محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – حكما يهم ملايين المُلاك والمستأجرين، بشأن وضعية وتوصيف عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدنى، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية، قالت فيه: "1-عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدنى مؤقتة .
2-وهذه العقود عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع يكون مؤداه اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة .
3-والآثار المترتبة على ذلك أن لكل من طرفيه الحق فى إنهائه بالتنبيه على الآخر بالإخلاء فى الميعاد القانونى طبقا للمادتان 558، 563 مدنى .
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 5258 لسنة 89 قضائية، برئاسة ممدوح القزاز، وعضوية المستشارين كمال عبد الله، وأحمد يوسف الشناوى، ومراد أبو موسى، ومصطفى الكبير، وبحضور كل من رئيس النيابة لدى محكمة النقض خالد نبيل، وأمانة سر محمود مدين.
الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر على شقة عقد إيجارها مدون فيه كلمة "مشاهرة"
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده الدعوى المقيدة برقم 1699 سنة 2017 مدنى محكمة بالجيزة الابتدائية - بعد إحالتها إليها من محكمة الوراق الجزئية للاختصاص القيمي - بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 مارس 1996 وإخلائه من الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم على سند من أنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده هذه الشقة من المالك السابق، وقد نص فيه على أن مدة العقد (مشاهرة) ولعدم رغبتها في تجديده، فقد أنذرته بذلك وبحوالة عقد الإيجار فلم يمتثل، ومن ثم أقامت الدعوى.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 12200 لسنة 134 في القاهرة - مأمورية الجيزة - أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شاهدى المطعون ضده قضت بتاريخ 16 يناير 2019 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقضه عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
المستأجر يستأنف الحكم لإلغاءه.. ومحكمة ثانى درجة تلغى حكم الطرد
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم، حيث ذكرت إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقول: إن عقد الإيجار سند الدعوى محرر في تاريخ 1 مارس 1996، ونص فيه على أن مدته (مشاهرة)، ومن ثم فهو يخضع لحكم المادة 563 من القانون المدني، ويحق لها إنهاؤه متى أبدت الرغبة في ذلك، إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر وقضى برفض دعواها واعتبر أن مدة العقد 59 سنة قولاً منه بأن كلمة (مشاهرة) تعنى أن نية طرفيه انصرفت إلى تحديده بأقصى مدة ممكنة، مستنداً في ذلك إلى أقوال شاهدى المطعون ضده، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
مالك العقار يطعن أمام محكمة النقض
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 558 من القانون المدنى على أن الإيجار عقد يلزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة، والنص في المادة 563 من هذا القانون على أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينقضى بانقضاء هذه الفترة إذ هو نية على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان.
النقض تتصدى لكلمة "مشاهرة" فى عقود الإيجار
وبحسب "المحكمة": وأنه لا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو انتهائه بمضى ستين عاماً قياساً على حق الحكر، ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي التحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار كما في حق الحكر لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 سالفة البيان.
النقض تؤكد: عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدنى مؤقتة
لما كان ذلك، وكان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن عقد الايجار سند الدعوى محرر في تاريخ 1996/3/1 وأن مدة الإيجار فيه مشاهرة، ولم يتضمن بين بنوده تاريخ مدة لانتهاء هذه الإجارة، فيكون من العقود غير محددة المدة ويكون منعقداً للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي "شهر" وينقى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 من القانون المدنى، ولا يحق للقاضي التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى له على خلاف المعنى الواضح العبارة العقد وما انقضت عليه إرادة المتعاقدين.
وتضيف "المحكمة": وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وخرج عن المعنى الواضح العبارة العقد، وحدد مدته ب 59 عاماً على قاله إن هذه المدة هي ما انصرفت إليها إرادة المتعاقدين وأن المقصود بكلمة مشاهرة أن يستمر العقد لأقصى مدة ممكنة مستنداً في ذلك إلى أقوال شاهدي المطعون ضده، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه، وحيث عن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في الاستئناف رقم 12200 لسنة 134 ق القاهرة - مأمورية الجيزة – برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف - المطعون ضده - المصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
