إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة الثانية إيجارات – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما قضائيا نهائيا – يهم ملايين الملاك والمستأجرين (للأشخاص الاعتبارية)، بتأييد طرد "شخص اعتبارى" لانتهاء العلاقة الإيجارية، أرست فيه مبدأ قضائيا قالت فيه: "إذا انتهت العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لا يستفيد المستأجر بالامتداد المنصوص عليه بالقانون رقم 10 لسنة 2022 ودون النظر لمهلة الخمس سنوات المقررة، وذلك نفاذا لحكم المحكمة الدستورية العليا 11 لسنة 23 قضائية، وقبل صدور قانون 10 لسنة 2022 الذي يخص الأشخاص الاعتبارية".
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 1561 لسنة 139 قضائية، لصالح المحامى بالنقض إيميل مسعد، برئاسة المستشار عاطف محمود، وعضوية المستشارين حسن أحمد محمد، ومحمد أشرف عبد العزيز، وأمانة سر محمود محمد حسين.
الوقائع.. نزاع بين المالك وشخص اعتبارى حول العين المؤجرة
تتحصل وقائع النزاع في أن المدعى أقام الدعوي المستأنفة ابتغاء الحكم له بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 6 مايو 1968 وطرد المدعى عليه بصفته من عين التداعى وتسليمها إليه خالية، وذلك على سند من أن المدعى عليه بصفته استأجر من سلفه مخزن بالعقار المبين بصحيفة الدعوى بموجب عقد الايجار سالف الذكر، وقد صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - ولما كان المدعي لا يرغب في استمرار العلاقة الايجارية، فقام بإنذار المدعي عليه بصفته بذلك، وأقام دعواه للحكم له بطلباته، وقدم سندا لدعواه أصل عقد الإيجار سند الدعوي، وأصل الإنذار بعدم الرغبة في تجديد العقد وصورة استلام مؤرخ 25 مايو 1968.
المالك يقيم دعوى طرد ضد المالك لانتهاء العلاقة الإيجارية
وفى تلك الأثناء - نظرت الدعوي أمام أول درجة، وتم تصحيح شكل الدعوي باختصـام المدعي عليه بصفته، ومثل خلال الجلسات وكيل عن المدعي وأخر عن المدعي عليه بصفته، وبجلسة 29 ديسمبر 2021 قضت المحكمة بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 6 مايو 1968 وإخلاء المدعي عليه بصفته من العين المؤجرة إليه المبينة بالعقد، ومحضر التسليم المؤرخ 25 مايو 1968 وتسليمها للمدعي خالية.
وإذ لم يرتض المستأنف بصفته ذلك القضاء، فطعن عليه بالاستئناف المطروح في الميعاد بصحيفة طلب في ختامها إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوي المستأنفة، وذلك لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وذلك لاقامة الدعوي من غير ذي كامل صفة ولرفعها على غير ذي صفة، ولرفعها قبل الآوان لعدم صدورقانون ينظم تنفيذ حكم المحكمة الدستورية.
محكمة أول درجة تقضى بطرد المستأجر (الشخص الاعتبارى)
وإذ نظر الاستئناف أمام هذه المحكمة على النحو الوارد بمحاضر الجلسات وبجلسة 4 سبتمبر 2023 مثل وكيل المستأنف بصفته وأخر عن المستأنف ضده وقدم الأول حافظة مستندات طويت على صوره من القانون 10 لسنة 2022 وصورة حكم استئنافي، كما قدم مذكرة طلب في ختامها الحكم بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير ذي كامل صفة وعلى غير ذي صفة ولرفعها بالمخالفة للقانون 7 لسنة 2000 ولرفعها قبل الآوان عملا بالقانون 10 لسنة 2022، وبجلسة 6 ديسمبر 2022 مثل وكيل المستأنف وأخر عن المستأنف ضده قدم حافظة طويت على خطاب لجنة توفيق المنازعات مؤرخ 4 ديسمبر 2022 وبجلسة 9 فبراير 2023 قدم حافظة أخرى طويت على قرار اللجنة في 8 ديسمبر 2022 وقدم مذكرة بالدفاع، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
المستأجر يستأنف على الحكم لإلغائه
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات فإن الثابت بالأوراق والمستندات المقدمة لهذه المحكمة أن المستأنف ضده قدم الطلب 288 لسنة 2022 إلى لجنة فض المنازعات، وصدر قرارها بجلسة 8 ديسمبر لسنة 2022 وكان ذلك أثناء نظر هذا الاستئناف وقبل الحكم فيه ومن ثم تلتفت المحكمة عن هذا الدفع وترفضه وتورد ذلك بالأسباب دون المنطوق.
المستأجر يستند على تطبيق القانون رقم 10 لسنة 2022 الذى يعطى مهلة 5 سنوات قبل الطرد
وبحسب "المحكمة": وحيث إنه عن الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها قبل الآوان فإن المقرر وفق مقتضى حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية هو انحسار الامتداد القانوني عن عقود الإيجار الخاضعة لقانون الإيجارات الاستثنائي اعتبارا من 16 يوليو 2019 وينتهي عقد الإيجار من هذا التاريخ - لما كان هذا - وكان المستأنف ضده قد قام بإنذار المستأنف بصفته بتاريخ 19 سبتمبر 2021 بعدم رغبته في التجديد، ومن ثم تصبح يد المستأنف بصفته على عين التداعي يد غاصب بلا سند من القانون اعتبارا من 1 يناير 2021، وذلك بعد صدور حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية والذي مقتضاه انحسار الامتداد القانوني عن عقود الإيجار متى كان مستأجر العين لغير غرض السكني شخصا اعتباريا وخضوعها للقواعد العامة في القانون المدني وأنه لا محل لتطبيق القانون 10 لسنة 2022 باعتبار أن العقد قد انتهى بين طرفيه قبل صدور القانون سالف الذكر، والذي لم يتضمن نصا بسريانه بأثر رجعي.
"الاستئناف" تؤيد طرد "شخص اعتبارى" من العين دون النظر لمهلة الخمس سنوات المقررة
وتضيف "المحكمة": ولما كان الإنذار بعدم الرغبة في تجديد العقد قد صدر نفاذا لحكم المحكمة الدستورية وقبل صدور القانون 10 لسنة 2022 فإن يد المستأنف على عين التداعي يد غاصب ولانتهاء عقد الإيجار سند الدعوي، وإذ التزم الحكم المستأنف ذلك النظر وأجاب المستأنف ضده إلى طلباته، فإنه يكون قد التزم صحيح القانون متعينا تأييده لأسبابه ردا على الدفع بعدم القبول لرفع الدعوي من غير ذي كامل صفة ولرفعها على غير ذي صفة وتأييده لأسبابه فيما قضى به في موضوع الدعوي وتقضى معه المحكمة برفض أسباب الاستئناف، وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ولهذه الأسباب الاستئنافية.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع برفضه، وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف بصفته بالمصاريف وبمبلغ مائة جنيه أتعاب المحاماة.
نص القانون رقم 10 لسنة 2022
يشار إلى أنه قد بدأ العد التنازلى لتطبيق وتنفيذ القانون رقم 10 لسن 2022 بشأن الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، منذ الإثنين الموافق 7 مارس 2022، وذلك بعد تصديق رئيس الجمهورية عليه، ونشره فى الجريدة الرسمية فى 6 مارس 2022، حيث نصت المادة "5" من القانون على أن يعمل به فى اليوم التالى من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، وبذلك تكون قد انتهى أول عام للقانون من إجمالي مهلة الخمس سنوات، ونحن في عام 2023 نكون في العام الثانى له.
وطبقا للمادة "1" من القانون، فإنه يطبق على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ما هى الأشخاص الاعتبارية وفقا للقانون؟
أما الأشخاص الاعتبارية فقد حددتها المادة (52) من القانون المدنى، بأنها "الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية، والهيئات والطوائف الدينية التى تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية، والأوقاف والشركات التجارية والمدنية والجمعيات وكل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص فى القانون".
ونصت المادة "2" من القانون على أنه "بعد انتهاء مدة خمس سنوات من بداية تطبيق القانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
القيمة الإيجارية خلال مدة الخمس سنوات
وحددت المادة "3" القيمة الإيجارية خلال مدة الخمس سنوات فنصت على أنه "اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكامه خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، ثم تزاد سنويا وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15.%
أما المادة "4" من القانون فقد ألزمت المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال فى اليوم التالي لانتهاء مدة الـ5 سنوات المبينة بالمادة (2) من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
فلسفة القانون رقم 10 لسنة 2022
وتتبلور فلسفة القانون فى الحفاظ على الاستقرار الاقتصادى والاجتماعى للمجتمع المصرى، عن طريق تنظيم تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الذى مؤداه إخلاء الأماكن المؤجرة للاشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير أغراض السكنى، على أن يتم ذلك بالشكل الذى يعالج الضرورات الاقتصادية والاجتماعية التى تمثلت فى عدم القدرة الحالية للاشخاص الاعتبارية على توفير أماكن بديلة للأماكن التى تستأجرها فى ظل الأزمة الاقتصادية الحالية، نتيجة تداعيات انتشار جائحة فيروس كورونا المستجد.
حكم المحكمة الدستورية العليا الشهير رقم 11 لسنة 23 قضائية
كانت المحكمة الدستورية قضت فى القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية" بجلستها المعقودة فى الخامس من مايو سنة 2018، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
ويحقق القانون عدد من الأهداف، كما ذكر تقرير مجلس النواب، منها منح الأشخاص الاعتبارية المعنية بهذا القانون مهلة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ هذا القانون، لتوفيق أوضاعها، يتم بعدها تحرير العلاقة بين تلك الاشخاص الاعتبارية وبين الملاك أو المؤجرين بحسب الأحوال.
توازن مؤقت بين طرفى العلاقة الإيجارية
وتحقيق توازن مؤقت بين طرفى العلاقة الإيجارية المعنيين بهذا القانون- من خلال تحديد القيمة الإيجارية خمسة امثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية، كما ينظيم الإجراءات القضائية والقانونية المتعلقة بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالى لانتهاء الحد الأقصى للمدة المبينة بالقانون "خمس سنوات" فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك.
