إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "10 إيجارات" – بمحكمة حلوان الابتدائية – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، يكشف كيف يتسبب عدم سداد رسوم الإيداع في الطرد من العين، فعندما يقوم المستأجر بعرض القيمة الإيجارية عرضا قانونيا حقيقيا على المالك يجب أن يشتمل على "القيمة الإيجارية + رسم الإيداع"، وهذا أمر في غاية الخطورة يجب على المؤجرين والمستأجرين الانتباه إليه.
المحكمة قضت بطرد المدعي عليها من عين التداعي وألزمتها بتسليم الشقة للمدعين خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من أي تلفيات وألزمتها بالمصروفات، وذلك بعدما تبين للمحكمة تقاعس المستأجرة عن سداد القيمة الايجارية لعين التداعي فضلا عن رسوم الإيداع.
ملحوظة: الحكم أجاب على السؤال.. متى يبطل إنذار عرض الأجرة فى حالة عدم سداد رسم الإيداع؟
تثور مسألة هامة جدا فى دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة فى فرضية إذا كان المستأجر قام بسداد الأجرة بطريق العرض على يد محضر وتم إيداع الأجرة خزينة المحكمة، وتم خصم مصروفات إيداع الأجرة خزينة المحكمة من قيمة الأجرة المعروضة، فهل انتقاص قيمة الأجرة المعروضة بسبب مصروفات الإيداع يكون باطلا؟ وهل يجوز أن تتعرض المحكمة لذلك من تلقاء نفسها؟ أم يشترط تمسك المؤجر ببطلان عرض الأجرة؟
إن مفاد نص المادتين 342/1، 348 من القانون المدني، أنه لا يجوز للمدين أن يجبر الدائن على أن يقبل وفاءً جزئياً لحقه، وأن نفقات الوفاء تكون على المدين ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك، وكان المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مصروفات العرض والإيداع ورسم الإنذار تكون على الدائن في حالة تعسفه في عدم قبول العرض وأن رفضه كان بغير مسوغ قانوني، كما أن المقرر وفق نصي المادتين 342/1، 348 من القانون المدني أنه لا يحق لغير الدائن التمسك بأن العرض ناقص وبأن نفقات الوفاء على عاتق المدين ولا يجوز للمحكمة أن تتعرض لهذه المسألة من تلقاء ذاتها دون أن يتمسك بها الدائن.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 454 لسنة 2021 إيجارات حلوان، لصالح المحامى بالنقض كمال يونس، برئاسة المستشار عبد المجيد الشهابى، وعضوية المستشارين أحمد الدرباشى، وعلى حسن، وأمانة سر تامر عبد النبى.
الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك وورثة المستأجر بسبب الشقة
تخلص واقعات الدعوى الماثلة في أن المدعين قد أقاموها بموجب صحيفة مستوفية لشرائطها الشكلية والقانونية، قيدت وأودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 20 ديسمبر 2021 أعلنت قانوناً للمدعي عليها طلبوا في نهايتها الحكم أولاً: بطرد المدعي عليها من العين المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار، ثانياً: تسليم العين المؤجرة محل النزاع للمدعين خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من آية تلفيات مع إلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
وذلك على سند من القول: أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 15 مايو 1970 استأجر مورث المدعـى عليهـم ما هو الشقة رقم 2 الكائنة بالدور الارضي بالعقار رقم "...."، سريات المعادي بغرض استعمالها في السكن، وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية 16،617 جنيه بالإضافة إلى كافة ملحقات الأجرة من عوائد واستهلاك مياه وخلافه، وحيث أن المدعي عليها قد امتنعت عن سداد القيمة الإجبارية المستحقة عليها قانوناً اعتباراً من 1 نوفمبر 2019 وحتى 1 يوليو 2021 بإجمالى مبلغ 48،957 جنيهاً وتم تكليفها بالوفاء بتاريخ 15 أغسطس 2021 إلا أنها لم تحرك ساكناً، الأمر الذي حدا بالمدعين لإقامه دعواهم الراهنة بغية القضاء لهم بالطلبات السابقة، وأودعوا سنداً لدعواهم: حافظة للمستندات طويت علي "صورة ضوئية من عقد إيجار مؤرخ 15 مايو 1970 والمحرر للمستأجر / من المؤجرة / بصفته وليا علي أولاده القصر".
ورثة المالك يقيمون دعوى طرد بسبب عدم سداد الأجرة
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الوارد بمحاضر جلساتها: وبجلسة 18 يناير 2022 مثل المدعون بوكيل علهم - محام - وقدم صحيفة افتتاح الدعوي معلنة وحافظتي مستندات من بين ما طويتا على: "صورة ضوئية من مذكرة فقد مؤرخة 24 أغسطس 2014 الأصل عقد إيجار، وصورتين ضوئيتين من عقد الإيجار المؤرخ 15 مايو 1970، وأصل إنذار معلن بتاريخ 16 أغسطس 2021، وأصل إنذار معلن بتاريخ 7 يونيو 2014 من عليها ومفاده بيع العقار لآخرين، وصورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوي رقم 232 لسنة 2017 إيجارات كلي حلوان والمقامة من المدعي الثاني ضد المدعي عليها، والقاضي منطوقه بجلسة 26 مايو 2018 بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة أو مصلحة، وأصل مذكرة فقد مؤرخة 24 أغسطس 2014.
أطراف التداعى يقدمون للمحكمة المستندات
وبجلسة 15 مارس 2022: مثل المدعون بوكيل عنهم - محام - وقدم صحيفة إعادة إعلان وحافظة للمستندات طالعتها المحكمة وألمت بها، كما مثلت المدعي عليها بوكيل عنها - محام - وقرر بأن صحة اسم المدعي عليها / "مروي" وليس "مروة" وطلب الإطلاع، وبجلسة المرافعة الختامية بتاريخ 17 مايو 2022 مثل المدعون بوكيل عنهم - محام - وقدم إعلان بالتصحيح وطلب الحكم، كما مثلت المدعي عليها بوكيل عنها - محام - وقدم حافظتي مستندات طوينا علي: "صورة رسمية من وجه حافظة للمستندات مقدمة في الدعوي رقم 23 لسنه 2020 والمتضمن علي وجه الحافظة أنها طويت على أصل إنذار عرض أجرة عن الفترة من 1 مايو 2017 وحتى 30 يناير 2019.
وكذا أصل شهادة من قلم محضري المعادي وثابت بها أنه بتاريخ 9 يونيو 2021 قدم إنذار بمبلغ 398،88 عن الفترة من 1 مايو 2021 وحتى 20 سبتمبر 2023، وصورة ضوئية من وجه حافظة للمستندات مقدمة في الدعوي رقم 23 لسنة 2020 إيجارات حلوان والثابت بها تقديم أصل إنذار عرض أجرة في 9 يونيو 2021 عن الفترة من 1 مايو 2021 وحتى 30 أبريل 2023، وصورة ضوئية من إنذار عرض أجرة عن الفترة من 1 مايو 2021 وحتى 30 أبريل 2023 وطلب الحكم.
المحكمة توضح حالات الطرد من الشقة
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوي فلما كان من المقرر قانوناً وفقاً لنص المادة 18/ب من القانون رقم 36 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
(ب) - إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعمل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر، فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض
واستندت المحكمة لعدد من أحكام محكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم 8261 لسنة 65 قضائية، والذى جاء في حيثياته: متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على حقيقة ومقدار الأجرة القانونية المستحقة فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف، وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل تمهيدا لتحديد حقيقة مقدار الأجرة القانونية وصحة التكليف بالوفاء بها حتى يستقيم قضاءها بالأإخلاء جزاء على هذا التأخير"، وكذا الطعن المقيد برقم 2377 لسنة 65 قضائية الذى جاء فيه: "تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلا في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة".
وكذا قضت محكمة النقض في الطعن المقيد برقم 472 لسنة 69 قضائية، والذى جاء في حيثيات حكمه: إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعنين عرضا على المطعون ضده أجرة شهري أغسطس وسبتمبر سنة 1997 بإنذار عرض معلن للمطعون ضده في 27/9/1997 سجلا فيه عليه رفضه استلام تلك الأجرة وديا رغم سابقة تقاضيه ذات الأجرة عن المدة من 1/4/1997 حتى نهاية يوليو 1997 دون معارضة ولم يتمسك المطعون ضده بأن العرض كان ناقصا أو بأن نفقات الوفاء تقع على عاتقهما فان الحكم المطعون فيه إذ تعرض لذلك من تلقاء نفسه وقضى برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء على سند من أن المطعون ضده لا يلزم بقبول هذا العرض الناقص طالما اتبع طريق إبراء الذمة وفقا لأحكام قانون المرافعات خاصة في حالة عدم ثبوت امتناع المؤجر عن استلام الأجرة وديا كالحالة المطروحة ودون أن يستظهر ما إذا كان المطعون ضده قد نازع في خصم نفقات الوفاء من عدمه خاصة مع تمسك الطاعنين بامتناعه عن استلام الأجرة فانه يكون معيباً بالقصور في التسبيب.
حكم قضائى يكشف كيف يتسبب عدم سداد رسوم الإيداع في الطرد من العين
لما كان ما تقدم - وكان المدعين قد أقاموا دعواهم الماثلة بغية القضاء لهم أولاً: بطرد المدعي عليها من العين المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار، ثانيا: تسليم العين المؤجرة محل النزاع للمدعين خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات مع إلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك علي سند من أن المدعي عليها لم تقم بسداد الأجرة الشهرية إعتباراً من 1 نوفمبر 2019 وحتى 1 يوليو 2021 والتي تقدر بمبلغ 348،957 جنيها، ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعة الصورة الضوينة من عقد الإيجار المؤرخ 15 مايو 1970، وبمطالعته تبين أن: " القيمة الإيجارة المتفق عليها 16،617 جنيهاً ".
ولما كان الثابت للمحكمة أن المدعي عليها لم تقم بسداد القيمة الإيجارية إعتباراً من 1 نوفمبر 2019 حتى 30 أبريل 2021 بإجمالي مبلغ 99،70 "تسعة وتسعون جنيها وسبعون قرشاً"، وقد كلفها المدعون بالسداد بموجب إنذار معلن بتاريخ 17 أغسطس 2021 إلا أنها قد تقاعست عن السداد خلال تلك الفترة، وقد قام المدعون بإقامة دعواهم عقب مرور مدة الخمسة عشر يوماً من تاريخ التكليف بالوفاء، وكان المدعي عليها قد مثلت بالجلسات ولم تقدم للمحكمة ما يفيد سدادها للمبلغ سالف البيان قبل إقامة الدعوي أو عقب إقامتها وما يستجد منها شاملة المصاريف الفعلية التي تكبدها الطرف المدعي للحصول علي القيمة الإيجارية، وقد قدمت ما يفيد سدادها لفترة إيجارية مغايرة، وبالتالي فهي لم تقم بسداد كامل القيمة الإيجارية المستحقة عليها، ومن ثم فإن الطرف المدعي قد أقام دعواه علي سند صحيح من الواقع وتقضي معه والحال كذلك بطرد المدعي عليها من عين التداعي المبينة وصفاً بصحيفة افتتاح الدعوي وعقد الإيجار سندها، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
التسليم أثر من آثار الطرد
وحيث إنه وعن طلب التسليم: فلما كان من المقرر بنص المادة 590 من القانون المدني أنه :يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند إنتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعي في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر، ومن المقرر بنص المادة 591/1 من القانون سالف البيان أنه: على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه - ولما كانت المحكمة قد سبق وأن قضت سلفاً بطرد المدعي عليها من عين التداعي المبينة وصفاً بصحيفة أفتتاح الدعوي وعقد الإيجار سندها، ولما كان التسليم أثر من آثار الطرد الأمر الذي تقضي معه المحكمة، بإلزام المدعي عليها بتسليم عين التداعي للمدعين خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات على نحو ما سيرد بالمنطوق، وحيث إنه عن مصروفات الدعوى شاملة أتعاب المحاماة - فإن المحكمة تلزم بها المدعي عليها عملاً بنص المادة رقم 184/1 من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968، والمادة 187 من القانون رقم 17 لسنة 1983 بشأن المحاماة والمستبدلة بالقانونين رقمي 10 لسنة 2002، 147 لسنة 2019.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: بطرد المدعي عليها من عين التداعي المبينة وصفاً بصحيفة افتتاح الدعوي وعقد الإيجار سندها المؤرخ 15 مايو 1970 وألزمتها بتسليمها للمدعين خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات.
