عقارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "4" مدنى – بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية، حكما فريداَ من نوعه، يهم ملايين الملايين والمستأجرين، بإنقاص عقد الايجار من 95 سنه لـ 3 سنوات، مستندة على 4 حالات يجوز فيها انقاص مدة العقد أبرزها "الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع".
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 2910 لسنة 2020 مدنى كلى شمال القاهرة، لصالح المحامى عبد الحسيب جابر، برئاسة المستشار حاتم البنا، وعضوية المستشارين محمود أحمد، وأحمد محسن، وأمانة سر أسامة وليم.
الوقائع.. نزاع على مدة عقد الايجار من 59 سنة لـ 3 سنوات
تتحصل وقائع النزاع في أن المدعين أقاموا دعواهم بموجب صحيفة طلبوا في ختامها بتعديل الطلبات والقضاء لهم بعدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 22 فبراير 2011 المحرر بين المدعى عليهما الثانى والثالث والمدعى عليه الأول لتجاوزه الثلاث سنوات باعتباره عمل من أعمال الإدارة وانهاء العلاقة الايجارية وإخلاء المدعى عليه الأول من العين محل التداعى وتسليمها للورثة خالية من الأشخاص والشواغل، وذلك على سند من القول أن المدعين والمدعى عليهم الثانى إلى الخامس يمتلكون عين التداعى على المشاع، وحيث فوجئ المدعين بقيام المدعى عليهم الثانى إلى الخامس بتحرير عقد ايجار للمدعى عليه الأول لمدة 59 سنه، وحيث أن ذلك العمل يعد من أعمال الإدارة ولا يقره المدعين بصفتهم شركاء على الشيوع، وعليه فقد أقام المدعين دعواهم لانقاص مدة العقد إلى 3 سنوات كحد أقصى وفق صحيح القانون، وإذ قام المدعين بإنذار المدعى عليهم بتاريخ 2 ابريل 2020 إلا أنهم لم يحركوا ساكنا مما حدا بالمدعين إقامة دعواهم، وإذ ساند المدعين دعواهم بتقديم حوافظ المستندات التي أطلعت عليها المحكمة، وآلمت بمحتواها حيث احتوت على صورة من عقد الايجار، وأصل الإنذار المؤرخ 2 أبريل 2020، وصورة ضوئية من سند الملكية الشائعة،
المحكمة تحدد مدة الايجار في المال الشائع
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – لما كانت المحكمة تمهد لقضائها بنص المادة 559 من القانون المدنى والتي تنص على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك حق الإرادة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على 3 سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الايجار لمدة أطول من ذلك، انقضت المدة إلى 3 سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره"، وتنص المادة 701 على أنه: "يعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على 3 سنوات"، وتنص المادة 827 من ذات القانون على أن: "تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك".
4 حالات يجوز فيها إنقاص مدة الإيجار من 59 سنى لـ 3 سنوات
وبحسب "المحكمة": وتنص المادة 828 من ذات القانون على أن: "1-ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع، 2-وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً، 3-وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عُد وكيلا عنهم"، ومن الحالات التى يتم فيها انتقاص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات التالى:
1-الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب.
2-الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع.
3-الإيجار الصادر من الحارس القضائي.
4-الإيجار الصادر من الوصى فى الأراضى الزراعية وسنة واحدة فى المبانى.
رأى محكمة النقض في الأزمة
ومن المقرر في قضاء النقض أن: "النص في المواد 827 و828 و559 و701 من القانون المدنى على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية، وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع، ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة 3 سنوات، فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بانقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي، وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكنا بإنهاء عقد الايجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاثة – أنفة البيان – دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر باعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين ما دام أنه لم يقع من صاحب الأغلبية ما يضفى على ذلك المؤجر من المظاهر ما يوحى إلى المستأجر بأنه هو صاحب الحق في التأجير إذ بوقوع ذلك من صاحب الأقلية يكون مخطئا فلا يحق له الإفادة من خطئه في مواجهة المستأجر، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 306 لسنة 46 قضائية.
وهديا بما سبق – وعملا بمقتضاه ولما كان الثابت أن عقد الإيجار المؤرخ 22 فبراير 2011 قد حرر من المدعى عليهم من الثاني والثالث إلى المدعى عليه الأول دون موافقة باقي الشركاء في المال الشائع، وإذ أن المدعين ما يثبت ملكيتهم للمال المؤجر على الشيوع مع المدعى عليهم من الثاني إلى الخامس، وهديا بما تقدم وحيث أن عقد الايجار يعد من آعمال الإدارة، وإذ نص القانون على أنه لا تنفذ عقود الايجار في مواجهة الشركاء حتى وأن كانوا أقلية فيما يجاوز الثلاث سنوات، فإذا عقدت الأغلبية اجارة المدة تجاوز ذلك للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها.
المحامى عبد الحسيب جابر - صاحب الدعوى
