ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية - بمحكمة النقض – 6 أحكام تهم ملايين الملاك والمستأجرين، أرست خلالها 5 مبادئ قضائية بشأن تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار، قالت فيه: "1- تتقادم دعوى فسخ عقد الإيجار بمضى 15 سنة من تاريخ العلم بوفاة المستأجر الأصلى
2- وتتقادم دعوى الاخلاء للترك أو التخلى عن العين بمضى 15 عاما من تاريخ الترك
3- وتتقادم دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بمضى 15 عاما
4- وتتقادم دعوى الإخلاء والفسخ لمرور أكثر من 15 سنة من تاريخ علم المالك السابق للعقار بإقامة المستاجر بعين النزاع
5- وتتقادم دعوى عدم نفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل بمضى 15 عاما.
صدر الحكم في الطعون المقيدة بأرقام 830 لسنة 72 قضائية، و245 لسنة 79 قضائية، و11818 لسنة 79 قضائية، و14593 لسنة 82 قضائية، و14593 لسنة 82 قضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى سعد، برئاسة المستشار نبيل عثمان، وعضوية المستشارين مصطفى عبدالرحمن، وأحمد السيد عثمان، وئام الشماع، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد يوسف، وأمانة سر حسين عبدالله.
المبدأ الأول: تتقادم دعوى فسخ عقد الإيجار بمضى 15 سنة من تاريخ العلم بوفاة المستأجر الأصلى
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار يكون بمضى خمس عشرة سنة من وقت نشأة الحق فى الدعوى ويتعين احتسابه من تاريخ العلم بوفاة المستأجر الأصلى، وإذ كان التاريخ الذى يتمكن فيه الدائن من المطالبة بدينه فى الدعوى الراهنة يتعين احتسابه من تاريخ اتصال علم الطاعنين بواقعة التأجير من الباطن، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بسقوط حق الطاعنين فى إقامة الدعوى بمضى خمس عشرة سنة محتسبًا بداية مدة التقادم من تاريخ حيازة المطعون ضده الثالث لعين النزاع فى حين أن هذه الحيازة بمجردها لا تكفى للاستدلال على علم الطاعنين بواقعة التأجير من الباطن والتى تبدأ منها مدة التقادم فإنه يكون مشوبًا بالقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال.
المبدأ الثانى: وتتقادم دعوى الاخلاء للترك أو التخلى عن العين بمضى 15 عاما من تاريخ الترك
وجاء في حيثيات الطعن الثانى المقيد برقم 11818 لسنة 79 قضائية: إذ كان مورث المطعون ضدهم بالبند الأول قد أقام الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1970 والتسليم استناداً إلى قيام المطعون ضده الثانى – المستأجر الأصلى – بتأجير شقة النزاع من الباطن إلى المطعون ضده الثالث دون موافقته، وإذ أُدخِلَت الطاعنة – زوجة المطعون ضده الثالث - خصماً في الدعوى لتسمع الحكم بذات الطلبات وتمسكت أمام محكمة الموضوع بتقادم دعوى الإخلاء بمضى أكثر من خمس عشرة سنة من تاريخ ترك المستأجر عين النزاع ودللت على دفاعها من تركيب التليفون وتوصيل الغاز فيها باسم زوجها المطعون ضده الثالث، وما ثبت بتقرير خبير الدعوى من أن المستأجر الأصلى ترك شقة النزاع عام 1970 وأن إقامة الطاعنة وزوجها بذات العين كان منذ بداية السبعينات.
وبحسب "المحكمة": وكان مورث المطعون ضدهم بالبند الأول – المؤجر – قد أقام الدعوى الراهنة في عام 2004 بعد مضى أكثر من خمس عشرة سنة على ذلك الترك وتلك الإقامة بالعين، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن هذا الدفاع إيراداً ورداً على الرغم من أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح - أنه يتغير به وجه الرأى في الدعوى ، وأقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة بفسخ عقد الإيجار والتسليم فإنه يكون قد شابه القصور المبطل والإخلال بحق الدفاع مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
المبدأ الثالث: وتتقادم دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بمضى 15 عاما
أما الطعن الثالث المقيد برقم 14593 لسنة 82 قضائية، جاء في حيثياته: من المقرر أن تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار يكون بمضى خمسة عشر سنة من وقت نشأة الحق فى الدعوى، وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن بدء احتساب تقادم الدعوى من عام 2007 وهو تاريخ تخلى شقيق الطاعنة عن العين بعد أن امتد العقد إليه بوفاة والده المستأجر الأصلى، وهو ما يتفق وصحيح القانون فإن ما تثيره الطاعنة فى هذا الشأن يكون غير مقبول، ولما كان الثابت من الحكم التمهيدى الصادر بالإحالة للتحقيق ندب عضو اليمين لإجرائه أو ندب غيره عند الاقتضاء فلا على المحكمة إن باشر التحقيق عضو آخر دون حاجة إلى صدور قرار بذلك فإن ما تثيره الطاعنة فى هذا الشأن يكون غير مقبول.
المبدا الرابع: وتتقادم دعوى الإخلاء والفسخ لمرور أكثر من 15 سنة من تاريخ علم المالك السابق للعقار بإقامة المستاجر بعين النزاع
بينما الطعن الرابع المقيد برقم 1911 لسنة 79 قضائية، جاء في حيثياته: إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بسقوط حق مورث المطعون ضدهم من الأولى حتى السادسة في رفع دعوى الإخلاء والفسخ لمرور أكثر من خمس عشرة سنة من تاريخ علم المالك السابق للعقار بإقامته بعين النزاع كما تمسك بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات استئجاره الشقة محل النزاع من مورث المطعون ضدهم من الثامن حتى الرابع عشر، وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1979 والإخلاء والتسليم استناداً إلى خلو أوراق الدعوى ومستنداتها من أى دليل على أن هناك علاقة إيجارية عن شقة النزاع بين الطاعن وبين المالك السابق أو الجديد للعقار ومن أى قسائم أو إيصالات تفيد سداد أجرتها وأن المطعون ضده السابع هو المستأجر الأصلى للعين، وقد تركها وتنازل عنها للطاعن دون إذن من المالك وأن الطاعن يضع يده عليها دون سند فلا يعتد بوضع يده على العين مهما طالت تلك المدة وكان هذا الذى استند إليه الحكم لا يواجه دفاع الطاعن المشار إليه ولا يتضمن ما يسوغ رفضه والالتفات عنه رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإنه يكون معيباً .
المبدأ الخامس: وتتقادم دعوى عدم نفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل بمضى 15 عاما
فيما تضمن الطعن الخامس المقيد برقم 21195 لسنة 77 قضائية، والذى جاء في حيثياته: إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدهن بالبند أولاً قد أقمن دعواهن بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/4/1956 والإخلاء لترك المستأجر الأصلى – مورث المطعون ضدهما بالبند ثالثاً - العين للطاعنين بغير إذن وكان الطاعنون قد تمسكوا بالتقادم المسقط تأسيساً على أن المطعون ضدهن بالبند أولاً أقمن دعواهن في 28/4/1999 بعد مضى أكثر من خمس عشرة سنة على نشوء الحق في الدعوى بترك المستأجر الأصلى للعين في عام 1965 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع بالتقادم استناداً إلى ما استخلصته المحكمة من أن إقامة مورث الطاعنين – والطاعنين من بعده – كانت في ظل أحكام القانونين 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 التى تقضى باستمرار العلاقة الإيجارية للطاعنين أقارب المستأجر الأصلى.
وبالتالى يتوافر للمؤجرة – وورثتها من بعدها – مانعاً يحول دون مطالبتهم بفسخ العقد والإخلاء ويزول هذا المانع بعد صدور حكم المحكمة الدستورية المنشور في 18/9/1997 في حين أن الأوراق قد خلت من أى دليل على أن مورث الطاعنين يرتبط بصلة قرابة للمستأجر الأصلى من الدرجة الثالثة ومن ثم فلا يمتد إليه – ولورثته من بعده – عقد الإيجار وفقاً لأحكام المادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 – قبل الحكم بعدم دستوريتها - ويترتب على ذلك عدم توافر أى مانع يتعذر معه على المؤجرة – وورثتها من بعدها – المطالبة بحقهن في الفسخ والإخلاء يوقف سريان مدة التقادم منذ حصول المخالفة وترك المستأجر الأصلى العين المؤجرة عام 1965 وحتى صدور حكم المحكمة الدستورية المشار إليه مما لازمه وجوب احتساب مدة التقادم المسقط لدعوى الفسخ والإخلاء من تاريخ نشأة الحق في رفعها وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه.
الطعن السادس
أما الطعن السادس والأخير المقيد برقم 23011 لسنة 89 قضائية، جاء فيه: ولما كانت المطعون ضدها الأولى قد أقامت دعواها المالية بتاريخ 18/ 9/ 2017 بطلب انتهاء عقد الإيجار المؤرخ 4/ 6/ 2004 لعدم نفاذة لأنه محرر من الوكيل متجاوزة الثلاث سنوات المنصوص المادتين 559، 701 من القانون المدني فإن مدة تقادم الحق في إقامتها لا يسقط إلا بمضي خمسة عشر عاماً من تاريخ تحريره.
