فيه طرف مع بعض وقانون حماية مكافحة جرائم تقنية المعلومات رقم 157 لسنة 2018 ينص علي:
"أن كل من استخدم الشبكة المعلوماتية أو إحدى وسائل تقنية المعلومات فى الوصول بدون وجه حق إلى أرقام أو بيانات أو بطاقات البنوك والخدمات أو غيرها من أدوات الدفع الإلكترونية، فإن قصد من ذلك استخدامها فى الحصول على أموال الغير أو ما تتيحه من خدمات، يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن 6 أشهر وغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مائة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين وتكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة، والغرامة التى لا تقل عن مائة ألف جنيه ولا تجاوز 200 ألف، أو إحدى هاتين العقوبتين، إذا توصل من ذلك إلى الاستيلاء لنفسه أو لغيره على تلك الخدمات أو مال الغير"، هنا القانون يتكلم عن القصد للحصول علي أموال بدون وجه حق اًو الاستيلاء علي أموال الغير لابد أن نتعلم من هذه الواقعة ليس هناك شيء يسمى "تحويل".
قوانين وعقوبات وقرارات تحكم جرائم السوشيال ميديا والاعلانات والجرائم الالكترونية
(1) قانون العقوبات رقم 58 لسنة 1937 وآخر التعديلات الصادرة بالقانون رقم 21 لسنة 2018 ومنها المواد 166 مكررًا، 171، 302/1، 303/1، 308 مكررًا/1
(2) قانون رقم 82 لسنة 2002 بإصدار قانون حقوق الملكية الفكرية
والقوانين ذات العلاقة بحماية الملكية الفكرية
(3) قانون رقم 175 لسنة 2018 بشأن مكافحة جرائم تقنية المعلومات واللائحة التنفيذية لقانون رقم 175 لسنة 2018 بشأن مكافحة الجرائم السيبرانية وتكنولوجيا المعلومات
(4) قانون رقم 180 لسنة 2018 بشأن تنظيم الصحافة الإعلام والمجلس الأعلى للإعلام:
(5) قانون رقم190 لسنة 2008 بشأن المنافسة ومنع الممارسات الاحتكارية
(6) القانون رقم (10) لسنة 2003 بإصدار قانون تنظيم الاتصالات
(7) القرار الوزاري رقم 258 لسنة 2003
(8) القرار الوزاري رقم 259 لسنة 2003
(9) القرار الوزاري رقم 128 لسنة 2006
(10) القرار الوزاري رقم 667 لسنة 2017 تنظيم العقوبات التأديبية
(11) مكافحة الجرائم السيبرانية وتكنولوجيا المعلومات
(12) قانون تنظيم الاعلانات على الطرق العامة رقم 208 لسنة 2020
(13) قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1440 لسنة 2022، بشأن تنظيم الجهاز القومى لتنظيم الإعلانات على الطرق العامة. جريدة الرسمية في العدد 15 مكرر "د"، بتاريخ 20 أبريل 2022
(14) قرار مجلس الوزراء رقم 990 لسنة 2020، الجريدة الرسمية، في عددها الصادر بتاريخ 14 مارس، بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الإعلانات على الطرق العامة، الصادر بالقانون رقم 208 لسنة 2020.
(15) القانون رقم 146 لسنة 2019 ، بتعديل بعض أحكام قانون إنشاء المحاكم الاقتصادية الصادر بالقانون رقم 120 لسنة 2008 ومن ضمن اختصاصتها مكافحة جرائم تقنية المعلومات.
(16) قرار رئيس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 بإلزام جهات الولاية بإدراج ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين وهو احدثهم ويجب الرجوع اليه بعدم جواز الإعلان عن بيع وحدات بأي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام
- وتلتزم جهات الولاية بإدراج "ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين" المرافقة لهذا القرار ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين .
