محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت محكمة النقض، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، يرسخ 6 مبادئ قضائية تدور حول مبدأ "العقد شريعة المتعاقدين"، قالت فيه:
"1- ليس ثمة ما يمنع فى القانون من اتفاق العاقدين منذ بدء التعاقد على تجديد عقد الإيجار لمدة مساوية لمدته الأصلية، يكون شرطه إخطار المستأجر المؤجر بهذه الرغبة وفقاً لاتفاقهما، والتزام المستأجر بذلك يكون أثره تجدد العقد لتلك المدة دون حاجة لقبول المؤجر .
2- سريان القانون يكون نطاقه المراكز القانونية الناشئة بعد نفاذه .
3- أحكام القانون 4 لسنة 1996 سريانها بأثر فورى على العقود المبرمة ابتداءً من اليوم التالى لتاريخ نشره، وعدم سريانها بأثر رجعى على العلاقات الإيجارية السابقة عليه، وخضوعها لتشريعات إيجار الأماكن التى تمت فى ظله .
4- إبرام عقد إيجار عين النزاع بعد نشر ق 4 لسنة 1996 أثره يكون خضوعه لأحكام القانون المدنى، والنص فيه على نفاذه بتاريخ سابق على إبرامه لا أثر له، أما علة ذلك هو النعي على الحكم المطعون فيه إعراضه عن الدفع بصورية عقد الإيجار لوروده على محل وليس أرض فضاء يكون غير منتج .
5-عبارات العقد عدم جواز الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر، وتفسير المحررات يكون عدم تقيد القاضى بما تفيده عبارات معينة بل بما تفيده عبارات المحرر بأكملها، أما الخروج عن هذه القاعدة تشويه ومسخ لعبارة العقد الواضحة، لأجل ذلك يكون خضوعه لرقابة محكمة النقض .
6- إخطار الشركة الطاعنة ــ المستأجر ــ المطعون ضده بصفته ــ المؤجر ــ برغبتها فى تجديد العقد مدة مماثلة لمدته الأصلية خلال الأجل المحدد إعمالاً لأحد بنود عقد الإيجار المحرر بينهما يكون أثره تجدد العقد لتلك المدة إعمالاً لاتفاقهما، أما مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر واشتراطه موافقة المؤجر على التجديد إعمالاً لبند آخر بالعقد ومغفلاً المعنى الواضح لعبارات العقد فى مجموعها فيه مخالفة للقانون علة ذلك .
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 2500 لسنة 87 قضائية، برئاسة المستشار خالد يحيى دراز، وعضوية المستشارين نبيل أحمد عثمان، وعبد الرحيم زكريا يوسف، وعمرو محمد الشوربجي وأشرف عبد الحي القباني.
نزاع بين مستأجر والشركة المؤجرة حول تجديد عقد الإيجار
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الشركة الطاعنة أقامت على المطعون ضده بصفته الدعوى رقم 6 لسنة 2014 مدنى الجيزة الابتدائية بطلب الحكم - وفقاً لطلباتها الختامية - بصورية عقد الإيجار المحرر بتاريخ 1 أبريل 1984 لوروده على محلٍ وليس على أرض فضاء وخضوعه لقوانين إيجار الأماكن، وإلزامه بتحرير عقد إيجار بنفس شروط ذلك العقد لسبق موافقته الضمنية على تجديده.
العقد يتضمن اتفاقا بتجديد العقد ولكن بشروط
وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 23 نوفمبر 2009 استأجرت العين محل النزاع من النادى المطعون ضده لمدة 30 عاماً تبدأ من تاريخ وضع العين تحت يد المستأجر السابق لها في 1 أبريل 1984، ولرغبتها فى تجديده لمدة أخرى مماثلة وفقاً لاتفاقهما بالبند الثالث من العقد، فقد أنذرت المطعون ضده بذلك بتاريخ 23 سبتمبر 2013 دون أن يبدى أى اعتراض، ومن ثم أقامت الدعوى.
وفى تلك الأثناء - أقام المطعون ضده الدعوى رقم 6 لسنة 2014 مدنى الجيزة الابتدائية على الشركة الطاعنة بطلب الحكم بطردها وإخلائها من قطعة الأرض الفضاء محل النزاع المبينة بصحيفة الدعوى وعقد إيجارها المؤرخ 23 نوفمبر 2009 والتسليم بما أقيم عليها من مبانٍ وتحسينات وإنشاءات وإضافات بحالة سليمة وخالية من التلف والأشخاص والشواغل دون مقابل أو تعويض.
المستأجر التزم بالشروط لتجديد العقد بعد انتهاء مدته
وقال بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد استأجرت منه الشركة الطاعنة قطعة الأرض محل النزاع وقد تضمنت بنوده الاتفاق على إقامة الأخيرة مبانٍ عليها تؤول ملكيتها إليه بنهاية العقد، وإذ انتهت مدته فى 31 مارس 2014، فقد أقام الدعوى، كما أقامت الشركة الطاعنة الدعوى رقم ... لسنة 2015 مدنى الجيزة الابتدائية على المطعون ضده بطلب الحكم بصورية المادة الثانية من عقد الإيجار المؤرخ 23 نوفمبر 2009 وأنه عقد إيجار محل وليس أرض فضاء ويخضع لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981، وذلك لتضمنه النص على بدء العلاقة الإيجارية من 1/4/1984، وبعد أن ضمت محكمة أول درجة الدعاوى الـ3 حكمت فى الدعوى الأولى بإلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار بين طرفى الدعوى بذات شروط العقد المؤرخ 23/11/2009 وتجديد العلاقة الإيجارية بين طرفيه اعتباراً من 1/4/2014 وحتى 31/3/2044، وفى الدعويين الثانية والثالثة برفضهما.
واستأنف المطعون ضده هذا الحكم - فيما قضى به فى الدعويين الأولى والثانية - وبتاريخ 14/12/2016 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً فى الدعوى الأولى برفضها وفى الدعوى الثانية بإجابة المطعون ضده إلى طلباته، ثم طعنت الشركة الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
محكمة أول وثانى درجة تقضى بتجديد العقد.. والشركة المؤجرة تطعن أمام النقض
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما تنعاه الشركة الطاعنة بالسببين الأول والثانى من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بصورية عقد الإيجار موضوع الدعوى صورية نسبية، إذ إنه انصب على محلٍ وليس على أرض فضاء - كما هو مدون بالعقد - وتم إنشاؤه قبل إبرام العقد وفق الثابت بالمستندات المقدمة بالأوراق، إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عن هذا الدفاع والمستندات الدالة عليه وأقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار على أنه انصب على أرضٍ فضاء، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعى غير مقبول، ذلك بأن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن الأصل أن القانون يسرى بأثر فورى على المراكز القانونية التى تتكون بعد نفاذه سواء فى نشأتها أو فى إنتاجها آثارها أو فى انقضائها، وأن أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996- الذى أخضع عقود إيجار الأماكن للقانون المدنى - تسرى بأثر فورى على العقود التى تُبرم ابتداءً من اليوم التالى لتاريخ نشر ذلك القانون، ولا تسرى بأثر رجعى على العلاقات الإيجارية التى تمت قبل ذلك ومازالت سارية والتى تخضع لتشريع إيجار الأماكن الذى حصلت فى ظله بحسبانه القانون واجب التطبيق آنذاك.
النقض تضع 6 مبادئ قضائية حول سريان تجديد "عقد الإيجار"
لما كان ذلك، وكانت الشركة الطاعنة قد تمسكت بصورية عقد الإيجار موضوع الدعوى صورية نسبية لوروده على محلٍ وليس على أرضٍ فضاء وصولاً لإخضاع هذا العقد لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وكان البين من الأوراق أن هذا العقد قد أُبرم – بما لا خلاف عليه بين الخصوم – بتاريخ 23/11/2009 بعد نشر القانون رقم 4 لسنة 1996 – الذى نُشر فى 30/1/1996 – ومن ثم فإن هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدنى، دون أن يغير من هذا النظر النص فيه على أن تبدأ مدة الإيجار من وضع يد المستأجر السابق فى 1/4/1984، ذلك أن المعول عليه فى تطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 – على ما سلف بيانه – هو تاريخ إبرام العقد وليس نفاذه، ومن ثم فإن النعى على الحكم المطعون فيه بهذين السببين – أياً كان وجه الرأى فيه – يكون غير منتج، ومن ثم غير مقبول.
وبحسب "المحكمة": وحيث إن الشركة الطاعنة تنعى بالسبب الثالث من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفى بيان ذلك تقول إن عبارة المادة الثالثة من عقد الإيجار قد جاءت صريحة واضحة فى تلاقى إرادة طرفيه على أحقيتها فى تجديده لمدة أخرى مماثلة إذا أخطرت المطعون ضده بهذه الرغبة قبل انتهاء مدة العقد الأولى بستة أشهر، وقد أبدت رغبتها فى التجديد بالإنذار المؤرخ فى 23/9/2013 قبل مضى الستة أشهر المشار إليها وقدمت الإنذار الدال على ذلك، إلا أن الحكم المطعون فيه وقف فى تفسيره للعقد عند حد البند الثانى عشر منه مشترطاً موافقة المطعون ضده - المؤجر- على التجديد وبهذا يكون الحكم قد خالف قواعد التفسير، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
يجوز وضع بند بتجديد عقد الإيجار لمدة مساوية لمدته الأصلية
ووفقا لـ"المحكمة": إن هذا النعى فى محله، ذلك بأن المقرر- فى قضاء هذه المحكمة - أن العقد شريعة المتعاقدين، وليس ثمة ما يمنع فى القانون من اتفاق العاقدين منذ بدء التعاقد على تجديد عقد الإيجار لمدة مساوية لمدته الأصلية، وذلك إذا أخطر المستأجر المؤجر برغبته فى ذلك فى الميعاد المتفق عليه بينهما، وهو اتفاق لا مخالفة فيه للقانون وملزم لطرفيه وفقاً لبنوده، فإذا أخطر المستأجر المؤجر بهذه الرغبة فى الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بينهما، فإن الإيجار يتجدد لمدة مماثلة لمدته الأصلية دون حاجة لقبول جديد من المؤجر، باعتبار أن تجديد الإيجار فى هذه الحالة يستمد وجوده من رضاء المتعاقدين واتفاقهما عليه منذ مبدأ الإيجار.
وأن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن القاضى مُلزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هى، ولا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر، كما لا يجوز له أن يعتد بما تفيده عبارة معينة دون غيرها من عبارات المحرر، بل يجب عليه أن يأخذ بما تفيده العبارات بأكملها وفى مجموعها باعتبارها وحدة متصلة متماسكة، وهى قواعد وضعها المشرع على سبيل الإلزام، وينطوى الخروج عنها على مخالفة القانون، لما فيه من تشويه ومسخ لعبارة العقد الواضحة، فيخضع بهذه المثابة لرقابة محكمة النقض.
شريطة إخطار المستأجر المؤجر بهذه الرغبة وفقاً لاتفاقهما
لما كان ذلك، وكان الثابت أخذاً من مدونات الحكم الابتدائى - وبما لا خلاف عليه بين طرفى الخصومة - أن البند الثالث من عقد الإيجار المبرم بين طرفى النزاع قد نص على أن "مدة الإيجار ثلاثين عاماً تبدأ من 1/4/1984 وتنتهى فى 31/3/2014 على أنه يجوز تجديدها لفترة أخرى مماثلة، وفى هذه الحالة يجب على الطرف الثانى - المستأجر- أن يقوم بإخطار الطرف الأول -المؤجر- عن رغبته فى التجديد وذلك قبل نهاية مدة الثلاثين سنة الأولى بستة أشهرٍ على الأقل"، وكان المعنى الظاهر لتلك العبارات اتفاق الطرفين منذ مبدأ الإيجار على تجديده لمدة أخرى مماثلة لمدته الأصلية بمجرد إفصاح المستأجر - الشركة الطاعنة - عن رغبتها فى التجديد بإخطار المؤجر - المطعون ضده - بذلك قبل نهاية مدة الثلاثين سنة الأولى بستة أشهر، وهو اتفاق لا مخالفة فيه للقانون وملزم لطرفيه.
وكان الثابت وبلا خلاف بين طرفى الخصومة أن الشركة الطاعنة أخطرت المطعون ضده بتاريخ 23/9/2013 قبل نهاية المدة الأصلية للإيجار بستة أشهرٍ بموجب إنذار على يد محضر برغبتها فى تجديد العقد لمدة أخرى مماثلة لمدته الأصلية، فإن الإيجار يتجدد لمدة مماثلة لمدته الأصلية إعمالاً لاتفاقهما على ذلك منذ إبرام الإيجار دون حاجة لقبول من المؤجر - المطعون ضده - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ووقف فى تفسيره لعقد الإيجار موضوع النزاع عند البند الثانى عشر منه، وفسر عبارته بمقولة إن تجديد الإيجار يستلزم موافقة المطعون ضده -المؤجر- دون اعتبار لما يكملها من عبارات البنود الأخرى ومنها البند الثالث المشار إليه، ومغفلاً المعنى الواضح -السالف بيانه- لعبارات ذلك البند، وهو تفسير لا تحتمله عبارات وبنود العقد فى جملتها ويخرج عن ظاهر مدلولها مجتمعة وإرادة المتعاقدين الواضحة، فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم.
حكم النقض العقد شريعة المتعاقدين 1
حكم النقض العقد شريعة المتعاقدين 2
