محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، رسخت فيه لـ5 مبادئ قضائية تهم ملايين المُلاك والمستأجرين، بشأن الضريبة العقارية "العوايد"، أوضحت فيه متى يلتزم بها المالك ومتى يلتزم بها المستأجر؟ قالت فيه: "1- الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار، وهو المالك.
2- المالك هو الملزم بالضريبة إذا كان عقد الايجار خاضعا لأحكام القانون المدنى ما لم ينص العقد على تحمل المستاجر بها.
3- المشرع حمَّل المستأجر الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا كان العقد محرر فى ظل قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية
4- الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى والمقامة بدون ترخيص بعد صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 يلتزم مالك العين المؤجرة –– بالضرائب العقارية المفروضة عليها.
5- الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى التي أُنشئت أو تنشأ اعتباراً من 9/9/1977 معفاه من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 22958 لسنة 89 قضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى سعد، برئاسة المستشار نبيل عثمان، وعضوية المستشارين مصطفى عبدالرحمن، وأحمد السيد عثمان، ووئام الشماع، ومحمد صبّاح مندور، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد مصطفى عبدالعليم، وأمانة سر حسين عبدالله.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: أن الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار، وهو المالك الذى يظل مسئولاً قِبَل الإدارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها، غير أن المشرع فى تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وبحسب "المحكمة": اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين، وإنما ترتبط بالمكان المؤجر، فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى بإعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، فضلاً عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية – أصلية وإضافية – وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحاً إضافياً منسوباً إلى مجموع التكاليف الرأسمالية، ولذا فقد حمَّل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك.
ووفقا لـ"المحكمة": ورتَّب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 – فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - فاستبعد فى المادة الأولى منه الأماكن المرخص فى إقامتها أو – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – المنشأة بدون ترخيص – اعتباراً من تاريخ العمل به – لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به، مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدني التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين.
وتضيف "المحكمة": وهو ما يستتبع بالتالي – فى هذا الخصوص – الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة – فى النطاق السابق – بالضرائب العقارية المفروضة عليها، يؤكد هذا النظر أن المشرع قد نصَّ فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكي وشاغلي المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أُنشئت أو تنشأ اعتباراً من 9/9/1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد بعدما نصَّ فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي تنص الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية، وهو ما ورد في الطعون التي حملت أرقام 2178 لسنة 69 ق - جلسة 22 / 5 / 2022 - الطعن رقم 10613 لسنة 86 ق - جلسة 2 / 8 / 2018 - الطعن رقم 3273 لسنة 75 ق - جلسة 9 / 11 / 2017 - الطعن رقم 10136 لسنة 85 ق - جلسة 3 / 12 / 2016.
