ايجارات - أرشيفية
مما لا شك فيه أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بالمؤجر والمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هي الطريق الأمثل لحل النزاع القائم - ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية.
ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتى نتابعها عن كثب مسألة مدى جواز عدم الوفاء برد العين للمؤجر – المالك - رغم انتهاء مدته، وذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة تحت قبة البرلمان من مناقشات واقتراحات، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، ويأتى ذلك بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ أيام.
هل يجوز للمستأجر عدم رد العين رغم انتهاء مدة العقد؟
وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
إشكالية تشغل بال ملايين المستأجرين
في التقرير التالي، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تشغل ملايين المستأجرين وتعمل على تحديد العلاقة بينه وبين المالك أو المؤجر تتضمن الإجابة على السؤال، هل يجوز للمستأجر أن يمتنع عن تسليم العين المؤجرة رغم انتهاء مدته في عقد الايجار فيحبسها حتى يستوفى من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار؟ حيث أن هناك العديد من الأسئلة الخاصة بالعقارات المتعلقة بالمؤجر والمستأجر تشغل الرأي العام حرصاَ من الطرفين على معرفة كل منهما ما له وما عليه من حقوق وواجبات تجاه الأخر، لعدم الوقوع في خطأ قد يؤدى إلى رفع دعاوى قضائية، حيث أن الإيجار هو الجانب المهم من جوانب الحياة في المعاملات المادية، وعقد الإيجار من العقود التي يحتاجها الناس، ويكثر التساؤل حول أحكامها، نظراً لكثرة التعامل بها بين الناس – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض عماد الوزير.
كيف حافظ المشرع على حق المالك؟
في البداية – يجب أن نعلم أن المادة 592 من القانون المدني نصت على أن: "إذ أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء أو غراساَ أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد من قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك، فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته كان له أيضاَ أن يطلب من المستأجر إزالتها وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاَ عن الضرر الذى يعيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتضى" – وفقا لـ"الوزير".
كيف حافظ المشرع على حق المستأجر؟
إلا أن القانون المدني كما صان وحافظ على حقوق المؤجر أو المالك في هذا الشأن، فقد حافظ حقوق المستأجر أيضاَ من خلال نص المادة 246 من ذات القانون على أن: "لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشيء أو محرزه إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشيء حتى يستوفى ما هو مستحق له" – الكلام لـ"الوزير".
ومفاد ذلك أن لحائز الشيء الذى أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو له يستوى في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها إذ أعطى القانون بهذا النص حق الحبس للحائز مطلقاَ ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك ومن ثم يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين، فيحبسها حتى يستوفى من المؤجر التزامه برد ما انفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، وأنه إذا كان التحقيق بواسطة أرباب الخبرة جائزاَ قانوناَ وكان هذا التحقيق هو الوسيلة الوحيدة للخصم في إثبات مدعاه فلا يجوز للمحكمة رفضه بلا سبب مقبول.
انقضاء مده الإيجار وسند حق المستأجر في حبس العين في القانون المدني
وتنص المادة 246 مدنى: "1-لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به، ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو مادام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا.
2-ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشيء أو محرزه، إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة، فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشيء حتى يستوفى ما هو مستحق له، إلا أن يكون الالتزام بالرد ناشئاً عن عمل غير مشروع.
نظام الحبس بأسره هو وجوب توافر الارتباط بين دينين
ويفترض الحبس أن دائنا تقوم به في الوقت ذاته صفة المدين قبل مدينه فهو من هذا الوجه لا يعدو أن يكون توسعا فى فكرة المقاضة وليس بممتنع تتسع هذه الفكرة حتى تتمثل عند التطبيق فى صورة حجز بوقعة المدين تحت يد نفسه، والجوهري في نظام الحبس بأسره هو وجوب توافر الارتباط بين دينين، فللمتعاقد في العقود التبادلية أن يحتبس ما يلزم بأدائه حتى يفى المتعاقد الآخر بالتزامه باعتبار توافر الارتباط بين الالتزامين على نحو لا يحتاج الى بيان وهذا بيان وهذا هو الدفع بعدم التنفيذ وهو في جملته ليس الا تطبيقاً خاصاً من تطبيقات حق الحبس.
ومن تطبيقات حق الحبس كذلك ما يعوض عن اتفاق الحائز مصروفات ضرورية أو نافعة على الشيء الذى يكون فى يده فمثل هذا الحائز ملزم برد الشيء الى ملكه ولكن من حقه فى الوقت نفسه ان يستأدى ما اتفق من تلك المصروفات فثمة التزامان مرتبطان على وجه التبادل أو القصاص يتفرع على ارتباطهما هذا إثبات حق صاحب اليد فى أن يحبس الشىء حتى يستوى ما هو مستحق له الا ان يكون قد احرز هذا الشيء بوسيلة غير مشروعة "كالسرقة مثلا".
1- يتبين من نص المادة 246 مدنى أن للحق فى الحبس شروطا إذا توافرت نشا هذا الدفع أن له تطبيقات متنوعة لا يمكن ذكرها على سبيل الحصر، ويمكن من الرجوع الى نص المادة 246 مدنى حصر هذه الشروط فى اثنين:
أ-أن يكون هناك شخصيان كل منهما دائن للآخر ومن ثم يكون هناك دينان متقابلان.
ب-أن يكون هناك ارتباط ما بين الدينين.
لا يشترط فى الدين محل الحبس أن يكون مصدره عقدا
ولا يشترط فى الدين محل الحبس أن يكون مصدره عقدا فقد يكون مصدره عملا غير مشروع أو اثراء بلا سبب أو نصاً فى القانون باستثناء واحد نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 246 مدنى إذ لحائز الشىء حق حبسه حتى يسترد المصروفات الضرورية أو النافعة التى أنفقها على الشيء إلا أن يكون الالتزام بالرد ناشئاً عن عمل غير مشروع إذ في الحالة الأخيرة يجب الرد فورا الى صاحبها.
واستعمال الدائن الحق فى الحبس عند توافر هذين الشرطين لا يقتضى اعذارا ولا الحصول على ترخيص من القضاء بل أن الدائنين يقف تنفيذ التزامه نحو مدينه فعلا حتى يستوفى حقه إذا قاضاه مدينه وضع الأمر كله تحت نظر القضاء ويغلب ان يحكم بتنفيذ التزامه نحو المدين بشرط ان ينفذ المدين التزامه نحوه إذا تعذرت معرفة من هو البادئ فى عدم التنفيذ جاز للقاضي أن يحكم على كل منهما بإيداع ما التزم به فى خزانة المحكمة أو عند أمين .
2- فالحبس اذن وسيلة يرد بها حمل المدين على تنفيذ التزامه وهو يبدو وسيلة طبيعية فأول ما يخطر للدائن ان كان مدينا فى نفس الوقت بأداء شىء لمدينه هو ان يحبس ما فى يده حتى يقضى له حقه كما أن لحق الحبس ما يبرره من مقتضيات العدالة وحسن النية فليس من القبول أن يطالب مدين دائنه بأن يؤدى إليه ما التزام به قبل أن يوفر هو بدينه.
ولكن التنظيم القانوني لحق الحبس لا يقف عند هذه الفكرة البديهية، فمن المسلم فى المجتمعات المتمدينة انه لا يجوز للشخص ان ينتصف لنفسه بنفسه وفى تقرير حق الحبس خروج على هذه القاعدة وهو ان بدا في العلاقة بين الدائن ومدينه متفقا مع مقتضيات العدالة فإن تقريره لاحد الدائنين كثيرا ما يؤدى فى العمل الى تمييزه عن سائرهم فيخل بالمساواة الواجبة بينهم ولذلك يكفى أن يكون من بيده الشيء دائناً حتى يثبت له الحق في حبسه بل يجب أن تتوافر عدة شروط.
3- الحق فى الحبس هو الحق الذي يجيز لشخص ملتزم برد شيء أن يحبس ذلك الشيء مادام انه لم يستوف الحق الذى له على مالك الشيء.
ووفقاً لنص المادة 246 مدنى يكون الشخص الحق فى الحبس ما تحت يده كلما امتنع صاحب ذلك الشيء عن تنفيذ التزامه قبل سائر ذلك الشيء بشرط كان التزامه بالرد ناشئاً عن عمل غير مشروع، فإذا سرق شخص شيئا فإنه يلتزم برده حتى لو كان اتفق على هذا الشيء مصاريف ضرورية أصبح بسببها دائناً لصاحب ذلك الشيء هو يلتزم برد الشيء دون ان يكون له ان يحبسه حتى يدفع له صاحب الشيء المصاريف التى أنفقها للمحافظة على ذلك الشىء ويمكن تبرير التجريد من الحق فى الحبس فى هذه الحالة بأسباب تتعلق بالأخلاق فإن إنكار الحق فى الحبس على سىء النية يبرره أن الحائز إذا كان سىء النية فإنه لا يستحق الرعاية من جانب القانون.
تصدى محكمة النقض للأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة فى الطعن المقيد برقم 5945 لسنة 81 قضائية تاريخ الجلسة 2-5-2012، برئاسة المستشار خالد يحيى دراز حينما قضت بحق المستأجر في حبس العين والامتناع عن تسليمها لوجود حق له فى استيفاء ما أنفقه من تحسينات نافعة رغم انقضاء مدة العقد وأن الحكم محل الطعن أخطأ حينما قضى بالطرد للغصب رغم تمسك الطاعنين بحق الحبس.
الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر حول رد العين لانتهاء العقد
الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 588 لسنة 2010 أمام محكمة دمنهور الابتدائية بطلب الحكم بإثبات انتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/8/96 وطردهما من العين محل التداعي والتسليم لانتهاء مدة العقد وعدم رغبتهم في تجديده، فحكمت المحكمة بالطلبات.
وفى تلك الأثناء - استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 6163 لسنة 66 ق لدى محكمة استئناف إسكندرية "مأمورية دمنهور" وبتاريخ 26 يناير 2010 قضت بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت أن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وبياناً لذلك يقولان إنهما تمسكا أمام محكمة الاستئناف بأنهما أجريا تحسينات بالعين المؤجرة وأن من حقهما حبسها تحت يدهما حتى يستوفيا ما أنفقاه من المطعون ضدهم وطلبا ندب خبير أو إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك غير أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفاع وقضى بطردهما من عين التداعي والتسليم مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
المحكمة تقضى بجواز حبس العين فى هذه الحالة
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن حق المستأجر فى حبس العين حتى يستوفى من المؤجر ما انفقه عليها من تحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار طبقا للمادة 246، 592 مدنى - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادتين 246 ، 592 من القانون المدنى أن لحائز الشئ الذى أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له يستوى في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها إذ أعطى القانون بهذا النص حق الحبس للحائز مطلقاً ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك ومن ثم يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين فيحبسها حتى يستوفى من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار .
