محكمة النقض - أرشيفية
حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة العقارية فى عدة حالات أهمها تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو إبداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذه اللجان بقصد التأثير على قراراتهما، إلا أن محكمة النقض المصرية تصدت لعقود البيع والشراء التي تتم بدون ذكر الثمن في العقد للتهرب سداد ضريبة التصرفات العقارية، في الطعن المقيد برقم 7201 - لسنة 78 قضائية.
ومن الآراء الخاطئة التى يتم تداولها من أجل عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية هى عدم ذكر الثمن بعقد البيع والاكتفاء باستخدام لفظ المحدد بين طرفى العقد أو المسدد بمجلس العقد وقد استقرت محكمة النقض باحكامها على: بطلان عقد البيع لعدم ذكر الثمن: أن مفاد نصوص المواد 418 ، 423، 424 من القانون المدنى - وعلى ما جلته مذكرة المشروع التمهيدى - أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمناً على تحديد الثمن أو على جعله قابلاً للتحديد ببيان الأسس التى يُحدد بمقتضاها، فإن البيع يكون باطلاً لفقده ركناً أساسياً من أركانه .
مخطط التهرب من سداد ضريبة التصرفات العقارية
عقد البيع بمقتضاه يقوم خلاله شخص معين وهو البائع بنقل حقه وهو ملكيته لشيء معين إلى شخص آخر وهو المشترى، وبالمقابل لذلك يلتزم المشترى بدفع قيمة الشيء الذى اشتراه بمبلغ من النقود وعقد البيع من العقود الملزمة للجانبين، حيث يتولد عن هذا العقد التزامات تقع على كل من الطرفين المتبايعين وهما البائع والمشترى.
ولكن يبقى السؤال الذى يشغل بال الكثيرين فى سوق البيع والشراء، هل عدم ذكر الثمن فى العقد يبطله بطلانا مطلقا؟ وهل يكتفى بإصدار توكيل من البائع للمشترى بالبيع يكفى قانونا؟ حيث إن المتعارف عليه عن عقد البيع أن العقود الرضائية ولا بد من تراضى البائع والمشترى على الثمن ومحل البيع وكافة العناصر الأساسية الأخرى لهذا العقد، ويخضع عقد البيع للقواعد العامة التى تنظم العقود الملزمة للجانبين وبصفه خاصة يجب أن تتوافر لدى البائع والمشترى الأهلية لإبرام هذا العقد، ويجب من تراضى الطرفين المتبايعين على كافة العناصر الأساسية للعقد وخاصة الشيء المبيع "محل عقد البيع".
وللإجابة عن هذا السؤال، يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض شوكت مدبولى، إن عدم ذكر الثمن فى العقد يبطله بطلانا مطلقا، والاكتفاء بإصدار توكيل من البائع للمشترى بالبيع لا يكفى قانونا، وبشىء من التفصيل فإن:
1- عدم ذكر ثمن المبيع فى التوكيل بالبيع يؤدى لبطلان عقد البيع حتى ولو تم تسجيله "عند منازعة البائع فى الثمن".
2- والتوكيلات التى تصدر للبنوك بالبيع للنفس أو للغير ضمانا لمديونية لا ينعقد بها البيع.
وبحسب "مدبولى" فى تصريح لـ"برلمانى"، فهذا يؤكد خطورة الشراء بتوكيل فقط دون تحرير عقد بيع ابتدائى موقع عليه من البائع باستلامه الثمن وليس معنى عمل توكيل بالبيع أن البيع قد انعقد أو تم سداد الثمن، فقد قضت محكمة النقض بجلسة 9 مارس بإلغاء حكم رفض القضاء ببطلان عقد بيع مسجل لأن البيع تم بتوكيل لم يذكر فيه الثمن ونازعت البائعة – الموكلة - فى البيع والثمن.
رأى محكمة النقض فى الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 7201 - لسنة 78 قضائية – حيث ذكرت في حيثيات الحكم إن مما تنعاه على الحكم إنها تمسكت بأن الوكالة التى أبرمتها هى فى حقيقتها ضمانا لوفائها بمديونيتها تجاهه، وليست ترخيصا له بالبيع، إلا أنه قام بموجب هذه الوكالة ببيع شقة النزاع لنفسه بالعقد المسجل برقم 710 لسنة 1999 شهر عقارى الجيزة وبثمن بخس لم يتفق عليه صراحة أو ضمنا، بما يبطل هذا العقد لانعدام ركن الثمن بعدم تحديده.
واستطردت المحكمة قائلة: "إن مفاد نصوص المواد 418، 423، 424 من القانون المدنى أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمنا على تحديد الثمن أو على جعله قابلا للتحديد ببيان الأسس التى يحدد بمقتضاها، فإن البيع يكون باطلا لفقده ركنا أساسيا من أركانه".
لما كان ذلك - وكان من المقرر أنه على قاضى الموضوع التثبت من توافر ركن الثمن فى عقد البيع، وأن يورد ما يجريه من هذا التثبت فى أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهدا على أنه لم يغفل أمر هذا الركن من أركان العقد المنازع فيه. لما كان ذلك، وكان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن فى البيع موضوع التداعى كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعى، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمنا، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد فى مدوناته فى معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول إن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم 1912/أ توثيق الأهرام النموذجى - سند الدعوى - الصادر من الطاعنة إلى البنك الذى يمثله المطعون ضده الأول بصفته، أنه تضمن النص فى البند الثالث منه على أحقية الأخير فى البيع لنفسه وللغير، وقبض الثمن لنفسه.
وأن الطاعنة لم تشترط فى هذا التوكيل ثمنا معينا، أو سبق موافقتها على البيع، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح ردا عليه، وإذ رتب الحكم على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول - كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه، كان فى حدود هذه الوكالة، وأن العقد قد تم صحيحا، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل، بما يوجب نقضه فى هذا الخصوص.
