نص التقرير البرلمانى حول قانون الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكنى

الـمشتركـــــة

من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير

ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية

ــــــــــــــــــــ

السيد المستشار الدكتور/ حنفي جبالي

رئيس مجلس النواب

تحية طيبة.. وبعد، فأتشرف بأن أقدم لسيادتكم، مع هذا، تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية، عن مشروع قانون مقدم من الحكومة، بشأن الإجراءات التى يتطلبها التعامل مع التداعيات التى يخلفها فيروس كورونا المستجد، برجاء التفضل بعرضه على المجلس الموقر.

وقد اختارتنى اللجنة المشتركة مقرراً أصلياً، والسيد العضو/ أحمد عبد المجيد، مقرراً احتياطياً، لها فيه أمام المجلس.

وتفضلو­ا بقبول فائق الاحترام والتقدير،

تقرير اللجنة المشتركة

من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير

ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية

 عن مشروع قانون مقدم من الحكومة

 بشأن الإجراءات التى يتطلبها التعامل مع التداعيات التى يخلفها فيروس كورونا المستجد.

أحال المجلس بجلسته المعقودة في 23 من يناير سنة 2022، إلى لجنة مشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية، مشروع قانون مقدم من الحكومة، بشأن الإجراءات التى يتطلبها التعامل مع التداعيات التى يخلفها فيروس كورونا المستجد، بديلاً عن مشروع القانون السابق وروده من الحكومة، بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، لبحثه وإعداد تقرير عنه، لعرضه على المجلس، ليقرر في شأنه ما يراه.

عقدت اللجنة المشتركة اجتماعين يومى 23 و25 من يناير سنة 2022، ناقشت خلالهما مشروع القانون المعروض، حضرهما مندوباً عن الحكومة السيدين:

استعادت اللجنة المشتركة خلال اجتماعيها نظر الدستور واللائحة الداخلية للمجلس، واطلعت على مشروع القانون المقدم من الحكومة ومذكرته الإيضاحية ([1])، وعلى القوانين المرتبطة ذات الصلة المشار إليها فى قرار رئيس مجلس الوزراء بمشروع القانون، واستمعت إلى الإيضاحات والبيانات التى عرضها السادة مندوبى الحكومة، وفى ضوء ذلك فإن اللجنة المشتركة  تعرض تقريرها على النحو التالى: -

مقدمـة.

أولاً: فلسفة مشروع القانون وأهدافه.

ثانيًا: الملامح الرئيسية لمشروع القانون.

ثالثًا: رأي مجلس الدولة.

رابعًا: التعديلات التي أجرتها اللجنــة المشتركة على مشروع القانون.

خامسًا: رأي اللجنة المشتركة.

مقـدمـة.

تشكل العلاقة بين المالك والمستاجر واقعاً متشابكاً ومعقداً ليس من السهل إعادة تنظيمه فى ظل المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية التى يمر بها المجتمع المصرى منذ منتصف القرن الماضى وحتى الآن، فبرغم محاولات المشرع إعادة الأمور إلى أصلها القانونى الصحيح وإخضاع عقود الايجار للقانون المدنى بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الإيجارية ومدة العقد، إلا انه ظلت العقود المحررة قبل صدور هذا القانون تخضع لقوانين الايجار القديمة (رقم 49 لسنة 1979، ورقم 136 لسنة 1981)، ونظراً للطبيعة الاستثنائية لهذه القوانين فقد لاحقتها أحكام المحكمة الدستورية العليا التى قضت بعدم دستورية العديد من أحكامها وكان آخرها ما قضت به فى القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية" بجلستها المعقودة فى الخامس من مايو سنة 2018، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى، وتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره، وكان مؤدى هذا الحكم إنحسار الامتداد القانونى لعقود إيجار الاماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير اغراض السكنى اعتباراً من اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى المشار إليه الذى انتهى فى 15/7/2019 بموجب قرار رئيس الجمهورية رقم 339 لسنة 2019.

كما أنه لا يخفى على أحد ما خلفته – ولازالت - جائحة فيروس كورونا من آثار سلبية على اقتصاديات جميع دول العالم ومن ضمنها مصر، حيث عانت الاشخاص الاعتبارية العاملة فى العديد من القطاعات الانتاجية والخدمية من هزات اقتصادية نتيجة حالة الركود العام التى ضربت أغلب تلك الدول، الأمر الذى انعكس بشكل مباشر على معدلات النمو الاقتصادى بها وخطط التنمية والتطوير فى كافة المجالات والقطاعات التى مازالت تعانى من تبعات تلك الازمة العالمية.

وتجدر الإشارة فى هذا المقام إلى ضرورة الاشادة بما تقوم به الحكومة المصرية - بناءً على توجيهات القيادة السياسية – من مجهودات وإجراءات بهدف التعامل مع الازمات التى مازال يخلفها فيروس كورونا المستجد بالشكل الذى يساعد جميع القطاعات على تخطى الآثار السلبية لتلك الجائحة والنهوض مرة أخرى ومواصلة العمل من أجل الحفاظ على مقومات الاستقرار الاقتصادى والاجتماعى الذى ينعكس إيجاباً على مستوى معيشة المواطنين.

وحيث أن قضاء المحكمة الدستورية العليا مستقراً على أنه " ولئن كان الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة، وحَوّطه بسياج من الضمانات التى تصون هذه الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور الاجتماعى لحق الملكية ، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها الضرورة الاجتماعية وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق الملكية فى جوهره أو يعدم جُلّ خصائصه"([2]).

ولما كان "الأصل فى سلطة المشرع فى مجال تنظيم الحقوق- وعلى ما جرى به قضاء المحكمة الدستورية العليا – أنها سلطة تقديرية ما لم يقيدها الدستور بضوابط معينة تعتبر حدوداً لها، وفواصل لا يجوز تجاوزها"([3])، فقد جاء مشروع القانون المعروض من أجل إعادة تنظيم الأحكام المتعلقة بعقود الايجار للاماكن الغير سكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية  فى ضوء ما تمليه مقتضيات الوضع الاقتصادى الحالى، مع الإلتزام التام بالحجية المطلقة لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى هذا الشأن.

أولاً - فلسفة وأهداف مشروع القانون وأهدافه:

تتبلور فلسفة مشروع القانون فى الحفاظ على الاستقرار الاقتصادى والاجتماعى للمجتمع المصرى، عن طريق  تنظيم تنفيذ حكم المحكمة  الدستورية العليا الذى مؤداه إخلاء الأماكن  المؤجرة للاشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير اغراض السكنى، على أن يتم ذلك بالشكل الذى يعالج الضرورات الاقتصادية والاجتماعية التى تمثلت فى عدم القدرة الحالية  للاشخاص الاعتبارية على توفير أماكن بديلة للأماكن التى تستأجرها فى ظل الأزمة الاقتصادية الحالية نتيجة تداعيات انتشار جائحة فيروس كورونا المستجد.

وتحقيقاً لتلك الفلسفة يهدف مشروع القانون إلى ما يلى:

 منح الأشخاص الاعتبارية المعنية بهذا القانون مهلة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ هذا القانون، لتوفيق أوضاعها، يتم بعدها تحرير العلاقة بين تلك الاشخاص الاعتبارية وبين الملاك أو المؤجرين بحسب الأحوال. تحقيق توازن مؤقت بين طرفى العلاقة الإيجارية – المعنين بهذا القانون- من خلال  تحديد القيمة الايجارية خمسة امثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية.تنظيم الإجراءات القضائية والقانونية المتعلقة بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالى لانتهاء الحد الأقصى للمدة المبينة بالقانون ( خمس سنوات) فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك.

ثانياً - الملامح الرئيسية لمشروع القانون:

انتظم مشروع القانون فى خمس مواد متضمناً مادة النشر، وذلك على النحو التالى: -

المادة (1): حددت تلك المادة نطاق سريان مشروع القانون، الذى جاء قاصراً على الأماكن المؤجرة للاشخاص الاعتبارية([4]) لغير غرض السكنى والتى أبرمت عقودها وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، مالم يتم التراضى بين الطرفان على غير ذلك.المادة (2): حددت تلك المادة مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون لإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين سالفا الذكر فى البند السابق.المادة (3): جاءت تلك المادة لتحديد  القيمة الإيجارية بالنسبة بالنسبة للأماكن المحددة بنطاق سريان هذا القانون، بحيث تكون خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، تزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الاربعة التالية. المادة (4): ألزمت تلك المادة المستاجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر - بحسب الاحوال - فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة فى المادة (2) من القانون ( التى لا تجاوز خمس سنوات)، وكذلك أجازت تلك المادة لكل من المالك والمؤجر – بحسب الأحوال – فى حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء أن يطلبا من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.المادة (5):  وهى مادة النشر، والتى حددت تاريخ العمل بهذا القانون اعتباراً من اليوم التالى لنشره  فى الجريدة الرسمية.

ثالثاً - رأي مجلس الدولة :

لم يتم عرض مشروع القانون على مجلس الدولة.

رابعًا: التعديلات التي أجرتها اللجنــة المشتركة على مشروع القانون.

أجرت اللجنة المشتركة على مشروع القانون التعديلات التالية:

عدلت اللجنة المشتركة عنوان مشروع القانون، ليصبح "مشروع قانون بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد" ، بدلاً من "مشروع قانون بشأن الإجراءات التى يتطلبها التعامل مع التداعيات التى يخلفها فيروس كورونا المستجد"، وذلك حيث أن عنوان مشروع القانون بعد التعديل يعكس بشكل وصفى واضح فحوى ما حواه من أحكام، ويحدد بشكل دقيق السبب الرئيسى فى إصداره.

المادة (1) و المادة (2) :

حذفت اللجنة المشتركة عبارة "ما لم يتم التراضي على غير ذلك " الواردة فى عجز المادة (1)، وإضافتها إلى عجز المادة الثانية، وذلك لاعتبارات حسن الصياغة التشريعية، نظراً لأن المادة الأولى تنظم نطاق سريان القانون فقط، وأن الحكم المتعلق بمدة الإخلاء والتى يجوز للطرفين التراضى فيما بينهما على غيرها، وارد فى المادة (2) من مشروع القانون.

مادة (4):

دمجت اللجنة المشتركة المادة (4) فى فقرة واحدة بدلاً من فقرتين، وذلك لاعتبارات حسن الصياغة التشريعية، نظراً لكون المادة تنظم حكماً واحداً.

خامسا: رأى اللجنة المشتركة :

ترى اللجنة المشتركة أن مشروع القانون المعروض  يقيم توازناً ضرورياً بين الالتزام الدستورى بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى والتى ينظمها قوانين الإيجار القديمة، وبين ما تفرضه ضرورة التعامل مع التداعيات الاقتصادية والاجتماعية التى يخلفها فيروس كورونا المستجد والتى تؤثر اقتصادياً بالسلب على الأشخاص الاعتبارية،  كما أن اللجنة المشتركة ترى أن هذا المشروع بقانون يعد خطوة أولية هامة نحو إقامة توازن متكامل للعلاقة بين المالك والمستأجر بما يحمى ويأصل الحقوق الدستورية والقانونية للطرفين مع مراعاة البعد الاجتماعى لطرفى العلاقة الإيجارية ومن دون الإخلال بالاستقرار الاقتصادى للمجتمع.