ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة الثانية – بمحكمة استئناف الإسماعيلية – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الشركاء على الشيوع في العقارات المؤجرة، أرست فيه مبدأ قضائيا جديدا قالت فيه: " لا صحة لبحث الملكية فى الدعاوى الناشئة عن عقود الإيجار، إذ أن المقرر أن عقد الإيجار يرتب التزامات شخصية بين طرفيه ولا شأن لها ببحث الملكية ولا تعد مسألة أساسية يتوقف الفصل في المنازعة الايجارية على حسمها".
صدر الحكم في الاستئماف المقيد برقم 1283 لسنة 2021 مدنى كلى، لصالح المحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى جمعه، برئاسة المستشار محمد عاطف بركات، وعضوية المستشارين محمد نادر هنداوى، ومحمد فريد أبو عرب، وأمانة سر جمال محمد أحمد.
الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر حول شقتين في العقار
بعد سماع المرافعة الشفوية ومطالعة الأوراق والمداولة:- حيث إن واقعات التداعي وأوجه دفاع ودفوع ومستندات الخصوم قد أحاط بها الحكم المستأنف واليه تحيل المحكمة في بيانها منعاً من التكرار، وإن كانت توجزها بالقدر اللازم لإقامة قضائها في أن المستأنف سبق وأقام الدعوى رقم 1283 لسنة 2021 مدني كلي السويس بموجب صحيفة استوفت شرائطها القانونية طلب في ختامها سماع الحكم أولا: بإخلاء المدعى عليه من الشقتين رقمي 2 و3 الكائنين بالأربعين الدور "..."، والمبينين بصدر الصحيفة وعقد الإيجار وتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من التلف مع إلزام المدعي عليه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل.
المالك يقيم دعوى طرد للمستأجر من الشقتين
وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 23 أبريل 2018 استأجر المدعى عليه من المدعي الشقتين علوي والمبينين بصدر الصحيفة وعقد الإيجار، وقد تضمن البند الأول من عقد الإيجار أن مدة الإيجار سنتين تبدأ من 1 مايو 2018 وتنتهي 30 أبريل 2020 ولا يجوز تجديدها لمدة مماثلة، وإذا رغب أحد المتعاقدين إنهاء العلاقة الايجارية في نهاية المدة المتفق عليها أن يعلن الطرف الأخر بخطاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء العقد، وحيث أن العقد سالف البيان قد انتهى في 30 أبريل 2020 فإن المدعي قد انذر المدعي عليه بإنهاء عقد الإيجار بموجب إنذار رسمي بتاريخ 4 ديسمبر 2021 بانتهاء عقد الإيجار وعدم رغبته في تجديد العلاقة الايجارية لانتهاء العقد إلا أنه لم يسلم الوحدتين عين التداعي، وظل وضع يده على الوحدتين غصبا دون سند من القانون، مما حدا بالمدعين لإقامة الدعوى.
عقد إيجار الشقتين مؤرخ في أبريل 2018 لمدة عامين فقط
وقدم سندا لدعواهم حافظة مستندات طويت على أصل عقد الإيجار المؤرخ 23 أبريل 2018 وأصل إنذار من المدعى معلن للمدعى عليه في 5 ديسمبر 2021، والحاضر عن المستأنف ضده المكلف بالإثبات قدم شاهدين كلا من "...." و "...." واستمعت المحكمة لشهادتهما، كما استمعت لشاهدي المستأنف كلا "....." و"...."، وأنهت التحقيق وأعيدت الدعوى للمرافعة، وبجلسة 8 أبريل 2023 قدم كل طرف حافظة مستندات احاطت بهم المحكمة والحاضر عن المستأنف ضده طعن بالتزوير على عقد الإيجار سند الدعوى صلبا وتوقيعا وبجلسة 16 مايو 2023 قدم إعلان بشواهد الطعن بالتزوير منقذ قانونا، وبتلك الجلسة قررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
المستأجر يقيم دعوى طعن بالتزوير ضد المؤجر
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الاستئناف فقد سبق وأن قضي بقبوله بجلسة 14 فبراير 2023 وحيث أنه وعن الطعن بالتزوير المبدى من المستأنف ضده على عقد الإيجار سند الدعوى ولما كان المقرر قانونا بنص المادة 49 من قانون الإثبات: يكون الادعاء بالتزوير في أية حالة تكون عليها الدعوى بتقرير في قلم الكتاب وتبين في هذا التقرير كل مواضع التزوير المدعى بها وإلا كان باطلا ويجب أن يعلن مدعى التزوير خصمه في الثمانية أيام التالية للتقرير بمذكرة يبين فيها شواهد التزوير وإجراءات التحقيق التي يطلب إثباته بها وإلا جاز الحكم بسقوط ادعائه، وكان نص المادة 52 من ذات القانون على أنه إذا كان الادعاء بالتزوير منتجا ولم تكف وقائع الدعوى ومستنداتها لإقتناع المحكمة بصحة المحرر أو بتزويره، ورأت أن إجراء التحقيق الذي طلبه الطاعن في مذكرته منتج وجائز أمرت بالتحقيق.
رأى محكمة النقض في الأزمة
وبحسب "المحكمة": وحيث أنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط وعلى ما تقرره المادة 52 من قانون الإثبات لقبول الادعاء بالتزوير أن يكون منتجا في النزاع فإذا كان غير ذي أثر في موضوع الدعوى تعين على المحكمة أن تقضى بعد مقبوله دون أن تبحث شواهده أو تحققها إذ من العبث تكليف بإثبات ما لو ثبت بالفعل ما كان له نصيب في تكوين عقيدة المحكمة، وأن الادعاء بالتزوير لا يقبل إلا بعد أن تقف المحكمة على ما يكون له من أثر في النزاع المطروح فإن وجدته منتجا قبلته وإلا قضت بعدم قبوله وتقدير ما إذا كان الادعاء بالتزوير منتجا في النزاع أو غير منتج هو من مسائل الواقع التي ينتقل بها قاضى الموضوع ولا رقابة عليه في ذلك متى كانت الأسباب التي أقام عليها قضاءه سائغة.
المحكمة تؤكد: الصورية لا تنفي وجود العقد وإنما تنال من حقيقته
ولما كان ما تقدم وهديا به كان الثابت أن المستانف ضده بجلسة 8 أبريل 2023 حضر بوكيل عنه، وطعن بالتزوير صلبا وتوقيعا الإيجار المؤرخ 23 أبريل 2018 سند الدعوى وبجلسة 16 مايو 2023 قدم إعلان بمذكرة شواهد الطعن بالتزوير، ولما كان الثابت أنه وبجلسة 5 أبريل 2022 أمام محكمة أول درجة طعن بصورية عقد الإيجار سند الدعوى موضوع الطعن بالتزوير المبدي أمام هذه المحكمة، وهو ما يعد معه إقرار ضمنيا منه بوجود العقد وصحة واقعة إبرام طرفيه له غاية ما في الأمر أن حقيقة ما اتفق عليه طرفيه مخالفة للظاهر من العقد بحسم أن الصورية لا تنفي وجود العقد وإنما تنال من حقيقته، وهو ما تمسك به المستأنف ضده أمام محكمة أول درجة، ومن ثم يكون معه الطعن بالتزوير الميدى بعد سبق الطعن بالصورية على ذات المستند والذي يعد إقرار ضمني من الطاعن بالعقد المطعون عليه وتستخلص منه المحكمة عدم جدية الطعن بالتزوير المبدي من المستأنف ضده، وهو ما يضحى معه غير منتج في الدعوى وهو ما تقضي معه المحكمة بعدم قبوله مكتفية بإيراد ذلك بالأسباب دون المنطوق.
المستأجر يطعن بالتزوير ويؤكد أن شريك بالشيوع وليس مستأجرا
وحيث أن المحكمة تقدم لقضائها في موضوع الاستئناف، ولما كان المقرر قانونا في نص المادة 44 من قانون الإثبات أنه إذا قضت المحكمة بصحة المحرر أو برده أو قضت بسقوط الحق في إثبات صحته أخذت في نظر موضوع الدعوى في الحال أو حددت لنظره أقرب جلسة، وفي ذلك تقول محكمة النقض أنه يجب أن يكون القضاء بصحة الورقة أو تزويرها سابقا على الحكم في موضوع الدعوى، وذلك حتى لا يحرم الخصم الذي تمسك بالورقة أو طلب ردها وبطلانها من أن يقدم ما عسى أن يكون لديه من أدلة قانونية أخرى لإثبات ما أراد إثباته.
وتضيف "المحكمة": أما في حالة عدم قبوله حيث يكون غير منتج في موضوع الدعوى فليس من حكمة لفصل بين الحكم في الادعاء بالتزوير والحكم في موضوع الدعوى، ومن ثم فلا تثريب على المحكمة إذ هي قضت بعدم قبول الإدعاء بالتزوير في هذه الحالة وفي موضوع الدعوى بحكم واحد، ولما كان ما تقدم وكانت المحكمة قضت سلفا بعدم قبول الادعاء بالتزوير ومن ثم فلا تثريب إن قضت في موضوع الدعوى والادعاء بالتزوير بحكم واحد.
حال كان العقد مكتوبا فإنه لا يجوز لأي من العاقدين أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة
أما عن الطعن بالصورية المبدي من المستأنف ضده أمام محكمة أول درجة بجلسة 5 أبريل 2022 على عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 23 أبريل 2018 فلما كانت المحكمة وفي مجال تحقيق الطعن بالصورية سبق، وأن قضت بجلسة 14 فبراير 2023 بإحالة الدعوى للتحقيق ليثبت المستأنف ضده بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا ومنها شهادة الشهود أن عقد الإيجار المؤرخ 23 أبريل 2018 موضوع الدعوى هو عقد صوري وغير حقيقي والغرض من إبرامه وللمستأنف نفي ما عسى أن يثبته المستأنف ضده بذات الطرق والوسائل وحددت جلسة التحقيق، وبتلك الجلسة حضر المستأنف بوكيله السابق وتمسك بقاعدة عدم جوار الإنبات بالبينة الاجراء ولقرائن فيما يجب إثباته بالكتابة يحسبان أن عقد الإيجار مكتوب وكان ذلك قبل البدء في التحقيق، وحيث أنه من المقرر بنص المادة 61 من قانون الإثبات أنه متى كان العقد المطعون عليه بالصورية مكتوبا فإنه لا يجوز لأي من العاقدين أن يثبت هذه الصورية إلا بالكتابة.
ومن المقرر قضاء من قاعدة على جواز الإثبات بالبيئة والقرائن فيما يجب إثباته بالكتابة ليست من النظام العام فإذا كان الطاعن لم ينسك أمام محكمة الموضوع بعدم جواز إثبات العقد المستتر وعلم الطاعن به بالبينة والقرائن فإنه لا يجوز له التحدى بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض، والمقرر قضاء أن مؤدى نصت المادة 2/137 من القانون المدنى أنه إذا ذكر في السند سبب للإلتزام فإنه يعتبر السبب الحقيقى الذى قبل المدين أن يلتزم من أجله والإدعاء بإنعدام السبب أو أن للإلتزام سبب آخر لا يجوز للمدين إثباته بغير الكتابة إذا كان الإلتزام مدنياً لأنه إدعاء بما يخالف ما إشتمل عليه دليل كتابى طالما لم يدع المتعاقد بوقوع إحتيال على القانون بقصد مخالفة قاعدة أمره من قواعد النظام العام، وذلك عملاً بالمادة 1/61 من قانون الإثبات.
قاعدة عدم جواز الإثبات بشهادة الشهود فيما يجب إثباته بالكتابة
وحيث أن لما كان ما تقدم وكان الطاعن بالصورية المستأنف ضده على عقد الايجار الذي هو طرف فيه بصفته مستأجر ومن ثم فهو من المتعاقدين وليس من الغير، ولما كان الثابت أن المستأنف تمسك بقاعدة عدم جواز الإثبات بشهادة الشهود فيما يجب إثباته بالكتابة، وكان ذلك قبل البدء في التحقيق ومن ثم يكون الدفع في محله، ولما كانت أوراق الدعوى ومستنداتها خلت من دليل كتابي ينفي أو يخالف ما جاء بعقد الإيجار المطعون عليه بالصورية "ورقة الضد"، كما لم يتمسك المستأنف ضده الطاعن بالصورية بوجود مانع مادي أو أدبي حال بينه وبين حصوله على دليل كتابي يثبت به ما يخالف عقد الإيجار ولم يقدم دليل على ذلك ومن ثم يكون الطعن بالصورية على عقد الإيجار المؤرخ 23 أبريل 2018 قد جاء على غير سند من الواقع والقانون وتقضي المحكمة برفضه .
وتضيف "المحكمة": وحيث تنص المادة 558 من القانون المدني على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم وتنص المادة563 على أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء في المواعيد الآتية (ب) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير وتنص المادة "599" – "1" على أنه:
"إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563"، وتنص المادة 590 على أنه: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الأيجارية للعين، وما أصاب المؤجر من ضرر، وتنص المادة 591/1: "على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف بسبب لا يد له فيه"، ومن المقرر وفق نص المادة 147 من القانون المدني: "أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون".
نص بنود العقد المتفق عليه
وحيث أنه ولما كان الثابت من مطالعة أصل عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 23 أبريل 2018 وجود علاقة تعاقدية فيما بين المستأنف بصفته مؤجر والمستأنف ضده بصفته مستأجر للشقتين المبينين بالعقد وقد نص البند الأول من العقد على أن مدة الإيجار سنتان تبدأ من 1 مايو 2018 وتنتهى في 30 أبريل 2023 ولا يجوز تجديدها كما نص بالبند الثاني من العقد على أنه إذا رغب أحد المتعاقدين انهاء العلاقة الايجارية في نهاية المدة المتعاقد عليها وجب أن يعلن الطرف الآخر بخطاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء مدة التعاقد بثلاثة أشهر ولما كان ذلك وكان المستأجر "المستأنف ضده"، قد بقى منتفع بالشفتين المؤجرتين بعلم المستأنف ودون اعتراض منه بعد انتهاء "للمستأنف" عند انتهاء الإيجار.
"الاستئناف": لا صحة لبحث الملكية فى الدعاوى الناشئة عن عقود الإيجار
ولا ينال من ذلك ما جاء بدفاع المستأنف ضده من أنه شريك على الشيوع في العقار الكائن به الوحدتين محل عقد الإيجار موضوع الدعوى، إذ أن المقرر أن عقد الإيجار يرتب التزامات شخصية بين طرفيه ولا شأن لها ببحث الملكية ولا تعد مسألة أساسية يتوقف الفصل في المنازعة الايجارية على حسمها، كما أن للمالك على الشيوع الحائز للعقار الحق في تأجير جزء منه لأحد الشركاء على الشيوع أو الغير والمستأجر منه حائز عرضي لحسابه مؤداه التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الجارة للمؤجر ومن ثم تقضي المحكمة بإلزام المستأنف ضده برد العين الشقتين موضوع عقد الإيجار للمستأنف، ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ومن ثم تقضي المحكمة بإلغائه فيما قضي به بالبند ثانيا فقط والقضاء مجددا على نحو ما سيرد بالمنطوق .
وحيث أن المحكمة تشير إلى أن الدعوى الفرعية المقامة من المستأنف ضده بطلب إلزام المستأنف بأداء مبلغ مائة ألف جنيه تعويض عن إساءة استعمال حق التقاضي قضى فيها الحكم المستأنف بالرفض، ولم تستأنف من المدعي فرعيا (المستأنف ضده ومن ثم فهي غير مطروحة على المحكمة بحسبان أنه قضي فيها بالرفض والاستئناف من المدعي اصليا فقط ولم تقضي ضده بشيء في الدعوى الفرعية .
لهذه الأسباب:
قضت المحكمة في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضی به بالبند ثانیا فقط الدعوى الأصلية، والقضاء مجددا بإخلاء المستأنف ضده من الشقتين رقمي 2 و 3 بالدور الأول بالعقار رقم "...." شارع مساكن حودة وأبو خالد بالأربعين موضوع عقد الإيجار المؤرخ 23 يناير 2018 والموضحتين بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار وتسليمهما للمستأنف خاليتين من الأشخاص والشواغل والزمت المستأنف ضده بالمصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل اتعاب المحاماة.
