ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "12" إيجارت – بمحكمة شمال القاهرة الإبتدائية، حكما فريدا من نوعه، بإمتداد عقد الإيجار للحفيد، بعد أن أقام ورثة المالك دعوى طرد لسيدة وأبنائها القصر من الشقة وهم أحفاد المستأجر الأصلى، باعتبارها وصية عليهم، إلا أنها أقامت هي الأخرى دعوى فرعية بأحقية امتداد عقد الإيجار لها ولإبنائها باعتبارها الوصية، فإستجابت المحكمة لطلبها بإمتداد العقد بعد أن أثبتت للمحكمة أن المستأجر الأصلى – جد الأطفال - توفى في 10 أغسطس 2001 قبل حكم الدستورية 70 لسنة 18 قضائية.
وامتد لنجله مورث المدعية فرعيا والذي توفى بتاريخ 15 يناير 2018 - أى بعد حكم الدستورية 70 لسنة 18 ق، فإنه يمتد للمدعية "الأم" وأولادها لمرة واحدة فقط، ومن ثم فقد تحقق شروط الإمتداد للمدعية فرعيا عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر لمرة واحدة لكونها كانت مقيمة بالعين قبل وفاة مورثها رفقة المستأجر الأصلى.
واستندت المحكمة على حكم المحكمة الدستورية العليا الذى ينص على: "قضاء المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين، بانتهاء إقامة أخرهم بها، سواء بالوفاء أو الترك، أنه لا يجوز أن يمتد عقد الإيجار لأقارب المستأجر المقيمين معه الورادين بالنص لأكثر من مرة واحدة اعتباراَ من 15 نوفمبر 2002".
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 2808 لسنة 2020 إيجارات كلى شمال القاهرة، لصالح كل من المحامى محمود شاهين ودعاء عصام، برئاسة المستشار عمر نبيل، وعضوية المستشارين أحمد أنور، ومحمد فرج، وأمانة سر محمد عوض.
الوقائع.. ورثة المالك يقيمون دعوى قضائية بالطرد من الشقة ضد ورثة المستأجر الأصلى من الأحفاد
تتحصل وقائع النزاع في أن المدعى قد عقد لواء الخصومة بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 14 أكتوبر 2020 أعلنت قانونا للمدعى عليها طلب في ختامها الحكم بإنتهاء عقد الأإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1975 واخلاء العين محل التداعى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص، وإلزام المدعى عليهم بالتعويض عن مقابل الانتفاع بالعين ابتداء من شهر 2 /2018 وحتى اخلاء الشقة وتسليمها.
وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 أكتوبر 1975 استأجر مورث المدعى عليها من مورث المدعى العين محل التداعى والمبينة الحدود والمعالم بأصل الصحيفة وعقد الإيجار، وحيث أن المستأجر قد توفى 15 أغسطس 2001 وامتد لنجله "محمد" والذى توفى في 1/2018 ومن ثم لم يحق الامتداد للمدعى عليها طبقا لحكم الدستورية رقم 70 لسنة 18 قضائية، الأمر الذى حدا به إلى إقامة دعواه الماثلة، وقدمت تأييدا لدعواها حوافظ مستندات طويت على أصل عقد الإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1975 سند الدعوى وأصل إنذار بالإنتهاء والتسليم على يد محضر وقيد وفاة مورث المدعى عليها في 15 يناير 2018.
و"الأم الوصية" تقيم دعوى فرعية بإمتداد العقد لهم
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى على النحو المبين بالجلسات مثل خلالها طرفي التداعى كل بوكيل عنه – محام – وبجلسة 20 مارس 2021 قدم وكيل المدعى عليها اعلانا بالدعوى الفرعية طلب فى ختامه الحكم بإمتداد عقد الايجار المؤرخ 1 أكتوبر 1975 للمدعية فرعيا عن نفسها وصفاتها واصية عن أولادها القصر ورفض الدعوى الأصلية، والزامه بالمصاريف والاتعاب وقدم حوافظ مستندات طويت على صورة رسمية من قرار التمكين وقيد وفاة المستأجر الأصلى بتاريخ 10 أغسطس 2001 وبجلسة 27 مارس 2021 قضت المحكمة بهيئة مغايره قبل الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل لمباشرة المأمورية المبينة بمنطوق الحكم التمهيدي والذي تحيل إليه المحكمة منعا للتكرار، وحيث ورد تقرير الخبير والذي انتهى الى انه لم يتمكن من المعاينه لإقرار المدعى أصليا أن الحائزة للشقة هي المدعى عليها أصليا وأولادها وأنها تستند فى حيازتها للعقد المؤرخ 18 أكتوبر 1975 والصادر من مورث مورث المدعية ومرفق صورة رسمية من قرار الحيازة الصادر باستمرار حيازة المدعى عليها أصليا والمدعية فرعيا من عين النزاع وأن المدعى عليها أصليا هي القائمة بسداد الأجرة عن عين التداعى بموجب انذرات عرض مقدمة عن الفترة من 1 يناير 2018 حتى 21 ديسمبر 2022.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الدعوى الفرعية المبدى من المدعى عليها أصليا فلما كان من المقرر قانونا بنص المادة 123من قانون المرافعات أنه: "تقدم الطلبات العارضة من المدعى أو من المدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاهة في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المرافعة"، ومن المقرر بنص المادة 125 من ذات القانون أن للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة :
1- طلب المقاصة القضائية وطلب الحكم له بالتعويضات عن ضرر لحقه من الدعاوى الأصلية أو من إجراء فيها.
2- أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعى بطلباته كلها أو بعضها أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه.
3- أي طلب يكون متصلا بالدعوى الأصلية اتصالا لا يقبل التجزئة .
4- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطا بالدعوى الأصلية.
الحكم رقم 70 لسنة 18 قضائية ينصف الأحفاد
المحكمة عن موضوع الدعوي الفرعية قالت فإن المحكمة تمهد لقضائها وحيث نصت المادة رقم 1/29 من القانون رقم 19 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة "8" من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، والمقرر فقها أنه يشترط لامتداد عقد الإيجار: " 1-وفاة المستأجر الأصلي أو تركة العين المؤجرة، 2- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.
واستندت "المحكمة" في حيثيات حكمها لعدة أحكام لمحكمة النقض التي تصدت للأزمة: حيث قالت وأن المقرر بقضاء محكمة النقض: "أن إستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه وأولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الإمتداد القانوني للعقد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة أيا كانت مدتها أو بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك و كان المقصود بالإقامة مع المستاجر في مسكنه الإقامة المستقرة في هذه المسكن قبل الوفاة أو الترك"، طبقا للطعن رقم 2933 لسنة 60 قضائية، والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من امتد إليه العقد بحكم القانون، طبقا للطعن رقم 5901 لسنة 64 قضائية.
المحكمة تستند على أحكام محكمة النقض
واستندت أيضا على الطعن المقيد برقم 8688 لسنة 76 قضائية، والذى جاء فيه المقرر في قضاء النقض: أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه: " لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاء المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاء أو الترك يدل على أن عقد ايجار المسكن لا ينتهى بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أى من المستفيدين المشار إليهم متى كانت اقامتهم بالعين مستقره حتى تاريخ الوفاء أو الترك وأن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2002 في القضية 70 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه النص على انتهاء عقد الايجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء أخر إقامة لأخرهم سواء بالوفاء أو الترك وأن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الايجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر اعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم واعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بآثر فورى على الوقائع التالية بتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصلة في 14 نوفمبر2002 .
وبحسب "المحكمة": وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الايجار لا يمتد قانونا لمرة ثانية إذ كان قد سبق وامتد وفقا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة فى يوم 14 نوفمبر 2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانونى لعقود الايجار ونزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد ايجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على احكامه فتعد عقودا قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجه لآثارها القانونية وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها الى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد من الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الاشارة اليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بإنتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاء أو الترك.
المحكمة تقبل الدعوى الفرعية للأحفاد.. وترفض الدعوى الفرعية لورثة المالك
وهديا بما تقدم وكانت طلبات المدعية فرعيا القضاء لها بامتداد عقد ايجار المؤرخ 18 أكتوبر 1975 للمدعية فرعيا عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر وكان الثابت للمحكمة من المستندات المقدمة في الدعوى ومنها تقرير الخبير المودع ملف الدعوى والذى تطمئن إليه المحكمة، وتأخذ به محمولا على أسبابه أنه لم يتمكن من المعاينة لإقرار المدعى أصليا والمدعية فرعيا أن الحائزة للشقة هى المدعى عليها أصليا وأولادها، وأنها تستند في حيازتها للعقد المؤرخ 10 أكتوبر 1975 والصادر من مورث مورث المدعية، ومرفق صورة رسمية من قرار الحيازة الصادر باستمرار حيازة المدعى عليها أصليا والمدعية فرعيا من عين النزاع وأن المدعى عليها أصليا هي القائمة بسداد الأجرة عن عين التداعى بموجب انذارات عرض مقدمة عن الفترة من 1 يناير 2018 حتى 31 ديسمبر 2022.
وكذا من شهود الجيران بمحضر الحيازة ورجل الإدارة وتحريات المباحث أن الحائزة هي المدعية فرعيا ولما كان المستأجر الأصلى توفى في 10 أغسطس 2001 قبل حكم الدستورية 70 لسنة 18 قضائية، وامتد لنجله مورث المدعية فرعيا والذي توفى بتاريخ 15 يناير 2018 - أى بعد حكم الدستورية 70 لسنة 18 ق، فإنه يمتد للمدعية وأولادها لمرة واحدة فقط، ومن ثم فقد تحقق شروط الامتداد للمدعية فرعيا عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر لمرة واحدة لكونها كانت مقيمة بالعين قبل وفاة مورثها رفقة المستأجر الأصلى الأمر الذى ترى معه المحكمة أن المدعية فرعيا قد أقامت دعواها على سند صحيح من القانون والواقع، ومن ثم نقض المحكمة في الدعوى الفرعية بامتداد عقد الايجار المؤرخ 1 أكتوبر 1975 علی نحو ما سيرد بالمنطوق.
أما عن موضوع الدعوى الأصلية بطلب إنتهاء عقد إيجار للعين محل التداعى وتعويض عن مقابل الانتفاع وكانت المحكمة قد سبق وقضت في الدعوى الفرعية بإمتداد العقد للمدعية فرعيا "المدعى عليها" عن ذات عين التداعي، وكذا انذارات العرض المقدمة عن الفترة من 1 يناير 2018 حتى 31 ديسمبر 2022 والتى تفيد قيام المدعى عليها بسداد الأجرة بإنتظام وكانت الدعوى الأصلية تدور وجودا وعدما مع الدعوى الفرعية بمفهوم المخالفة وفقا للطلبات سالفة الذكر الأمر الذى ترى معه المحكمة القضاء في الدعوى الأصلية بالرفض على نحو ما سيرد بالمنطوق .
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة أولا: في الدعوى الأصلية بالرفض، وثانيا: في الدعوى الفرعية بقبولها شكلا وفى الموضوع بامتداد عقد الإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1975 للمدعية فرعيا عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر.
