ايجارات - أرشيفية
100 عام من إصدار قوانين الإيجار شهدتها الدولة المصرية حيث صدر ما يقرب من 15 قانونا كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، الأمر الذي أدى إلى ظهور العديد من المشاكل والقضايا التي لم ولن تنتهي منذ عام 1920 حتى 2020، حيث بدأت القصة بالقانون المدني، وانتهت بالقانون المدني أيضاَ ولا زالت قضية "الإيجار القديم" تشغل حيزاَ كبيراَ من الرأي العام المصري، بل وصل الأمر إلى أن أصبحت معاناة حقيقية تهم ملايين الملاك والمستأجرين.
الملايين من ملاك وأصحاب العقارات المؤجرة بنظام "القانون القديم" يعانون من مسألة عدم توفير سكن مناسب لهم أو لأحد أبنائهم، ما يضطرهم للإيجار بالقانون الجديد ببضعة الآلاف شهريا، وذلك على الرغم من امتلاكهم عقارات تدر لهم بضعة جنيهات سنويا، ما خلق بالنسبة لهم نوعا من الظلم وعدم العدالة الاجتماعية من وجهة نظرهم، بينما يرى المستأجرين أن بقائهم في شققهم حق أصيل لهم باعتبارهم ملتزمون بالقانون الذي أجاز لهم ذلك أولاَ، ثم لأنهم قدموا وبذلوا من الجهد والمال في بداية الأمر ما يبيح لهم ذلك.
إشكاليات عقود ال‘يجار وكيفية تجنب مخاطرها
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مشكلات قانونية تتعلق بالحياة اليومية لملايين الملاك والمستأجرين وكيفية تجنب مخاطرها، وذلك في الوقت الذى يوجد في مصر للأسف قانونين لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر، إلا أن السواد الأعظم من الدستوريين والقانونيين يرون أن هذا الأمر يجعلنا نواجه فوضى عارمة تتعارض مع أحكام الدستور بينما هذا هو الحال إلى أن تنتظم تلك العلاقة بقانون موحد – بحسب الخبير القانوني والمحامى سيد عصمت معروف.
في البداية - يوجد الآن في مصر قانون ينظم العلاقة الإيجارية في ظل القوانين الاستثنائية الصادرة وهو ما يسمى قانون الإيجار القديم والذي يحكمه عدة قوانين متتابعة وأخرها هو قانون رقم 136 لسنة 1981 الذي يراه الكثيرين - فيه نظر - ثم صدر سنة 1996 قانون الإيجار الجديد وهو الذي في حقيقته ليس بجديد وإنما إعادة العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر الى القانون المدني والذى كان ينظم تلك العلاقة قبل صدور القانون الاستثنائي بعد الثورة، وسنتطرق للقانونين القديم والجديد – وفقا لـ"معروف".
أولآ: قانون الإيجار الاستثنائي – وهو قانون الإالتساؤلات يجار القديم:
ومن أهم ما جاء في هذا القانون ويثار من ناحية المشكلات العملية فى الحياة اليومية دائما ومثال الكثير من المشكلات عدة جوانب من حيث سريان مدته:
1-أنه غير محدد المدة:
بمعنى أن عقد الإيجار الذي يبرم قبل عام 1996 هو عقد غير محدد المدة، وإنما يخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية من حيث وجودة وانتهائه.
أولا: انتهاء عقد الإيجار فى ظل القوانين الاستثنائية رقم 49 لسنة 1977 والمعدل بالقانون 136 لسنة 1981:
أ-ينشأ عقد الايجار فى ظل القانون القديم بمجرد التعاقد مع المالك والمستأجر على أنشاء العلاقة الايجارية بأجرة تحددها الجهة الإدارية.
ب - ينتهي عقد الإيجار فى قانون الإيجار القديم بموت المستأجر وعدم وجود أي من المستحق لامتداده.
فجدير بالذكر هنا أن نذكر ونؤكد أن عقد الإيجار فى ظل القانون القديم لا يورث، وإنما يمتد لأشخاص حددهم القانون وهم على سبيل الحصر:
أب وأم المستأجر – الزوج والزوجة - الأولاد ويشترط أن يكون هؤلاء مقيمين مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة بحيث تصبح أقامتهم فى العين المؤجرة إقامة لا ريب فيها، وتصبح مغداة ومرساة على حد تعبير محكمة النقض وغير هؤلاء ليس لهم حق الإقامة في العين بعد موت المستأجر الأصلي وينتهي عقد الأيجار.
ثانيا: أسباب الإخلاء والطرد في القانون القديم:
1-عدم سداد القيمة الإيجارية وملحقتها "أجرة البواب –المياه –نور السلم" وفى هذه الحالة يحق للمستأجر أن يسدد القيمة الإيجارية للعين أمام المحكمة وقبل قفل باب المرافعة فى الدعوى ويكون أو المستأجر توطيدا لحكم الإخلاء بسداد جميع المستحقات، وما تكلفة المؤجر من مصروفات وأتعاب محاماة.
2-تكرار المستأجر فى عدم قضاء القيمة الإيجارية بدون سبب قانونى أو عذر، فإذا ما قام المؤجر دعواة أمام المحكمة للإخلاء لعدم سداد القيمة الإيجارية، وملحقاتها وسدد المستأجر هذه الأخيرة للوقاية من الأخلاء ثم عاد ولم يسدد المستحقات مرة أخرى، فهنا يكون مستحق الإخلاء فورا.
3-التأجير من الباطن ويعد من حالات التأجير من الباطن الإيجار المفروش بدون أذن من المالك.
ملحوظة:
وهذه وبإيجاز شديد تعريف ومضمون قانون الإيجار القديم والحقوق التي قد يثار بشأنها المشكلات.
ثانيا: عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وهو ما يسمى بقانون الإيجار الجديد
شروطه:
1-أن يكون ثابت بالكتابة.
2-يجب أن يكون محدد المدة لفترة زمنية لا تزيد عن 59 سنة.
3-ويحدد القيمة الإيجارية الشهرية أو السنوية، وإذا كان هناك مقدم إيجار يجب أن يثبت فى العقد.
4- يحدد فيه شروطه كاملة المتفق عليها "المرافق – الصيانة - الحراسة وخلافه".
وقد يستغل البعض عدم الثقافة القانونية فيعرضون الشقق بعد تاريخ العمل بأحكام القانون 1996 للإيجار بموجب القانون القديم "أي غير محددة المدة الزمنية"، ويكتب عبارة "مشاهرة" في العقد، وهنا تقع المشكلة بعد وقت من الزمن، ويطالب المؤجر المستأجر بإخلائه من العين ويثبت بكافة الطرق أن عقد الإيجار خاضع للقانون الجديد وأن مضى كلمة مشاهرة أى شهر بشهرة حتى لو صدر عقد الإيجار بتاريخ قديم سابق على عام 1996 – الكلام لـ"معروف".
وتلك هى أهم المشكلات التى تواجه عقد الأيجار فى ظل القانون الجديد، وهو أن يقتضى المؤجر المالك مبلغ مقدم كبير من المال مقابل تحرير عقد أيجار فى ظل القانون الجديد وبعد ذلك يبدأ فى المراوغة وابتزاز المستأجر.
والمشكلة الثانية التي قد تواجه المستأجر أيضا أن يكون العقار مملوك لأكثر من شخص ويبرم عقد الإيجار أحد من هؤلاء الملاك، وفى هذه الحالة يكون عقد الإيجار لا يمتد لأكثر من 3 سنوات باعتبار أن هذا المالك ثابتا ووكيلا عن باقي الملاك، ولا يسرى هذا العقد فى مواجهتها أكثر من 3 سنوات إلا إذا جازوه.
ملحوظة: أذا لكي أن تتلاشى هذه الأخطار يجب أن:
1-أن يحرر عقد الإيجار من جميع الملاك وعلى المستأجر التأكد من شخصية هؤلاء الملاك.
2-أن يحدد الفترة الزمنية في العقد بوضوح لا لبس فيها ولا غموض.
3-أن يثبت قيمة مقدم الإيجار أذا وجدت فى عقد الإيجار وكيفية إنتقاصه من القيمة الأيجارية الشهرية أو السنوية.
أما حقوق المالك:
تتمثل فى قيمة الإيجار وكيفية سدادها وبانتظام من المستأجر، فمنذ عام صدور قانون سنة 2006 يتيح للمالك تسجيل عقد الإيجار فى الشهر العقاري، وإضافة الصيغة التنفيذية عليه، فإذا ما تأخر المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية يحق له طرده من العين دون الحاجة إلى حكم قضائى.
أما فى حالة عدم تسجيل عقد الإيجار:
فيحق للمالك كتابة شرط فاسخ فى العقد والذى ينص على إذا تأخر المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية الشهرية يكون هذا العقد مفسوخ من تلقاء نفسه دون الحاجة الى إنذار ويحق للمالك اللجوء الى القضاء المستعجل بطلب طرده، فهذه هي الطريقة المثلى التي يطمئن فيها المالك التزام المستأجر بسداد قيمة الإيجار.
