عقارات - أرشيفية
أصدرت محكمة جنوب بنها، حكما فريدا من نوعه، بشأن "الصورية"، يتصدى لحيل وتلاعب معدومى الضمير لحرمان الورثة من حقهم فى الميراث الشرعى، فيلجأون إلى تصرفات قانونية ظاهرها صحيح قانونا، لكنهم يخفون ورائها نواياهم الحقيقية فى حجبهم عن الميراث، حيث قضت ببطلان عقد البيع المؤرخ 8/1/2000، وذلك لصوريته صورية نسبية بطريق التستر واعتباره وصية، هى سابقة قضائية فى دعاوى الصورية وعدم اشتراط إحضار شهادة بالتسجيل فى السجل العينى.
الخلاصة:
إحدى السيدات باعت عمارة لممثل جهة معينة "بصفته" منـــذ أكثر من 24 عاما، وشقيقها يطعن على عقد البيع، والمحكمة تصدر حكما فريدا من نوعه بصورية عقد البيع واعتباره وصية.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 674 لسنة 2024 مدنى كلى جنوب بنها، لصالح المحامى بالنقض عصمت أبو لبدة، برئاسة المستشار سالم سند، وعضوية المستشارين محمد حلمى، ومصطفى الحسينى، وأمانة سر هانى شحاتة.
الوقائع.. معركة قضائية حامية الوطيس لإثبات "حق وارث" بعقار تم بيعه منذ 24 عـاما
تتحصل وقائع الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعه من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلت قانونا للمدعى عليهم طلب فى ختامها: بطلان عقد البيع المؤرخ 8/1/2000 وذلك لصوريته صورية نسبية بطريق التستر بالمخالفة لأحكام الميراث، مع الزام المدعى عليهما بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك على سند من القول – إن مورثة المدعى كانت تملك حال حياتها العقار المبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى، وكانت تقيم بالعقار هى وزوجها المدعى عليه الثانى حتى وفاتها عام 2022 ومازال زوجها المدعى عليه الثانى مقيم وحائز للعقار ومنتفع به وحيث إن مورثة المدعى لم تترك وريثا أو منتفعا سوى المدعى شقيقها - وزوجها المدعى عليه الثانى، وذلك بموجب الإعلام الشرعى رقم "..." لسنة "....".
وفوجئ المدعى عند مطالبته زوجها - المدعى عليه الثانى بنصيبه فى الميراث أبلغه أن العقار تم بيعه الى المدعى عليه الأول بموجب عقد مؤرخ 8/1/2000 وحيث أن هذا البيع باطل للغش والتدليس والتحايل على أحكام الميراث، مما حدا بالمدعى الى اقامة دعواه الراهنة إبتغاء الحكم له بالطلبات الثابته بصحيفة دعواه.
القضية مرت بعدة مراحل: المرحلة الأولى
تداول نظر الدعوى، فقضت المحكمة بعدم قبول الدعوى، باعتبارها دعوى عقارية، ولم تم اتخاذ إجراءات السجل العينى طبقا لنص المادة 32 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى طعن المدعى على الحكم السالف بالاستئناف رقم 230 لسنه 2023، وطلب إلغاء الحكم المستأنف وإعادة الدعوى لمحكمة أول درجة للفصل فى موضوعها، وذلك للخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال.
وإذ تداول الاستئناف أمام المحكمة، وبجلسة 30 مايو 2023 قضت المحكمة - بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بإعادة الدعوى بحالتها للفصل فى موضوعها الأصلى.
المرحلة الثانية
أعيدت الدعوى للمحكمة للنظر فى موضوعها، ومثل فيها المدعى بوكيل، وقدم مذكرة بدفاعه وطلب إحالة الدعوى للتحقيق ومثل المدعى عليهما الأول والثانى، وبجلسة 22 نوفمبر 2023 قضت المحكمة: بإحالة الدعوى للتحقيق، حيث حضر وكيل المدعى ومعه شاهدان إستمعت لهم المحكمة، وحضر وكيل المدعى عليه الأول ومعه شاهدان استمعت لهم المحكمة، وشهدا بأنهما أحد قاطنى العقار – محل التداعى، وأن ذلك العقار هو ملك للمدعى عليه الأول مشترى العقار بموجب العقد المؤرخ سنة 2000 وأنهما قاما بالإستئجار منه وهو من يقوم بتحصيل الأجرة منهم عن طريق خادمه.
وفى تلك الأثناء – قررت المحكمة إنهاء حكم التحقيق والإعادة للمرافعة، ومثل المدعى بوكيل وقدم خمس حوافظ مستندات وقدم شهادة بالضريبة المربوطة على العقار محل التداعى ومذكرة بدفاعه طالعتهم المحكمة، ومثل المدعى عليهما وقدما حافظه مستندات ومذكرة بدفاعه طالعتهم المحكمة، فقضت المحكمة بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى، وإحالتها بحالتها لمحكمة جنوب بنها حيث اتضح للمحكمة من الضريبة المربوطة على العقار ارتفاع قيمة العقار عن الثمن المدون بالعقد المطعون عليه.
المرحلة الثالثة
وبدأت جولة ثالثة أمام المحكمة المحال إليها الدعوى لتفصل فى موضوعها بحكم فريدا من نوعـــــــه حيث نصت فى حيثيات حكمها عن موضوع الدعوى، فلما كان المقرر بنص المادة 244 من القانون المدنى أنه: "إذا أبرم عقد صورى فلدائنى المتعاقدين والخلف الخاص، متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصورى، كما أن لهم أن يتمسكوا بالعقد المستتر ويثبتوا بجميع الوسائل صورية العقد الذى أضر بهم، وإذا تعارضت مصالح ذوى الشأن فتمسك بعضهم بالعقد الظاهر وتمسك الآخرون بالعقد المستتر كانت الأفضلية للأوليين".
وبحسب "المحكمة" في حيثيات الحكم: وكان المقرر بنص المادة 245 من ذات القانون "أنه إذا ستر المتعاقدان عقدا حقيقيا بعقد ظاهر، فالعقد النافذ فيما بين المتعاقين والخلف العام هو العقد الحقيقى"، كما تنص المادة 917 من القانون ذاته: "إذا تصرف شخص لأحد ورثته واحتفظ بأى طريقة كانت بحيازة العين التى تصرف فيها وبحقه فى الإنتفاع مدى حياته اعتبر التصرف مضافا إلى ما بعد الموت وتسرى عليه أحكام الوصية ما لم يقم دليل يخالف ذلك".
المادة 244 من القانون المدنى تحسم النزاع
ووفقا لـ"المحكمة": ولما كانت المذكرة الإيضاحية للقانون فى المادة أنفة البيان قد أشارت الى أنه كثيرا ما يلجأ المورث وهو عاجز عن الإيصاء لأحد ورثته الى وصية يسترها فى شكل تصرف أخر كبيع أو هبة، ويحتفظ فى هذا التصرف بحيازة العين وحقه فى الانتفاع بها إما عن طريق إشتراط حق منفعته وعدم جواز التصرف فى العين، وإما عن طريق الايجار مدى الحياة، فحسم المشرع الخلاف بأن قرر بأن مثل هذا التصرف يتعتبر وصية ما لم يقم الدليل على غير ذلك.
واستندت المحكمة في حكمها لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم الطعن رقم 266 لسنـــه 88 قضـــائية: ومن المقرر فى قضاء النقض – أنه يشترط لإعمال القرينة القانونية المنصوص عليها فى المادة 917 من القانون المدنى أن يكون المتصرف إليه وراثـا إلا أن ذلك لا يمنع الوارث من أن يثبت إن كان المتصرف إليه غير وارث أن التصرف يستر وصيـة – متحملا هو عبء الإثبات، بمـا مؤداه - أنه على الوارث إثبات شرطــى إعمال القرينة الواردة بالماده سالفة الذكر؛ وأولهمــــا احتفاظ المتصرف بحيازة العين المتصرف فيها، وثانيهما إثبات احتفاظ المتصرف فى بحقه فى الانتفاع بهذه العين على أن يكون الاحتفاظ بالأمرين مدى حياته لحساب نفسه ومستندا لحـق لا يستطيع المتصرف إليه حرمــانه منه".
المحكمة تستند على أحكام محكمة النقض
وفى طعن آخر لمحكمة النقض مقيد برقم 2604 لسنة 67 قضائية قالت المحكمة: كما أنه من المقرر أيضا فى قضاء هذه المحكمة:- أن للمحكمة السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى وتقدير القرائن والأدلة ومنها أقوال الشهود والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها وما تراه متفقا مع واقع الحال فى الدعوى وحسبما أن تبين الحقيقة التى اقتنعت بها، وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمه، ولا عليها من بعد تتبع الخصوم فى كافة مناحى دفاعهم، مادام فى قيام الحقيقة التى اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمنى المسقط لكل حجة مخالفة.
المحكمة تثبت "حق الوارث" بعد 24 سنة من بيع العقار
ولما كان ما كان ما تقدم وهديا به - وحيث إن المدعى قد أقام دعواه للمطالبة ببطلان عقد البيع المؤرخ فى 8/1/2000، وذلك لصوريته صورية نسبية بطريق التستر بالمخالفة لأحكام قانون الميراث واعتباره وصية مع إلزام المدعى عليهما بالمصاريف، وقضت المحكمة بإحالة الدعوى للتحقيق ليثبت المدعى صورية هذا العقد، واستمعت المحكمة لشاهديه التى تطمئن إلى شهادتهما الذين شهدا بما مفاده بأن العقار ملك مورثة المدعى والمدعى عليه الثانى وأنها كانت مقيمة به حتى تاريخ وفاتها وأن زوجها المدعى عليه الثانى – هو المقيم به حتى تاريخه وهو القائم بتحصيل القيمة الإيجارية من قاطنى العقار محل التداعى – الأمر الذى تطرح معه المحكمة شهادة شاهدى المدعى عليه الأول.
وكان الثابت للمحكمة من مطالعة عقد البيع موضوع الدعوى المؤرخ عام 2000 أنه يصرح الطرف الثانى للطرف الأول وزوجها فى تحصيل الإيجار وصرفه على معيشتهما، كما نص فى البند السابع منه أنه لا تنتقل الحيازة الى الطرف الثانى إلا بوفاة الطرف الأول، الأمر الذى تستخلص معه المحكمة توافر شرطى القرينة المنصوص عليها فى المادة 917 من القانون المدنى أولها هو احتفاظ المتصرف بحيازة العين المتصرف فيها، وثانيهما احتفاظه بحقه فى الإنتفاع بها على أن يكون ذلك مدى حياته، فإن ذلك ما يؤكد كون العقد المؤرخ عام 2000 وصية مستترة الغاية منها التحايل على أحكام الإرث الأمر الذى تقضى معه المحكمة ببطلان عقد البيع المؤرخ عام 2000، وذلك لصوريته صورية نسبية بطريق التستر واعتباره وصية، وذلك على نحو ما سيرد فى المنطوق.
لهذه الأسباب حكمت المحكمة:
ببطلان عقد البيع المؤرخ 8 / 1 /2000، وذلك لصوريته صورية نسبية بطريق التستر واعتباره وصية، وألزمت المدعى عليهما المصروفات ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
