الشهر العقارى - أرشيفية
أصدرت الإدارة العامة للبحوث القانونية، التابعة لمصلحة الشهر العقارى والتوثيق، منشورا فنيا رقم 28 بتاريخ 25 أكتوبر 2023، موجها إلى مكاتب الشهر العقاري ومأمورباتها ومكاتب التوثيق وفروعها والإدارات العامة بالمصلحة، بشأن ضوابط وإجراءات الامتناع عن إلغاء الوكالة الخاصة الصادرة لصالح الوكيل أو لأجنبي - متي نص في موضوعها علي حق الوكيل في البيع لنفسه أو الغير والتوقيع علي عقد البيع النهائي، إلا برضاء من صدرت الوكالة لصالحه، ونص على التالى:
الحاقا بالمنشور الفني رقم 10 المؤرخ 19/11/2001 بشأن الامتناع عن الغاء الوكالة الخاصة الصادرة لصالح الوكيل أو لأجنبي - متي نص في موضوعها علي حق الوكيل في البيع لنفسه أو الغير والتوقيع علي عقد البيع النهائى - إلا برضاء من صدرت الوكالة لصالحه على النحو الوارد به، والحاقا بالمنشور الفني رقم 4 المؤرخ 1/2/2021 بشأن استبدال الفقرة الثانية من المادة 69 مكرر من تعليمات الشهر طبعة 2001 المضافة بالمنشور الفني 15 لسنة 2006 علي النحو الوارد به .
"خلى بالك".. حقك هيضيع حال عدم ذكر مواصفات الشيء المبيع بالتوكيل
وبحسب "المنشور": وحيث نصت المادة 701/1 من القانون المدني علي أن: " الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة "، كما نصت المادة 715 من القانون المدني علي أن: "1- يجوز للموكل في أي وقت أن ينهي الوكالة أو يقيدها ولو وجد اتفاق يخالف ذلك، فإذا كانت الوكالة بأجر فإن الموكل يكون ملزماً بتعويض الوكيل عن الضرر الذي لحقه من جراء عزله في وقت غير مناسب أو بغير عذر مقبول، 2- على أنه إذا كانت الوكالة صادرة لصالح الوكيل أو لصالح أجنبي فلا يجوز للموكل أن ينهي الوكالة أو يقيدها دون رضاء من صدرت الوكالة لصالحه".
ووفقا لـ"المنشور": نظراً لتعدد الاستفسارات الواردة من المكاتب بشأن المنشور الفني 4 لسنة 2021 فقد صدر قرار السيد الدكتور رئيس القطاع رقم 597 لسنة 2023 بتشكيل لجنة لتوضيح ما يكون قد عُم علي بعض الزملاء بالمنشورات المشار اليها واذاعة تعليمات بما ينتهي اليه قرار اللجنة - بناء عليـه:
"الشهر العقارى" يصدر منشورا يتضمن 3 ضوابط بشأن إلغاء الوكالة بالإرادة المنفردة
أولا: إذا تعاقبت أداة من أدوات التصرف القانوني علي محل معين محددا بالنوع وبالحد الأدنى لتحديد الذات مثال بيع السيارات "محدد النوع " ماركة " ..... الحد الأدنى لبيان ذات المحل: أو بيع الاراضي - العقارات " محدد بالنوع " الكائنة بناحية - أو محافظة - الحد الأدنى لبيان ذات المحل، امتنع الغائها بالإرادة المنفردة لنشوب المصلحة في استبقاء الوكالة سارية لمصلحة الوكيل أو الغير وفقا لما استقر عليه العمل فقها وقضاءاً .
ثانيا: إذا وردت بين مضامين الوكالة عبارة البيع للنفس أو الغير دون أن تعين أداة التصرف والمحل المحدد بالحد الأدنى لتعيين الذات - غدت من صنوف الوكالة العامة التي يجوز للموكل انهائها بالإرادة المنفردة وفقاً للأصل .
ثالثا: اذا تضمنت الوكالة عبارة عدم جواز الغائها أو سريانها بعد الوفاة أو فقدان الأهلية - فإنه والحال كذلك لا يجوز الغائها بالإرادة المنفردة - لأن المصلحة كما قد تكون ظاهرة قد تكون مستترة والعبرة بمدلولات الألفاظ وسلطان ارادة الموكل فيها، لذا يقتضى العلم بما تقدم و مراعاة تنفيذه.
حقك هيضيع إذا لم تذكر مواصفات الشيء المبيع بالتوكيل
ماهو مضمون ذلك المنشور؟
وفى هذا الإطار – يوضح الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى، المقصود من ذلك المنشور أنه في حالة قيام الشخص بشراء عقار أو قطعة أرض أو سيارة أو بمعني أشمل عند شراءه عقار أو منقولن فلابد أن يكون التوكيل معين، ومحدد بمعني ذكر بيانات الشيء المبيع تفصيلا بالتوكيل مثل الناحية والمحافظة ورقم العقد المسجل بالعقار، ورقم الرخصة، ورقم الشقة، وكذلك بالسيارات، نوع السيارة، ورقم الماتور، والشاسيه، فلابد من ذكر مواصفات، وأوصاف الشي المبيع تفصيلا، وفي هذه الحالة لا يجوز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين، ووفقا للمادة الأولي من هذا المنشور في هذه الحالة لا يجوز إلغاء الوكالة بالارادة المنفردة واستبقاء الوكالة سارية لمصلحة الوكيل أو الغير وفقا لما استقر عليه العمل فقها وقانونا.
ماذا لو لم يتم ذكر مواصفات وأوصاف الشيء المبيع بالتوكيل ؟
يُجيب "الجعفرى" في تصريحات لـ"برلماني": في هذة الحالة يجوز إلغاء التوكيل من إحدي الطرفين، ولا يشترط مثولهم أمام الشهر العقارى، مما يتسبب في ضياع حق المشتري، وهذا ما تضمنته المادة الثانية من المنشور إذا وردت بين مضامين الوكاله عباره البيع للنفس أوالغير دون تعين أداه التصرف أو المحل المحدد بالحد الادني لتعين الذات "مواصفات الشيء المبيع" عدت من صنوف الوكالة العامة التي يجوز للموكل انهاءها بالارادة المنفردة وفقا للأصل.
ماذا لو تصمنت الوكالة عدم جواز إلغائها أو سريانها بعد الوفاة أو فقدان الأهلية؟
نصت المادة 3 من المنشور تضمنت الوكالة عدم جواز إلغائها أو سريانها بعد الوفاه أو فقدان الأهلية في تلك الحالة لا يجوز إلغاء الوكالة بالارادة المنفردة.
ماهي أنواع الوكالة ومتي تنتهي ومتي تلغي وفقا للقانون المدني؟
عرفت المادة 699 من القانون المدني الوكالة: "عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل"، وهي من عقود التراضي، و يكون شكليا إذا كان التصرف القانوني محل الوكالة هو تصرف شكلي.
ماهي أنواع الوكالة؟
هناك نوعان من الوكالة:
أولا: الوكالة العامة وهي التي تكون قائمة علي الاعتبار الشخصي وتنتهي بوفاة أحد طرفيها حيث نصت المادة 714 من القانون المدني: "تنتهى الوكالة بإتمام العمل الموكل فيه أو بانتهاء الأجل المعين للوكالة وتنتهى أيضا بموت الموكل أو الوكيل".
ثانيا: الوكالة الخاصة المخصصة لمصلحة الوكيل أو الغير وهي وكالة لا تكون قائمة علي الاعتبار الشخصي ولا يجوز إلغائها بالإرادة المنفردة لأحد طرفيها، ولا تنتهي بوفاة أحد طرفيها أو كلاهما وعقد الوكالة المخصص لمصلحة الغير أو الموكل والذي نص فية مثلا عن حق الوكيل في قبض الثمن والبيع للنفس.
ما هو موقف محكمة النقض؟
محكمة النقض المصرية تمكنت من التصدى لهذا الأمر الخاص بتوكيلات البيع للنفس والغير الذى كان بدوره أن يؤثر على عملية البيع والشراء من خلال الحكم المُقيد برقم الطعن رقم 4999 لسنة 71 قضائية جلسة 9 يونيو 2014 بشأن التوكيل بالبيع للنفس أو للغير، قالت فيه: "جواز إلغاء التوكيل بالبيع للنفس أو للغير حتى ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين، كما أن التوكيل الخاص بالبيع للنفس أو للغير يدور وجودا وعدما مع عقد البيع ويجوز إلغاؤه إذا لم يكتمل البيع".
فيجوز إلغاء التوكيل حتى ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين وبهذا الحكم الذى يُعد من أهم الأحكام التى أصدرتها محكمة النقض المصرية خلال الفترة الماضية قد وضع حلا وتخريجا قانونيا جديدا لإلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير قالت فيه: "أن عقد الوكالة بالبيع للنفس أو للغير لا يعد عقداً مستقلا عن عقد البيع بل تابعاً له ويدور فى فلكه وجوداً وعدماً فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقى الثمن مما يجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال أحد المتعاقدين بالتزامه".
فالحكم رسّخ لمبدأ قضائياَ بأنه: يجوز إلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير"، وبذلك على كل من يقوم بعملية الشراء سواء أرض أو عقار أو شقة أن يقوم بنقل "الملكية" للخروج من أى أزمة قد يتطرق لها، والخطورة كل الخطورة فى من يقوم بنقل "الملكية" حيث أن الطرف الذى قام بعمل التوكيل "نيته غير سليمة" يستطيع أن يقوم منفرداَ بإلغاء التوكيل، فلابد من الإسراع بنقل الملكية.
منشور رقم 28
