السمسار - أرشيفية
الكثير من المواطنون عندما يرغب احدهم في البحث عن وحدة سكنية للإيجار أو التمليك يلجأ إلى الوسيط العقاري او السمسار العقارى وهو الذي يكون على دراية بأماكن الوحدات المتاح بيعها وتأجيرها في منطقة ما، وقد يتعرض المواطنون إلى كثير من عمليات النصب نتيجة عدم ضمان ذلك السمسار او الوسيط، ولذلك وافق مجلس النواب على تعديل مشروع قانون الوساطة وتنظيم أعمال الوكالة التجارية، والذي يفرض عقوبات على ممارسي مهنة الوساطة التجارية أو العقارية دون ترخيص، أو تسجيل المكتب الذي يمارس مهنة الوساطة والسمسرة العقارية من خلاله.
والسمسار هو الشخص الذي يعمل وسيطا بين البائع والمشتري بهدف بيع عقار، أو قطعة أرض، حيث يُساهم في تسهيل الصفقات التجارية، إلا أنّ معظم السمسارة غير ناجحين نظراً لعدم اكتسابهم الخبرة اللازمة، وعدم معرفتهم بشروط السمسرة وقوانينها بشكل كافٍ، ومسألة تعلم سمسرة العقارات قد يكون صعبًا بالبداية، ولكن مع التمرس يصبح أسهل، حيث تعتبر مهنة سمسار عقارات من المهن التي يمكن للشخص أن يتعلمها ويحترفها بشكل جيد من خلال رؤيته للمشروع على أنه مربح فيجب أن تتعلم سوق العقارات واكتساب الخبرات من المحيطين.
الوساطة التجارية والسمسرة العقارية بدون ترخيص تعرضك لعقوبات
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم أصحاب المشاريع التجارية والانشاءات العقارية وهى كيفية تنظيم عمل الوسطاء؟ والإجراءات والمستندات المطلوبة للقيد والتسجيل فى السجل الخاص بفئة الوسطاء التجاريين وسماسرة العقارات؟ وما هى عقوبة ممارسة اعمال الوساطة والسمسرة دون ترخيص، خاصة في أعقاب التصديق على القانون رقم 21 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982، لتنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطات التجارية والعقارية، وكان مجلس النواب بالمصري قد وافق على تعديلات القانون نهاية مارس الماضي، حيث قدمته الحكومة إلى البرلمان للمناقشة - بحسب الخبير القانوني والمحامى حسام الموافى.
في البداية - مهنة الوساطة والسمسرة من المهن سريعة الربح والتى يرتبط بها كثير من مصطلحات النصب والغش والتدليس لذلك كان من الضرورى أن تقنن الدولة عمل الوسطاء والسماسرة فقد قالت الحكومة إن: "أهم أهداف القانون مواجهة التوسع في عمل كل من الوكالات التجارية والوساطة التجارية والعقارية، باستحداث قواعد جديدة تنظم الحالات التي حدثت بها تطورات كثيرة تستلزم إعادة تنظيمها بشيء من التفصيل، وذلك بهدف تقرير أحكام وضوابط موضوعية وإجرائية تسهم في إحكام الرقابة على تلك الأنشطة، التي توسعت بشكل كبير خاصة نشاط الوساطة العقارية"، أى أن الدولة تريد ان تضع قواعد وقوانين تنظم عمل هؤلاء الاشخاص ويكونوا تحت رقابتها – وفقا لـ"الموافى".
الشروط الواجب توافرها لعمل السمسار
والقانون في حقيقة الأمر يلزم وزارة التجارة والصناعة بإنشاء سجل لفئة سماسرة العقارات، ويتوجب على من يشتغل بهذه المهنة التسجيل فيه، فقد وضع القانون الجديد تعريفاً شاملاً لمصطلح "السمسار العقارى" في ضوء ما يستحدثه من أحكام مرتبطة بإنشاء سجل لهذه الفئة بوزارة التجارة والصناعة، حيث يعرفه بوصفه كل من قُيد بالسجل المنشأ لهذا الغرض ويقوم بأعمال السمسرة أو السعى لإبرام العقود المتعلقة بالعقارات والأراضي المبينة أو الفضاء، سواء أعمال شرائها أو بيعها أو تأجيرها أو التوسط – الكلام لـ"الموافى".
أ- يصدر القيد لمدة 5 سنوات بصرف النظر عن مدة عقد السمسرة.
ب- إمساك سجل خاص لكل وسيط عقاري يسجل به كافة العقود المقيدة له والتعديلات الطارئة عليه.
ج- إلزام الوسيط العقاري بالتقدم للهيئة بأية تعديلات تطرأ على العقد المقدم أو اطرافه طبقًا للأحكام في هذا الشأن.
د- إلزام الوسيط العقاري بالتقدم للهيئة بأية عقود سمسرة عقارية تسند إليه خلال مدة القيد.
ه- يجدد القيد كل 5 سنوات ويقدم طلب التجديد خلال الـ 90 يوم السابقة على نهاية القيد ويقبل الطلب إذا قدم خلال الـ 90 يومًا التالية لانتهاء مدة القيد برسوم مضاعفة ويشطب في حالة عدم تقديم هذا الطلب.
الإجراءات والمستندات المطلوبة للقيد بسجل الوسطاء التجاريين"فردي":
– استيفاء طلب القيد موقع من صاحب الشأن أمام الموظف المختص أو مصدق على صحة التوقيع من بنك معتمد.
– تقديم عقد سمسرة عقارية موضحًا به أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة وأجر السمسار وأية بيانات أخرى على أن يكون موثقًا بالشهر العقاري.
– مستخرج رسمي من السجل التجاري ساري الصلاحية مثبت به أن أعمال الوساطة العقارية تدخل في النشاط.
– صورة البطاقة الضريبية بيانتها مستوفاه ومطابقة لبيانات السجل التجارى "الأصل للاطلاع".
– صورة مستند إثبات الشخصية "الأصل للاطلاع".
– مستخرج رسمي من شهادة الميلاد أو المعاملة العسكرية لإثبات الجنسية أو بطاقة الحصول على الجنسية المصرية إذا كان طالب القيد من أصل أجنب ويجب أن يكون قد مضي عليها أكثر من 10 سنوات.
– قرار قبول استقالة أو قرار إنهاء الخدمة بالنسبة للعاملين السابقين بالحكومة أو القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو المؤسسات أو الهيئات العامة أو وحدات الحكم المحلي ويجب أن يكون قد مضي على تركه العمل سنتين.
– التوقيع على نموذج الإقرار الخاص بسجل الوسطاء التجاريين من صاحب الشأن شخصيًا أمام الموظف المختص أو صحة توقيع من البنك.
المستندات المطلوبة "شركات":
-إستيفاء طلب القيد موقع من (صاحب الشأن- المدير المسئول – رئيس مجلس الإدارة – العضو المنتدب) أمام الموظف المختص أو مصدق على صحه التوقيع من بنك معتمد.
– تقديم عقد سمسرة عقارية موضحًا به أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة وأجر السمسار وأية بيانات أخرى على أن يكون موثقًا بالشهر العقاري.
– مستخرج رسمي من السجل التجاري ساري الصلاحية مثبت به أن أعمال الوساطة العقارية تدخل في النشاط ومبينًا به مركز الشركة الرئيسي وألا يقل رأس مال الشركة عن 20000 جنيه مصري.
– صورة رسمية من عقد تأسيس الشركة والتعديلات التي أدخلت عليه مسجل ومشهر عنه بالنسبة لشركات المساهمة والتوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة تقدم نسخة من صحيفة الشركات التي أشهر بها عقد الشركة ونظامها الأساسي وتكون مطابقة لسجلها التجاري.
– صورة البطاقة الضريبية بياناتها مستوفاة ومطابقة لبيانات السجل التجاري “الأصل للاطلاع” تعفى شركات القطاع العام من ذلك.
– آخر ميزانية قدمتها الشركة إلى مصلحة الضرائب عن السنة المالية السابقة وذلك لإثبات أن رأس مالها لا يقل عن عشرون ألف جنيه “20000 جنيه” إذا كانت الشركة قديمة ومضي عليها سنة فأكتر وفى حالة بدء نشاط الشركة أي أقل من سنة تقدم شهادة تفيد إيداع هذا المبلغ في أحد البنوك المعتمدة باسم الشركة “تعفى شركات القطاع العام من ذلك”.
– تقدم المستندات التالية من جميع الشركاء المتضامنين والمديرين ورئيس وأعضاء مجلس الإدارة من لهم حق الإدارة والتوقيع والمدرجة أسمائهم بالسجل التجاري تعفى شركات القطاع العام من ذلك.
– إقرار الحالة الجنائية طبقًا للقرار 362 لسنة 2005 .
– صورة مستند إثبات الشخصية "والأصل للإطلاع".
– مستخرج رسمي من شهادة الميلاد أو بطاقة الحصول على الجنسية المصرية إذا كان طالب القيد من أصل أجنبي ويجب أن يكون قد مضي عليها أكثر من عشر سنوات وتطبق هذه الفقرة على الشركاء الموصيين في شركات التوصية البسيطة – وتعامل الشركات ذات المسئولية المحدودة معاملة شركات الأشخاص.
– قرار قبول استقالة أو قرار إنهاء الخدمة بالنسبة للعاملين السابقين بالحكومة أو القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو المؤسسات أو الهيئات العامة أو وحدات الحكم المحلي ويجب أن يكون قد مضي على تركه العمل سنتين.
– التوقيع على نموذج الإقرار الخاص بسجل الوسطاء التجاريين ممكن له حق الإدارة والتوقيع أمام الموظف المختص أو صحة توقيع من البنك.
عقوبات ممارسة الوساطة العقارية دون ترخيص
ويضيف الخبير القانوني: أن تعديلات قانون الوساطة التجارية أو العقارية وضعت عقوبات مغلظة لأول مرة على الذين يمارسون مهنة الوساطة العقارية دون ترخيص، وتتمثل في الاتي:
– الحبس مدة لا تزيد عن عامين، ودفع غرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تتجاوز مليون جنيه.
– حرمان المخالف للقانون من ممارسة أو مزاولة المهنة لمدة لا تتجاوز عامين، وغلق المنشأة المستخدمة في مزاولة مهنة الوسيط العقاري دون ترخيص لمدة عامين أيضًا.
– فرض غرامة لا تقل عن 30 ألف جنيه، ولا تجاوز 50 ألف جنيه لكل من يخالف حكم الفقرة الثانية من المادة 10 في مشروع القانون.
وجاء ذلك القانون ليضبط عملية الوساطة العقارية دون ترخيص، والتي قد تعرض الكثير من المواطنين في الوقوع في فخ النصب والغش والتدليس، واشترط القانون تسجيل اعمال السمسرة والسعى لإبرام العقود فى سجل رسمى حتى يتمكن المواطن من استرجاع حقوقه كاملة في حالة تعرضه لاى عملية نصب.
ويقول "الموافى": أن القانون قد اشترط لمزاولة مهنة السمسرة أن يكون السمسار حامل لجميع الأوراق الرسمية حتى يستطيع مزاولة المهنة وفقاُ للقانون المدني، وأنه من الممكن أن يتم دفع مبلغ أكثر من النسبة الموضحة، ولكن وفقاً لحرية البائع او المشترى. فإن نسبة السمسار تتراوح من 1.5% -2.5% ولا يجوز للسمسار أن يطلب أكثر من النسب الموضحة وهي2.5%.
-المشتري هو الذي سيدفع العمولة في حالة طلبه من السمسار ان يبحث له عن عقار.
-بينما صاحب العقار او البائع هو من سيدفع العمولة ان طلب من السمسار ان يبحث له عن مشتري.
-طبقا للقانون حدد بعض الممارسات التي إذا قام بها الوسيط العقارى يحرم من مزاولة المهنة:
-عدم تقييد اسمه في السجلات الرسمية المخصصة لمزاولة المهنة.
-تسجيل بيانات كاذبة داخل هذه السجلات.
-حظر الحصول على اية مبالغ نقدية إلا في حدود مبلغ لا يجاوز نسبته 5% من القيمة الإجمالية للعمولة.
-تهربه من تدوين العمولات والمبالغ التي يحصل عليها بالسجلات الرسمية.
-عدم قيامه بمهامه في التحقق من بيانات العقار ومطابقتها بالواقع.
