إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "49" مدنى – بمحكمة استئناف القاهرة، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بإلغاء حكم أول درجة بطرد ورثة ليسوا من درجة القرابة الأولى التى تبيح لهم الإمتداد القانوني، مستندة في حيثيات حكمها على ثبوت إقامتهم على مدى 44 عاما منذ وفاة المستأجر الأصلي دون أدنى اعتراض من الملاك.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 12711 لسنة 139 قضائية، لصالح المحامى بالنقض عصمت فتحى أبو لبده، برئاسة المستشار أسامة إميل إبراهيم، وعضوية المستشارين هشام صادق، وعمرو رجائى أحمد، وأمانة سر محمود محمد محمود.
الخلاصة:
أزمة الإيجارات القديمة بين الملاك والمستأجرين في نزاعات قضائية مستمرة ودعاوى متداولة وأحكام صدرت لصالح الملاك وأخرى لصالح المستأجرين وفق صحيح القانون، وما انتهت إليه أحكام الدستورية العليا فى الحد من حالات الإمتداد بالقضاء بعدم دستورية بعض الفقرات التى أجازت الإمتداد للأقارب حتى الدرجة الثانية - وقصرت الإمتداد على الأقارب من الدرجة الأولى.
الوقائع.. نزاع قضائى بين ورثة المالك وورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى
تتلخص واقعات القضية أن المـدعى أقام الدعوى رقم 1124 لسنة 2019 كلى الجيزة (طرد للغصب) بصحيفة مستوفاة، وأعلنت وفق صحيح القانون طلب فى ختامها: الحكم بطرد المدعى عليها من العين المبينة بصدر الصحيفة للغصب وتسليمها للمدعى خالية، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ فى 1/12/1964 أجر مورث المستأنف ضده الأول بصفته عين التداعى للسيد "...."، وحيث إنه لدى إصداره لإيصالات فوجىء بالمعلن إليها تشغل العين دون سند أو عقد أو قانون حيث أنها ليست من أقارب المستأجر الأصلى الذين لهم حق الامتداد القانوني، وحيث أنها قامت بعرض الأجرة عليه فرفض لأنها غاصبة ولا يحق لها شغل العين، مما حدا به لإقامة الدعوى الماثلة.
وفى تلك الأثناء – تداولت الدعوى بالجلسات، ومثل جميع الخصوم بما فيهم ملاك العقار بوكيل عنهم، واقروا بأن المدعى مفوض منهم وانضموا إليه فى طلباته بطرد المدعى عليهم من عين التداعى، فقضت محكمة أول درجة بطرد المدعى عليها والمتدخلين انضماميا لها من الشقة عين التداعى المبينة الحدود والمعالم، بأصل الصحيفة وتقرير الخبير المودع وتسليمها للمدعي خالية.
وجاء بحيثيـات حكم أول درجة أن: ولما كان المقرر قانونا أن لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه ولا يحرم أحد من ملكة إلا الأحوال التي يقررها القانون - بالطريقة التي يرسمها ويكون ذلك في، مقابل تعويض عادل، كان الثابت للمحكمة من مطالعة أوراق الدعوى وتقرير الخبير الذي تطمئن له المحكمة وتأخذ به محمولا على أسبابه أن الشقة عين التداعي ملك للخصوم المدخلين بموجب المشهر رقم "...." الذين مثلوا أمام المحكمة وقرروا بأن المدعي مفوض منهم في إدارة العقار، وأن المدعى عليهم لا سند لهم في حيازتهم لعين النزاع.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد لأن الورثة ليسوا من درجة القرابة التى تبيح لهم الإمتداد القانوني
وبحسب محكمة الدرجة الأولى: ولم يقدموا ما يفيد صلتهم بالمستأجر الأصلي وكانت المستندات المقدمة منهم لا تفيد وجود سند قانوني لهم للاقامة بعين النزاع ومن ثم فإنه يحق للمدعي إقامة دعواه الراهنه لكون وضع يد المدعى عليهم على عين التداعي وضع يد بدون سند ولم يقدموا سند لها ومن ثم يكون بطريق الغصب، ومن ثم تكون طلبات المدعى بشأن طلب طرد المدعي عليهم صادفت صحيـح الواقـع والقانون وهو ما تقضي معه المحكمة بإجابته لطلباته على نحو ما سيرد بمنطوق ذلك الحكـم، فلهذه الأسباب حكمت المحكمة، بطرد المدعى عليها والمتدخلين انضماميا لها من الشقة عين التداعى المبينة الحدود والمعالم، بأصل الصحيفة وتقرير الخبير المودع وتسليمها للمدعي خالية ورفضت ماعدا ذلك من طلبات.
الورثة يستأنفون على الحكم لإلغائه
إلا أن الحكم لم يلق قبولا لدى المدعى عليه فطعن عليه بالاستئناف رقم 12711 لسنة 139 قضائية استئناف القاهرة، وذلك للخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الإستدلال ولأحقيه المدعيه ومورثتها (المستأنفة) فى إثبات واقعة التأجير - والعلاقة الإيجارية الجديدة المنبتة الصلة بالعلاقة الايجارية الأصلية، وذلك وفقا لنص المادة 3/24 من القانون 49 لسنة 1977 إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وذلك لأسباب أهمها ما ورد بتقرير السيد الخبير وأقوال الشهود والمستندات المقدمة التى تثبت الإقامة لأكثر من 44 عاما، بالإضافة إلى تقاضى المؤجر الأجرة دون تحفظ، وذلك بعد وفاه المستأجر الأصلى المتوفى عام 1975، ما يدل على نشوء علاقة إيجارية مباشرة وموافقة ضمنية من المؤجر والدليل على ذلك بأنه ظل طيلة هذه السنوات يتقاضى أجرة دون أن يطلب الإنهاء أو الإخلاء أو يتحفظ فنشأت علاقة إيجارية جديدة وقدمنا عدد من المستندات منها، بالإضافة إلى ما انتهى إليه تقرير الخبير.
تداول نظر الاستئناف وحكمت المحكمة الاستننافية، بإلغاء الحكم المستانف والقضاء مجددا برفض الدعوى الأصلية، وجاء الحكم الاستئنافى بأسباب قوية لها سندها فى القانون وحيثيات تضمنت عدة مبادئ قانونية غاية فى الروعة ليصدر حكما فريدا من نوعه - بإلغاء حكم الطرد لورثه ليسوا من درجة القرابة التى تبيح لهم الامتداد القانوني، وذلك لثبوت إقامتهم على مدى نحو أربعة وأربعين عاما منذ وفاه المستأجر الأصلي دون أدنى اعتراض من أيا من الملاك أو المؤجر أو ورثته من بعده، وهو ما تطمئن معه المحكمه الى قيام علاقة ایجاریة جدیدة مباشرة.
محكمة الاستئناف تلغى حكم الطرد
فقالت المحكمة الاستئنافية: حيث إنه لما كان من المقرر أنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 3/24 من القانون 49 لسنة 1977 اثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية، كما أن تقاضي المؤجر للأجرة دون تحفظ يقيم علاقة إيجارية مباشرة بينه وبين من تقاضي منه الأجرة علاقة منبتة الصلة عن عقد الإيجار السابق، كما أنه من المقرر أن طلب إنهاء عقد الإيجار وهي لوفاة المستأجر لعدم وجود من يستمر لصالحه العقد هو حق مقرر لمصلحة المؤجر، فيجوز له النزول صراحة أو ضمناً وليس له بعد حصوله أن يطلب فسخ العقد، ويجوز إثبات التنازل بكافة طرق الإثبات القانونية باعتبار أن الإرادة الضمنية تستمد من وقائع مادية تثبت بجميع الوسائل وأن قيام المؤجر بعد علمه بوفاة المستأجر بالتعامل مع ورثته بحسبانهم مستأجرين حين قبل منهم الأجرة بصفتهم ورثة دون تحفظ لمدة تكشف عن رضاه بقيام علاقة إيجارية جديدة، فإن ذلك يمنعه من المنازعة فى صحة انتقال الحق إليهم ويكون قد أسقط حقه فى طلب إنهاء عقد الإيجار السابق بوفاة المستأجر الأصـلى.
وبحسب "المحكمة": ولما كان ذلك وكان البين من أوراق الدعوى ومستنداتها وشهادة جيران عين النزاع الثابتة بمحاضر أعمـال الخبير المنتدب من محكمة أول درجة أن والدة المستأنفة الأولى وتدعى "....." كانت تقيم مع المستأجر الأصـلى بصفتها إحدى قريباته منذ غضون عام 1970، وذلك حتى توفى الى رحمه الله بتاريخ 16/2/1975 واستمرت مقيمه فى تلك العين بعد وفاته وتزوجت بها من مورث المستانفين ثانيا، وأنجبت بها أولادها وهما المستأنفة أولا وأخرى حتى توفيت الى رحمه الله عام 2002 وقد تعامل المؤجر - مورث المستانف ضده الأول - معها ثم ورثتها من بعدها بقبوله منهم أجرة تلك العين، وذلك بموجب الايصالات المقدمة بالأوراق والغير مطعون عليها بثمة مطعن والمنسوب صدروها منه في تواريخ مختلفة من عام 1985 حتى نهاية عام 2010 وحتى توفى إلى رحمه الله في عام 2012.
والمحكمة تستند على ثبوت إقامتهم على مدى 44 عاما منذ وفاة المستأجر الأصلي دون أدنى اعتراض من الملاك
وظلوا أيضًا مقيمين في تلك العين حتى تاريخ رفع الدعوى المبتدأه، وذلك على مدى نحو 44 عاما منذ وفاة المستأجر الأصلي دون أدنى اعتراض من أيا من الملاك أو المؤجر أو ورثته من بعده وهو ما تطمئن معه المحكمه الى قيام علاقه إیجاریة جدیدة مباشرة بين والدة المدعية، وورثتها من بعدها وبين المؤجر - مورث المستأنف ضده الأول - القائم بإداره العقار الكائن به عين النزاع، الأمر الذى تضحى معه الدعوى بطلب طردهم من تلك العين للغصب، وبقالة انتهاء عقد الايجار الصادر للمستأجر الأصلي لهذه العين يكون على غير سند صحيح من الواقع والقانون وإذ خالف الحكم المستانف هذا النظر فان المحكمه تقضى بإلغائه فيما قضى به في البند أولا وبرفض الدعوى المبتدأة.
فلهذه الأسباب:
بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا برفض الدعوى الأصلية، وألزمت المستانف ضده الأول مصاريفها عن درجتي التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها أتعاب محاماة، وبعدم قبول الدعوى الفرعية لرفعها على غير كامل ذي صفة وألزمت المستأنفين مصاريفها عن درجتي التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها أتعاب محاماة .
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 1
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 2
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 3
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 4
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 5
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 6
حكم إلغاء طرد ورثة المستأجر ليسوا من الدرجة الأولى 7
المحامى بالنقض عصمت فتحى أبو لبدة - مقيم الاستئناف
