إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "3" مدنى – بمحكمة شمال الجيزة الإبتدائية – حكما يهم ملايين الملاك والمستأجرين بقانون الإيجار الجديد، بانهاء عقد إيجار جديد والطرد من "شقة" والتسليم خالية من الشواغل والأشخاص رغم تدوين جملة "حتى زوال العقار" مكان المدة، والمحكمة اعتبرت عقد الإيجار "مشاهرة" يُجدد كل شهر حال عدم التنبيه، وذلك بعد أن تمت إحالة القضية واعادتها بين المحاكم 6 مرات، والمحكمة ترسخ لـ 5 مبادئ قضائية جاء فيه:
1- عقد الإيجار ليس عقداً أبديا وأقصي مدة له 59 سنة.
2- عقد الإيجار مشاهرة تنتهي مدته بعد شهر من حق المؤجر رفع دعوي طرد للغصب ضد المستأجر.
3- عقد الإيجار ليس عقداً أبديا وعلى المواطنين الحذر وعدم الإنسياق وراء غير المتخصصين لعدم ضياع حقوقهم.
4- عقد الإيجار ليس مؤبدا والمده الزمنية هي ركن أساسي من أركان عقد ايجار.
5- خلو عقد الإيجار من تحديد المدة الزمنية يبطل العقد ويحق للمؤجر رفع دعوي طرد الغضب ومطالبته باخلاء العين.
الخلاصة:
عقد ايجار جديد محرر 1 أكتوبر 1997 ومدون مكان المدة جملة "حتى زوال العقار"، وتم إقامة دعوى أول درجة جزئية، فقضت المحكمة بعدم الاختصاص، وتمت الإحالة للمحكمة الكلية، فقضت المحكمة الكلية هي الأخرى بعدم الإختصاص، وأعادتها مرة أخرى للمحكمة الجزئية، وتداولت الدعوى أمام المحكمة الجزئية وتم تقديم مذكرة أمام المحكمة أمامها، وبالفعل صدر حكم بإنهاء عقد الإيجار وتسليم العين.
وفى تلك الأثناء – قام المستأجر بالإستئناف على الحكم الصادر من المحكمة الجزئية لإلغاءه، فقضت محكمة المستأنف الجزئية بعدم الجواز وإحالتها للمحكمة الكلية، فقضت المحكمة الكلية هي الأخرى بعدم الجواز، وتداولت الدعوى بدار القضاء، والتي أعادتها مرة أخرى لمحكمة أول درجة، فقضت محكمة أول درجة بانتهاء عقد الايجار وتسليمه، واستمرت الجلسات والمداولات لمدة عامين منذ عام 2020 حتى يناير 2023.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 1792 لسنة 2021 مدنى كلى شمال الجيزة، لصالح المحامى بالنقض عبد الرحمن عبد البارى الشهابى، برئاسة المستشار محمد أحمد الجسطينى، وعضوية المستشارين أحمد محمد خلاف، ومحمد جابر نصار، وأمانة سر سعيد الخولى.
الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك والمستأجر حول "شقة" ايجار جديد
تتلخص وقائع النزاع في أن المدعى قد أقام دعواه الماثلة أمام محكمة العجوزة الجزئية برقم 106 لسنة 2020 مدنى جزئى العجوزة، طلب في ختامها الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1997 واخلاء شقة النزاع طبقا للبند الأول من عقد الإيجار للمدعى خالية من الأشخاص والمنقولات وسليمة من التلف، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ في 1 أكتوبر 1997 استأجر المدعى عليه من المالك السابق "حسن. ش"، شقة النزاع .........، وذلك لقاء ايجار شهرى 120 جنيها تدفع أول كل شهر، واتفق الطرفان على أن مدة العقد مشاهرة دون الاتفاق على مدة معينة، ثم اشترى المدعى العقار بموجب عقد البيع المؤرخ 10 أبريل 2007، ووجه إنذار بحوالة الحق إليه بعدما انتقلت إليه ملكية عين التداعى بالشراء، ولما كان المدعى لا يرغب في تجديد العلاقة الإيجارية فوجه إنذار بذلك للمدعى عليه إلا أنه لم يحرك ساكنا، فأقام دعواه الراهنة ابتغاء الحكم له بطلباته أنفة البيان.
وقدم سندا لدعواه عبارة عن حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد الإيجار سند الدعوى، أصل عقد البيع المحرر بين المدعى والمالك السابق للعقار، وصورة ضوئية من الإنذار بحوالة الحق، وأصل الإنذار بعدم الرغبة في استمرار العلاقة الإيجارية.
المستأجر يرفض الترك بحجة أن العقد مشاهرة وكتابة جملة "حتى زوال العقار"
وتداولت الدعوى بالجلسات أمام المحكمة الجزئية – ومثل خلالها طرفا التداعى كل منهما بوكيل عنه – محام – وقدم وكيل المدعى مذكرتين بدفاعه، طالعتهما المحكمة، وحافظتى مستندات طويتا على أصلى عقد الأغيجار سند الدعوى والإنذار بحوالة الحق السابق تقديم صورتيهما – وصورتين رسميتين من الحكمين الصادرين في الدعوى رقم 2916 لسنة 2018 مدنى كلى الجيزة والمقامة بين ذات خصوم دعوانا الماثلة وبنفس السبب والموضوع والمقضى فيها بجلسة 27 ديسمبر 2018 بعدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى محكمة العجوزة الجزئية، وأعيد قيدها برقم 265 لسنة 2019 مدنى جزئى العجوزة والمقضى فيها بجلسة 25 يونيو 2016 برفض الدعوى بحالتها تأسيسا على خلو الدعوى من عقد البيع سند ملكية المدعى.
وقدم وكيل المدعى عليه حافظتى مستندات طويتا على أصل صحيفة الدعوى رقم 787 لسنة 2019 مدنى مستأنف شمال الجيزة – استئنافا للحكم الصادر في الدعوى رقم 265 لسنة 2019 مدنى جزئى العجوزة – والمقضى فيه بجلسة 25 نوفمبر 2019 بعدم جواز نظر الاستئناف لإنتهائية النصاب تأسيسا على أن القيمة الإيجارية الشهرية لشقة النزاع 120 جنيه، وذلك المبلغ في حدود النصاب الانتهائى لمحكمة أول درجة.
أُحيلت 6 مرات بين 3 محاكم لعدم الإختصاص
وبجلسة 31 أكتوبر 2020 حكمت المحكمة الجزئية بإخلاء العقار المبين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1997 وتسليمه للمدعى خاليا مما يشغله – وذلك تأسيسا على أن مدة العقد مشاهرة وكانت الأجرة تدفع أول كل شهر، ومن ثم فإن مدة العقد تكون شهر تنتهى بالتنبيه على المستأجر بعدم الرغبة في استمرار العلاقة الإيجارية وفقا لنص المادة 563 من القانون المدنى، وتوافرت بذلك شروط الإخلاء لانتهاء العقد.
إلا أن الحكم لم يلق قبولا لدى المدعى عليه، فطعن عليه بالاستئناف رقم 748 لسنة 2020 مدنى مستأنف شمال الجيزة بصحيفة أودعت قلم كتاب تلك المحكمة، وأعلنت قانونا بإلغاء الحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أنه لما كان ما تقدم وكانت المحكمة قد انتهت لتوها لتكييف طلبات المدعى أصليا إلى أنها طلب الحكم بإنهاء عقد الأغيجار لإنتهاء مدته وطرد واخلاء المدعى عليه من العين المؤجرة للغصب، وكان المقرر قضاء – على النحو المار – أن طلبا الطرد والتسليم ليسا من بين الطلبات التي أورد المشرع قاعدة لتقديرهما في قانون المرافعات في المواد من 36 إلى 40 ومن ثم فإن الدعوى بشأنهما تكون غير قابلة لتقدير قيمتها وفقا للمادة 41 من القانون المذكور بما يخرجها عن اختصاص المحكمة الجزئية وينعقد الاختصاص للمحكمة الإبتدائية، وهو ما تقضى المحكمة على هديه في قضائها التالى:
المحكمة تقضى بإنهاء عقد الإيجار رغم تدوين جملة "حتى زوال العقار" مكان المدة
وعن طلب انتهاء عقد الإيجار، فلما كان المقرر قانونا وفقا لنص المادة 147 من القانون المدنى أن: "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، ونصت المادة 150/1 منه على أنه: "إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين"، ونصت المادة 558 منه على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
المحكمة تعتبر عقد الإيجار "مشاهرة" يُجدد كل شهر في حالة وحيدة
لما كان ما تقدم وكان المشرع قد استلزم تحديد مدة عقد الإيجار تحديدا واضحا من حيث بدايتها ونهايتها مدة معلومة الأجل وإلا أعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لسداد الأجرة حتى يُنذر أحد الطرفين الأخر برغبته في إنهاء التعاقد وفقا للمواعيد المنصوص عليها في المادة 563 من القانون المدنى ما لم يتفقا على ميعاد أخر، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة عقد الايجار سند الدعوى أنه قد نص البند الأول منه على أن: "مدة الإيجار هي من تاريخ 1 أكتوبر 1997 لغية (مشاهرة)"، ونص البند الثانى منه على أنه: "إذا رغب أحد المتعاقدين فسخ هذا العقد في نهاية المدة فعليه أن يعلن الطرف الأخر قبل الميعاد بشهر واحد، وإلا يعتبر تجديد لمدة 6 أشهر فقط لحين التنبيه من أحد الطرفين"، ونص البند الثالث منه على أنه: "الأجرة المتفق عليها هي مبلغ 120 جنيها كل شهر وتعهد المستأجر بدفعها شهريا....".
ومن ثم فإنه يتعين – إعمالا لنص المادة 563 مدنى التي أرساها المشرع لتكملة شروط العقد من حيث مدته ومعالجة الخلاف في هذه الحالة وغيرها – اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة، ما يحق معه لأى من طرفيه التنبيه على الأخر بالإخلاء في المواعيد المحددة قانونا إذا رغب في إنهاء العقد، ولما كان المدعى أصليا قد نيه على المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة لعدم رغبته في تجديد العقد بموجب إنذار معلن له، ما تنفصم بموجبه العلاقة الإيجارية بينهما، ويكون معه طلب المدعى أصليا بإنهاء عقد الإيجار سند الدعوى قد جاء على سند صحيح من الواقع والقانون، وتجيبه المحكمة.
