هل العقد النهائي عقب تسجيله يترتب عليه زوال شروط العقد الابتدائي؟

البعض عند تحريره لعقد ابتدائي بصدد شرائه لأي وحدة عقارية أو أي شئ فإنه  يُضمن عقده الابتدائي كافة الشروط التي تحفظ حقوقه كتدوين التزام البائع بتركيب المرافق أو تركيب المصعد أو تشطيب الواجهات أو تسليم الوديعة المقررة لصيانة العقار اتحاد الشاغلين أو غيرها من المرافق والبنود.  

إلا أن المتعاقد أحيانا ما يتعجل ويلجأ لتسجيل العقد وخلال التسجيل يغفل عن  إدراج تلك الشروط بالعقد المسجل، ثم يفاجئ بامتناع الطرف الآخر عن الوفاء بالتزامه، فيقيم دعواه بالعقد الابتدائي، لكن يفاجئ بأن عقد البيع النهائي "المسجل"، هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين وأصبح قانون العاقدين، وهو المرجع في التعرف على إرادتهما النهائية، فإذا اغفل العاقدان ذكر بعض الشروط التي كان منصوصا عليها في العقد الابتدائي حمل ذلك بحسب الأصل على أنه عدول عما لم يرد ذكره.

رأى محكمة النقض في الأزمة

سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم الطعن رقم 141 لسنة 62 قضائية، والذى جاء في حيثياته: "المقرر - في قضاء محكمة النقض - إن عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين هو قانون العاقدين والمرجع في التعرف على إرادتهما النهائية، فإذا اغفل العاقدان ذكر بعض الشروط التي كان منصوصا عليها في العقد الابتدائي حمل ذلك بحسب الأصل على انه عدول عما لم يرد ذكره، إلا أن ذلك مقصور على شروط البيع وأحكامه التي تعد عقود البيع النهائية لإثباتها ولا تجاوز ذلك إلى ما عداها.

فلو تضمن العقد الابتدائي أكثر من تصرف أو إخبارا بأمور أو وقائع أو تنظيما لعلاقات مغايرة للبيع ولم يرد ذكرها في العقد النهائي وخلت عباراته مما يناقضها، فليس بلازم عدم ترديدها العدول عنها وإنما قد يكون اكتفاء بإثباتها في العقد الابتدائي ، فإذا لم تكشف ظروف الدعوى وملابساتها عن رغبة العاقدين في العدول عما ورد في العقد الابتدائي مما لا يتصل بشروط البيع وأحكامه تعين اعتبار دلالته حتى لو لم يرد ذكره في العقد النهائي ما لم يثبت العدول عنه" – وفقا للحكم.

حكم أخر لمحكمة النقض

وفى حكم أخر لمحكمة النقض في الطعن المقيد برقم 509 لسنة 70 قضائية، والذى جاء فيه: عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ينسخ العقد الابتدائي ويحل محله فيما يتعلق بشروط البيع وأحكامه، ويصبح هو قانونهما والمرجع في التعرف على إرادتيهما النهائية، ومن ثم فإنه قد يتناول مقدار المبيع، أو الثمن، أو شروط البيع الابتدائي بالتعديل حيث يسوغ القول بأن العقد النهائي بمثابة تقايل من البيع الابتدائي.