لملايين المتعاملين بالعقود العرفية.. 4 مبادئ للنقض تنهى النزاع بين المتعاقدين.. الأبرز لا يشترط أن يكون العقد مسجلا لإقامة بعض الدعاوى.. ولمشترى العقار بعقد عرفى الحق فى طرد الغاصب واستلام العين.. وطلب التعويض

أصدرت الدائرة المدنية "أ" – بمحكمة النقض – حكما قضائيا فريدا من نوعه، يهم ملايين المتعاملين بالعقود العرفية، رسخت فيه لـ4 مبادئ قضائية، قالت فيه: "1-لا يشترط أن يكون العقد مسجلا لإقامة بعض الدعاوى.

2-فلمشترى العقار بعقد عرفى الحق فى طرد الغاصب واستلام العين. 

3-ولمشترى العقار بعقد عرفى الحق في طلب التعويض عن الأرض المستولى عليها.

4-ولمشترى العقار  بعقد عرفي  الحق في مطالبة من استولي عليه بالريع .

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 7532 لسنة 76 قضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى جاد الرب سعد، برئاسة المستشار رخمضان السيد عثمان، وعضوية المستشارين الدكتور أحمد فاروق عوض، ومنير محمد أمين، وأحمد سيد يوسف، وبحضور كل من رئيس النيابة كريم على، وأمانة سر مصطفى عبدالله.

 

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة عن أصول متعاقدين بالعقد العرفى

 

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 527  لسنة 2003 مدني أسوان الابتدائية للحكم بطردهم من منزل التداعي والتسليم، وقال بيانا لذلك إنه يمتلك هذا المنزل والتسليم بالميراث عن والده وقام المطعون ضدهم بغصبه بدون سند، فأقام الدعوى.  

 

الوريث يطالب بطرد أشخاص من منزل والده المورث

 

وفى تلك الأثناء - ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا الحكم أمام محكمة استئناف قنا - مأمورية أسوان بالاستئناف رقم 1513 لسنة 24 قضائية، وبتاريخ 8 مارس 2006 قضت بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 

 

 

محكمة أول وثانى درجة ترفضان الطرد من المنزل محل النزاع

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على أن عقد شراء مورث الطاعن لعقار النزاع لم يسجل، وبالتالي فلا أحقية له في ملكيته رغم أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا تنتقل به جميع الحقوق والدعوى المتعلقة بالمبيع ومنفعته للمشتري ومنها طرد الغاصب وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.  

 

الوريث يطعن على الحكم أمام النقض

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة - أنه يترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهراً انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشترى - ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك، كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستبداء ريعها منه.   

 

 

النقض تنصف الوريث بـ4 مبادئ قضائية  

 

لما كان الحكم المطعون فيه قد رفض طلب الطاعن بطرد المطعون ضدهم من منزل التداعي تأسيسا على أن عقد البيع المؤرخ 8 يونيو  1985 الذي اشترى بموجبه مورث الطاعن منزل التداعي عقدًا عرفيًا لم يسجل، وبالتالي فلم تنتقل إليه الملكية رغم أن عقد البيع ولو كان عرفيا ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة به ومنها طرد الغاصب فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

 

فلهذه الأسباب:

 

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية لمحكمة استئناف قنا مأمورية أسوان"، وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة. 

 

 

طعن ثانى يتصدى للأزمة

 

وفى هذا الشأن يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض يحيى سعد، أن لمحكمة النقض العديد من الأحكام في هذا الشأن، أبرزها الطعن المقيد برقم 2430 لسنة 87 قضائية، والذى جاء فيه: وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول دعوى الطاعن طرد المطعون ضدهما من عقار التداعى لأن وضع يدهما عليه بغير سند قانونى استناداً إلى أن الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد بيعه لم يسجل، فى حين أن ذلك العقد ينقل للطاعن جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع من تاريخ إبرامه وطلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم يعتد بعقد البيع العرفى سند دعوى الطاعن ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.  

 

طعن ثالث يتصدى للأزمة

 

وكذا الطعن المقيد برقم 6097 لسنة 79 قضائية، والذى جاء فيه: أن استيلاء الحكومة على العقار جبراَ عن صاحبه دون اتخاذ الإجراءات التى يوجبها قانون نزع الملكية يعتبر بمثابة غصب يستوجب مسئوليتها عن التعويض وإذ كان من المقرر ـــــ فى قضاء هذه المحكمة ــــ أنه وإن كان عقد البيع العرفى لا ينقل الملكية الى المشترى قبل تسجيله....، إلا أن هذا البيع غير مسجل كالبيع المسجل ينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها والتعويض عن غصبها واستيداء ريعها.

 

لما كان ذلك - وكان البين من الأوراق أن الطاعن اشترى أرض التداعى بموجب عقد بيع ابتدائى وأنه تم الاستيلاء الفعلى على الأرض المملوكة له لاعتماد وتعديل خطوط تنظيم المنطقة الكائن بها أرض النزاع ودون أتخاذ إجراءات نزع الملكية فيستحق الطاعن تعويضاً عن الاستيلاء عليها ومقابل عدم الانتفاع بها ولو لم يكن قد سجل عقد شرائه لها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة لكون الطاعن مالك أرض التداعى بموجب عقد عرفى غير مسجل فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.  

 

طعن رابع يتصدى للأزمة

 

وكذا الطعن رقم 10550 لسنة 82 قضائية، والذى جاء في حيثياته: إذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن بصفته لم يتخذ الإجراءات القانونية التي أوجب القانون اتباعها في نزع ملكية الأرض محل النزاع مما يعد استيلاءه عليها غصباً يرتب مسئوليته المباشرة عن تعويض المطعون ضده المشتري لتلك الأرض بموجب عقد البيع العرفى المؤرخ ..... حتى ولو لم يسجل العقد ، ولما كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وقضى بالتعويض عن العقار سالف الذكر بناء على العقد العرفي سند المطعون ضده،..... فإنه يكون قد صادف صحيح القانون، ومن ثم يضحى النعي في هذا الشأن غير أساس.   

 

 

                          النقض والعقود العرفية 1

 

المحامى بالنقض يحيى جاد الرب سعد - مقيم الطعن