إيجارات - أرشيفية
يعاني الكثير من ملاك الوحدات السكنية المستأجرة من مسألة عدم سداد المستأجر لفواتير عدم سداد حصة استهلاك المياه، وخاصة وأن عداد المياه يكون باسم مالك الوحدة السكنية، ما يوجد معه ثغرة لإقامة دعوى اخلاء وتسليم "الشقة" أو بمعنى أدق "دعوى طرد"، وهي من المشكلات التي تتسبب في نظر ألاف القضايا في المحاكم المدنية، حيث تكتظ المحاكم بمثل تلك الوقائع.
والسؤال الذي يطرح نفسه هنا.. هل لو كان عداد استهلاك المياه لجميع وحدات العقار عداد واحد وكان أحد المستأجرين ﻻ يقيم بالعين، فهل يكون ملزما بسداد نصيبه فى مقابل استهلاك المياه لكامل العقار شأنه شأن باقي الشاغلين؟ حيث يقوم المالك بتوزيع المبلغ على جميع الوحدات سواء المشغولة او المغلقة بالتساوي، فهل يجوز لهذا المستأجر الامتناع عن سداد نصيبه والذي يحدده المالك، وهل يعتبر الامتناع سببا لإقامة دعوى اخلاء للامتناع عن سداد ملحقات الأجرة؟
هل عدم سداد حصة استهلاك المياه يعد سببا للإخلاء؟
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية عدم سداد حصة استهلاك المياه هل يعد سببا للإخلاء؟ وكيف يتم حساب وتقسيم حصص استهلاك المياه؟ وذلك في الوقت الذي نصت فيه المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977: "تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ إنشائها أو التي تقام بعد العمل به – بحسب الخبير القانوني والمحامي معتز المهدى.
في البداية - نصت المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977: "تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلى الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ إنشائها أو التى تقام بعد العمل به وفقاً للقواعد الآتية – وفقا لـ"المهدى":
1- قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت عدادات بجميع وحدات المبنى، وفى حالة عدم تساوى قراءة العداد الرئيسي مع مجموعة قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوي بين وحدات المبنى.
2- إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت.
3- إذا وجدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين على الوجه المبين بالفقرة السابقة.
4- في الحالات التي يتم فيها توريد المياه عن غير طريق الجهة القائمة على ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقاً لما يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% (سبعة فى المائة) من القيمة الايجارية المحددة قانوناً.
ويقع باطل كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر
ويضيف "المهدى": ووفقا للمادة سالفة البيان نجد أنها وضعت شروطا لأعمال هذا الأمر، ونظرا لجدية هذا الأمر فكان سببا من أسباب الاخلاء، وقد وضع المشرع في تلك المادة قواعد وشروط لتوزيع قيمة استهلاك المياه ومنها:
1-في حالة وجود عداد فرعى يلتزم المستأجر بقيمة استهلاك العداد الخاص به.
2-إذا لم توجد عدادات فرعيه بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة الى عدد حجرات المبنى وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت، بمعنى لو كان المبنى به عداد رئيسي فقط يتم توزيع قيمة المياه على النحو التالي:
أ- يتم حساب عدد الحجرات بالمبنى بالكامل مع مراعات حساب الصالة حجرة.
ب – يتم قسمة قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيسي على عدد تلك الحجرات.
ج- ثم يتم ضرب ناتج قيمة الحجرة الواحدة فى عدد حجرات الشقة المستأجرة.
قد يكون هناك للعقار عداد رئيسى وعدادات فرعية، فالمفروض تساوى قيمة استهلاك جميع العدادات الفرعية مع قيمة ما يسجله العداد الرئيسى إلا أنه فى حالة عدم تساوى قراءة العداد الرئيسى مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوى بين وحدات المبنى، وإذا وجدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الأخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيسى بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض والعديد من الأحكام القضائية لمثل هذه الأزمة، في الطعن المقيد برقم الطعن رقم 4106 لسنة 61 جلسة 17/6/1992، حيث قالت في حيثيات الحكم: المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة - وقيمة استهلاك المياه - ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار.
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تخلف الطاعنة عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه وإزالة مخالفات الصرف الصحي عليها بعقد الايجار المؤرخ 1982/3/1 رغم أن الطاعنة لا تلتزم إلا بقيمة ما يخص العين المؤجرة لها من استهلاك فعلى للمياه - على نحو ما سبق - وهو على نحو ما سبق - وهو ما لم يقدم المطعون ضده الدليل عليه، وعلى الرغم من أنه لا يجوز للمؤجر طلب الاخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة إزالة مخلفات الصرف الصحي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
الخلاصة:
عن مقابل استهلاك المياه المشترك بين الشاغلين إن لم يكن قد تم الاتفاق بالعقد علي عدم تحمل المستأجر بقيمة استهلاك المياه، فإنه وفي عقود الايجار الخاضعة لأحكام الامتداد القانوني: -يتحمل المستأجر لنصيبه في قيمة استهلاك المياه حتي ولو كانت شقته مغلقة فأن أراد التحلل من هذا الالتزام عليه تركيب عداد خاص بوحدته وإلي أن يفعل ذلك عليه الوفاء بما يقابل حصته في استهلاك المياه والتي يمثل الالتزام بأدائها التزامه بأداء الاجرة نفسها ما لم يكن قد تم الاتفاق علي غير ذلك
ويتلاحظ أن:
1-يقدم المؤجر ما يدل على قيامه بالوفاء.
2-يقسم المؤجر القيمة علي عدد الوحدات بالتساوي.
3-يكلف المؤجر المستأجر الممتنع بالوفاء في خلال الميعاد المقرر أن كانت العين تخضع لقانون ايجار الأماكن وهو 15 يوما.
4-ان لم يفى المستأجر بالقيمة في الميعاد المقرر يحق للمؤجر: -
أ-المطالبة بالقيمة فقط عن طريق استصدار الأمر بالأداء
ب-اقامة الدعوي بالإخلاء للتأخير في سداد الاجرة
ج -له أن يضمن طلب الفسخ والاخلاء طلب الالزام بأداء الاجرة
تطورات جديدة في ملف الايجار القديم
يشار إلى أن ملف الايجار القديم يشهد تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان.
وأيضا تأتى تلك المناقشات بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى
