ما يجب عليك إتباعه من خطوات عند شراء شقة تمليك؟

في كثير من الأحيان يكتشف المشتري أنه وقع ضحية نصب حال علمه أن الوحدة السكنية التي اشتراها لم يتم بناءها من الأساس، أو تم بيعها لأكثر من مشتري، أو ربما يكتشف أحياناَ أخرى أن العقد الذي أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التي اشتراها، ولمواجهة هذه الظاهرة، هناك العديد من الإجراءات التى من المفترض أن يتبعها المشترى قبل إجراء عملية الشراء، بغرض تجنب عمليات النصب التى تتم بشكل أشبه بالمستمر خلال الفترة الماضية.  

 

دائما وأبدا ما يبحث الإنسان باستمرار عن الاستقرار والتوازن في حياته، ويعد شراء بيت جديد أو شقة وجهاً من أوجه هذا الاستقرار بشكل عام، فعند شراء شقة جديدة، تكون لك حرية الاختيار والقرار إذا ما رغبت بهذه المنطقة دون تلك، وتبحث عن شقة بحدود ميزانيتك أو ما يُطلق عليه "تحويشة العمر"، وكذا موقع عملك، وما تفضله من خدمات ومرافق أخرى، لذلك تكون هناك حزمة من المحاذير والإرشادات يجب أن توضع في عين الإعتبار قبل الإقدام على شراء الشقة حتى لا تقع في إيدى معدومى الضمير في سوق العقارات وهم كُثر.

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على ما يجب عليك إتباعه من خطوات عند شراء شقة تمليك، حيث تختلف المعايير التي عليك مراعاتها والاهتمام بها في حال كانت غايتك شراء شقة جديدة عن تلك الواجب مراعاتها إذا رغبت بالاستئجار، كما وأن هنالك نصائح عند شراء شقة جاهزة أوشقة على المخطط، أي ضمن مشروع لا يزال قيد الإنشاء، لذلك يجب أن تكون لك خطة بعد التفكير في شراء الشقة تتضمن 20 تحذير، والإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها ماذا يحدث حال توقيع زوجة البائع كشاهد على العقد؟ وما عداد الممارسة؟ وما نظام الدفع؟ وما الأسباب التي تؤدى لرفض طلب تحويل العداد من ممارسة لكارت؟ وغيرها من الأسئلة.    

 

كيفية كتابة العقد بشكل صحيح؟

 

أولا:

 

تتأكد من العقد المسجل سند الملكية واسم صاحب رخصة البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحرر عقد بيع ابتدائى مع البائع، ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقة ثم تتقدم بطلب شهر عقارى، وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقة بإسمك.

 

كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح؟

 

تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها، ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود.

 

أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع؟

 

وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية  

 

عقد البيع المسجل بالشهر العقار:

 

وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون أصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في أى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.

 

عقد البيع الابتدائي:  

 

وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال:

 

- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد، وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى.

 

- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود.

 

- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح. 

 

ملحوظة: وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل، فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع أو سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا أنه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة، مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .

 

ثانيا: 

 

البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-

 

1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا.

2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% ) .

3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء.

4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء.

5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث أن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد ).

6- يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حالة بيع شقة - وكذا وصف أى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن.

7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع.

8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات.

9- يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا

ملحوظة: هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب أو مياة أو كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .

 

احترس من مقولة ( العقار به عقد أخضر )

 

استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى أو علي الأقل تسبب له فهم خاطيء بأنه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بأنه مسجل ).

 

والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بأنه قد صدر قرار من وزارة العدل بمنع الحصول علي صور رسمية من الأحكام علي الورقة الخضراء لمنع التلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار).

 

والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد أن يقوم بالآتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-

 

أولا: مكتوب علي الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية إلا إذا تم شهرة ).

ثانيا: علي الهامش الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ إذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليس له قيمة.

ثالثا: يجب أن يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.

رابعا: يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوم أيضا.

خامسا: يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه.

 

ملحوظة: اذا لم تتوافر الـ5 نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد أخضر يجب أن تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس. 

 

مستندات للشهر العقاري: 

 

أولا: يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.

وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..

ثانيا: المستندات

1.عقد سند الملكية.

2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.

3.شهادة مكلفة عقارية من {الضرائب العقارية} إذا كان العقار قديم.

4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.

 

وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهر العقارى،كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير.

 

أهم النصائح:

 

- لا تشترى بأى حال من الأحوال شقة غير موجودة فعلا أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.

2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للأسف كانت فى حدود النصف.

3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140 متر اتضح أن الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى أقصى حد 20 فى المائة للخدمات.

4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الأحوال.

5- إذهب الى مكان الشقة والشارع مرة فى النهار ومرة ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان.

6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اسانسير لا تتخذ قرارك بسرعة فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض أو راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير أو تحمل أولادك لأنهم نائمين أو تحتاج النزول لأكثر من مرة فى فتره قليلة.

7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الأفضل.

8- لا تدع فرصة لسمسار أو مالك يوهمك أن الشقة لُقطه يجب أن تشتريها الآن حتى لا تضيع خذ وقتك واسأل جيدا.

9- إذا اخذك سمار لشقة إذهب مرة أخرى بدونه واسأل فى المنطقة عن متوسط الأسعار من البوابين والسماسرة، واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقه.

10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لأن بعض السماسرة يزيد ويتشدد أكثر من المالك لأن نسبته تزيد من المالك إذا آتى بسعر جيد للمالك.

11- احذر من شراء شقة بدون عداد.

12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الأرض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد.

13- تأكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار.

14 - تأكد من العقد ومن أن لك حصة فى الأرض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير إذا حاولت اعادة البيع.