محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "أ" بمحكمة النقض، 4 أحكام قضائية تهم ملايين المتعاملين في سوق العقارات، أرست خلالهم 7 مبادئ قضائية بشأن الجراجات "أماكن إيواء السيارات"، قالت فيه: "1- الجراجات لا تدخل ضمن الأجزاء المشتركة للعقار.
2- عقد إيجار الجراج الخاص ينتهى بإنتهاء مدته حتى ولو كان تم تحريره فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية.
3- عقد إيجار الجراج الخاص لا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى.
4- الجراجات تعد طابقا من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للإستعمال المشترك كالمداخل والأفنية والمصاعد.
5- الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون
6- ورود عقد الغيجار على جراج خاص ينتج عنه خضوعه للقانون المدني، وانتهائه بانتهاء مدته.
7- ورود عقد الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً لا ينتهى بوفاة المستأجر، وعدم انتهاءه، وينتقل الحق فى الإجارة لورثته من بعده طبقا للمادة 601 من القانون المدنى".
7 مبادئ للنقض بشأن الجراجات
صدر الحكم في الطعون المقيدة بأرقام 9542 لسنة 82 قضائية، و798 لسنة 79 قضائية، و7237 لسنة 83 قضائية، و2493 لسنة 71 قضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى سعد، برئاسة المستشار فراج عباس، وعضوية المستشارين فيصل حرحش، ومصطفى الأسود، ومصطفى عبداللطيف، والدكتور محمود عبدالفتاح، وبحضور كل من رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض حاتم محمد، وأمانة سر محمد أحمد.
وقائع الطعن الأول
في الطعن الأول المقيد برقم 9542 لسنة 82 قضائية، قالت المحكمة في حيثيات الحكم: إذ كان الطاعن قد أقام الدعوى بطلب طرد المطعون ضدهم من جراج النزاع على سند من أنه المالك للعقارات التى بها عين النزاع بموجب العقد المشهر رقم 6 لسنة 2001 وأنه تصرف فى وحدات منها للمطعون ضدهم وأن عقود شرائهم لم تشمل حصة فى جراج النزاع ولم تتضمن نصاً باعتباره من الأجزاء المشتركة، وقدم هذه العقود تدليلاً على ذلك وكانت الجراجات التى ينشئها ملاك العقارات متعددة الطوابق حسب طبيعتها باعتبارها طابق من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك التى عناها المشرع بالمادة المشار إليها بعاليه كالمداخل والأفنية والمصاعد ولا تعد كذلك إلا إذا نُصَّ على ذلك بسندات الملك.
وبحسب "المحكمة": وأن الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون.
وقائع الطعن الثانى
أما وقائع الطعن الثانى المقيد برقم 798 لسنة 79 قضائية، جاء في حيثيات حكمه: إذ كان البين من الأوراق أن أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/4/1971 لمدة عام ينتهى فى شهر مارس 1972 قد ورد على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لجد المطعون ضده، ولا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى له، وجرى الوضع - فعلاً - على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلى سنة 1984، ثم انتقل الحق فى الإجارة إلى نجله - مورث المطعون ضده - حتى وفاته فى 30/12/2001، ومن بعده المطعون ضده، وكان عقد الإيجار محل النزاع من العقود التى تُبرم لغير غرض السكنى وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى، فتخضع بحسب الأصل لأحكام القانون المدنى.
وتضيف "المحكمة": وإذ كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع قد انعقد لمدة تبدأ من شهر أبريل 1971 وينتهى فى شهر مارس 1972، وأن الأجرة مبلغ 2,250 جنيه تُدفع مقدماً شهرياً، وأنه إذا رغب أحد الطرفين إنهاء العقد إعلان الطرف الآخر قبل ذلك الميعاد بشهر واحد، وإلا تجدد الإجارة لمدة ستة شهور فقط لحين الحصول على التنبيه ، وكانت مدة العقد قد انتهت ويعتبر العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة، وهى شهر، ويكون لأى من العاقدين إنهاء العقد، وأن ما ورد فى صحيفة الدعوى على هذا النحو المعلنة للمطعون ضده بتاريخ 29/5/2007 يصلح تعبيراً عن إرادة الطاعن فى إنهاء العقد بانتهاء مدته، وأنه بمثابة تنبيه على الطاعن بإخلاء العين المؤجرة له بمقتضى العقد المشار إليه، ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائى ورفض دعوى الإخلاء، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وقائع الطعن الثالث
أما وقائع الطعن الثالث المقيد برقم 7237 لسنة 83 قضائية، جاء في حيثيات حكمه: ورود الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً لمورث الطاعنين ولا يدخل فى عداد نشاطه التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى وعدم ادعاء إبرام الإيجار لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر، يكون مؤداه عدم انتهاء العقد بوفاته وانتقال الحق فى الإجارة لورثته من بعده طبقا للمادة 601 من القانون المدنى، ويكون مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر يُعد مخالفة للقانون وخطأ.
وقائع الطعن الرابع
أما وقائع الطعن الرابع المقيد برقم 2493 لسنة 71 قضائية، جاء في حيثياته: إذ كان البين من الأوراق أن الإجارة وردت على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لمورث الطاعن ولا تدخل في عداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي للمورث وجرى الوضع فعلاً على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلي، وكان المطعون ضدهم - ورثة المؤجر - لم يدعوا أن الإيجار أبرم لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاته ولو بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية وامتداده بقوة القانون بل ينتقل الحق في الإجارة إلى ورثته من بعده ومنهم الطاعن عملاً بالمادة رقم 601 من القانون المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي فإنه يكون معيباً.
