عمارات البخت المايل.. أين قانون العمر الافتراضى للعقارات؟.. وقائع انهيار المنازل المستمرة تفتح ملف سبب اختفاء قانون هدم المبانى الآيلة للسقوط.. وخبراء يضعون روشتة بواسطة الشقق المغلقة والترميم وتنفيذ الإزالات

"العقارات الأيلة للسقوط".. ما زالت تلك العقارات تهدد شريحة كبيرة من الأسر، حيث لا يمر علينا شهر إلا وسقط عقار وانهار على سكانه، وذلك في الوقت الذى تخرج فيه قرارات بترميم هذه العقارات الأيلة للسقوط ولم تنفذ، ورغم توقع سكان الحى بانهيار العقار في أي لحظة بسبب سوء حالته، ما يؤكد معه أن - العقارات الآيلة للسقوط - أصبحت بمثابة صداع مُزمن فى رأس المجتمع، فليس شرطاَ وقوع كارثة أو زلزال حتى تسقط تلك العقارات، بل أصبح الأمر بدون سبب غير قدم تلك المبانى، أو لأنها غير مطابقة للمواصفات الإنشائية كالتعلية، أو بسبب عدم تنفيذ قرارات الإزالة أو التنكيس التى تصدر بشكل قانونى ورسمي، الأمر الذى جعل عددا من المراقبين يُطلق عليها "عمارات البخت المايل" تلك العقارات التي أصبحت مسار تهديد للعديد من الأسر.

 

أين مشروع قانون "العمر الافتراضي" للعمارات؟ 

 

يأتي ذلك في الوقت الذي لا تزال فيه الدولة تسعى جاهدة لتأمين الأسر الذين يعيشون في تلك العمارات من خلال حصر لجميع المنازل القديمة المستحقة لإعادة التأهيل في مبادرة "حياة كريمة"، لمنع مثل تلك الكوارث، وذلك في الوقت الذي مر على مشروع قانون "العمر الافتراضي" الذى لم يخرج للنور منذ 7 سنوات في محاولة لمواجهة ظاهرة سقوط العقارات وأن يكون هناك هدم لكل العقارات التي تخطت العمر الافتراضي دون ترميم أو تطوير بها، وذلك باعتبار أنها منازل تهدد أرواح المواطنين.

 

 

ومسألة أزمات العقارات الآيلة للسقوط أو المنهارة عادة ما يصدر قرارات إزالة فورية من اللجان الفنية لها، إلا أن عملية التنفيذ غير مفعلة من قبل المسئولين، ما يُعرض حياة قاطنى تلك العقارات للخطر الدائم، وذلك على الرغم من أن جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء يطلب بشكل دائم ومستمر من الأحياء والوحدات المحلية بإعداد حصر أخير بالمباني الآيلة للسقوط لاتخاذ قرار بشأنها دون استجابة من تلك الوحدات، إلا أن الجهاز لم يجد استجابة من هذه الوحدات والأحياء - بحسب تصريحات المسئولين بجهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء. 

 

الإحصائيات الرسمية وغير الرسمية

 

حسب التقديرات الرسمية الصادرة من جهاز التفتيش الفنى على سلامة البناء عام 2020، فإن عدد المبانى الصادر لها قرارات إزالة يبلغ 60 ألف عقار، فى حين قالت دراسة للمركز المصرى للحق فى السكن إن 1.4 مليون عقار آيل للسقوط على مستوى الجمهورية، وأن محافظة القاهرة بها أعلى نسبة عقارات صدرت لها قرارات إزالة، كما أن الإحصائيات غير الرسمية تؤكد أن هناك أكثر من 7 ملايين عقار مخالف فى مصر، منها 2 مليون و184 ألف مخالفة خلال الـ8 سنوات. 

 

 

أما التقديرات الرسمية - فقد سجلت إحصائيات وزارة التنمية المحلية أن قرارات الإزالة التي لم يتم تنفيذها أكثر من 110 آلاف قرار ازالة، إحصاءات وزارة التنمية المحلية تؤكد أن قرارات الإزالة للمباني والمنشآت الآيلة للسقوط على مستوى محافظات مصر تصل إلى 111.8 ألف وحدة سكنية، يتركز عدد كبير منها فى محافظة الغربية بواقع 21.8 ألف وحدة، تليها القاهرة 19.7 ألف وحدة، والدقهلية بواقع 15.9 ألف وحدة سكنية.

 

60 ألف عقار مخالف صدر ضده قرار بالإزالة

 

وأشار البيان إلى أن إجمالي عدد القرارات المنفذة وصل إلى نحو 69.6 ألف وحدة بنسبة 62 % من إجمالي الوحدات الصادر بشأنها قرارات إزالة كلية أو جزئية، وأن عدد القرارات التى تمثل خطورة داهمة يصل إلى نحو 18.3 ألف وحدة سكنية - وفقا لدراسة رسمية أخرى فإن هناك 600 ألف عقار مخالف ووصل عدد العقارات الآيلة للسقوط إلى 60 ألف عقار وأكثر من 3 ملايين وحدة سكنية فى مصر آيلة للسقوط وقد صدرت لها قرارات إزالة لم تنفذ واستمرارها بالشكل الحالى تهديد حقيقى لأرواح المواطنين إما بسبب تقادم هذه المباني، وكشفت الدراسة أن 207 آلاف قرار تنكيس وإزالة لم يتم تنفيذها.

 

 

الثغرة القانونية في المادة "59" فى القانون 119 لسنة 2008 

 

من جانبه، أفاد شريف الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر، بأن العقارات المتهالكه وترميمها لم يغفل عنه قوانين الإيجارات القديمة السارية والمعمول بها وهم قانونى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 وقد نصت المواد من 5 ف إلى 63 من قانون 49 لسنة 1977 ثم تم إلغاء هذا الفصل بصدور قانون 119 لسنة 2008 كما ألغى المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 وقد انفرد الفصل الأول من الباب الرابع في المادة 72 حيث نص على الآتى مادة 72:

 

"تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن". 

 

شريف الجعار - المستشار القانوني لرابطة المستأجرين في مصر- والمحامى بالنقض 

 

وبحسب "الجعار" في تصريحات لـ"برلماني": وقد كان قانون 49 لسنة 1977 يحمل المؤجر مالك العقار القديم عبئ الترميم وحده إلا أنه فى قانون 136 لسنة 1981 حمل المستأجر معه بنسبه لترميم العقار وقد فتح الباب على مصراحيه لتحفيز مالك العقار على الترميم واعطاه فى الماده 10 من ق 136 لسنة 1981 قروض ميسره لترميم العقار، ولكن للأسف مالك العقار إما تقاعس عن الحصول على القروض للترميم أو حصل عليها بالفعل ثم لم يرمم، ونحن نقول هنا أن الحل يكمن فى تفعيل اتحاد الشاغلين وفق المادة 72 م ق 119 لسنة 2008 ويكون ترمير العقار مسؤلية شاغلى العقار سواء كان منهم مالكو العقار كسكان أم لا.

 

ويضيف "الجعار": وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز 3 أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون. 

 

 

وفى سياق آخر - يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض أيمن محفوظ، إن هناك ثغرات فى تلك الأزمة، حيث إن المادة "59" فى القانون 119 لسنة 2008 والخاصة بالإعلان الإداري والتي تحتاج إلى تعديل فورى، ويتم إعلان المخالف إعلانا إداريا قد يرفض تسلمه أو لم يستدل على العنوان، وبالتالي يحضر المخالف أمام المحكمة نموذج 6 مراسلات بريد والذي يفيد بأنه لم يستلم إشعارات محاضر المخالفة، وبالتالي يحكم القضاء له بالبراءة وإدخال المرافق.

 

حل الشقق المغلقة

 

وذكر "محفوظ" في تصريحات خاصة: إن الشقق المغلقة هى الحل الأمثل لحلول مثل هذه المشاكل التى تهدد المجتمع حيث وصلت عددها في مصر إلى أكثر من 10 ملايين شقة وفق أخر تعداد بيانات للسكان، وهذه الشقق فى الواقع بغلقها وحبسها قد حرمت المستأجر من كثرة المعروض، وبالتالي أدى ذلك إلى زيادة عالية فى أجرة الشقق فى الايجارات الجديدة بشكل غير طبيعي ولا يتناسب مع الحالة الاجتماعية والمعيشية لأفراد المجتمع. 

 

 

"محفوظ" أوضح أن غلق هذه الشقق آثار اتهامات كثيرة حول مستأجرى الإيجار القديم بأنهم هم من يغلقون الشقق ولكن فى الواقع أن معظم هذه الشقق مغلق بواسطة مالكيها للتسقيع وتعطيش السوق وإن كان عدد من هذه الشقق مستأجرة بالإيجار القديم، ولكن الأكثرية منهم مغلقة بواسطة الملاك وغلق هذه الشقق سواء من المستأجرين أو الملاك فهو في حد ذاته تعطيل لثروة عقارية هائلة وفتح هذه الشقق وعرضها للإيجار سيحل نصف المشكلة تقريبا ويسكت صراخ المؤجرين الذين يتشدقون بأن المستأجر القديم غالق هذه الشقق ولم يستفيد منها، وردد قائلاَ: "وأنا شخصيا لا أؤيد غلق الشقق من قبل مستأجر عنده عقار ملك أو عنده فيلا فى المدن الجديدة".

 

وأشار إلى أن مجلس النواب تعهد فى أكثر من تصريح له، أنه سيناقش حل هذه المشكلة حيث سبق وأن تقدم النواب بمقترح قانون لفرض ضريبة عالية على الشقق المغلقة، حيث إن هذا المقترح سيساهم بنسبة كبيرة فى حل المشكلة ولكن يجب أن تراعى أثناء الحلول ونفرق بين الشقق المغلقة وليست لها استعمال نهائى وبين الشقق المغلقة ولكن اصحابها يترددون عليها بمعنى أنها مغلقة غلق متقطع مثل شقق المصايف وشقق المسافرين للعمل فى الخارج فهذه لا تعتبر من الشقق المغلقة ولكن ما نتحدث عنه هو الشقق الذى يغلقها ملاكها للاحتكار أو شقق المستأجرين الذين أغلقوها نهائيا ولم يعد لى حاجة لها مطلقا.

 

 

لا تصالح مع المالك

 

وفى هذا الشأن، يقول ياسر سيد أحمد، الخبير القانوني والمحامى بالنقض، إن عمليات المباني المخالفة لا تصالح فيها مع المالك خاصة إذا كان آيلة للسقوط أو الصادر لها قرار إزالة أو المملوكة للدولة حسب الجهة، مضيفاَ أنه طبقاَ للقانون المصري، لابد أن تتم الإزالة للمباني أو الأدوار المخالفة في أسابيع بقرار رسمي من الحي أو المجلس المحلي – كما يحدث في الوقت الراهن – حيث أنه عقب صدور قرار الإزالة يمكن تقديم الطعن عليه للجهة الإدارية التى تبحثه لمدة شهور، مطالباَ بأن يباشر فحص المنزل أو المباني لجنتان منعاً للتلاعب، وهما لجنة للمنشآت الآيلة للسقوط ولجنة المحافظة.

 

وأوضح "أحمد" في تصريح لـ"برلمانى" - الفساد بكافة أشكاله "الرشوة، والمحسوبية، والمجاملات، والغش" هو المسؤول الأول والأخير عن كارثة سقوط مئات المنازل فوق أصحابها في مصر سنويا، متعجبا من أنه: "لا أحد يُعاقَب من هؤلاء المسؤولين، وإنما يُحال دائما مالك العقار المنهار وحده للمُحاكمة، دون أن يُحَاسَب المسؤول الذي سمح بتمرير هذه المُخالفة والسكوت عليها حتى حدثت المصيبة وانهار العقار"، والحل فى تلك الأزمة تتمثل فى ضرورة وجود حزمة من الشروط والقيود يجب أن تتناولها اللوائح التنفيذية للقانون، بغرض التأكد من أن المباني المخالفة آمنة لإيقاف الكوارث وعدم فتح باب التصالح فى مخالفات قد تضر مستقبلا بالبناء وتشكل خطرا على الأرواح.

 

 

وكشف أن السبب فى البناءات العشوائية دون الالتزام بالمواصفات الهندسية، يتمثل فى غياب الإشراف والرَّقابة من المهندسين المتخصصين على أعمال التصميم والتنفيذ، وانعدام الصيانة الدورية للمباني، وتدهْـور حالة المرافق من مياه وصرف صحي، وهو ما يؤثر بالسلب على صحة المبنى، وسوء استخدام العقارات في غير الغرض السكني، وإهمال المسؤولين في المحليات للدّور المنوط بهم، فضلاً عن التكدس السكاني في العقارات.

 

ما مشروع قانون "العمر الافتراضى"؟

 

يشار إلى أن مجلس النواب في عام 2018 كان يناقش مشروع قانون حول العقارات القديمة والآيلة للسقوط، وذلك لمواجهة أزمة سقوط المنازل والعقارات المختلفة فى كثير من المحافظات، دون وجود أى حلول حقيقية من الأحياء أو المسئولين المنوط بهم فى هذا الأمر، ويهدف المشروع أن يكون هناك "عمر افتراضي" لكل العقارات القديمة، وهى من 60 إلى 65 عاما، أو ما يحددها الفنيون المختصون فى هذا الأمر فإذا مضى عليها هذه الفترة تعد مخالفة، فيتم هدمها بالقوة الجبرية، وذلك حفاظا على أرواح المواطنين من سقوط هذه العقارات.

 

 

الجدير بالذكر أن هناك لجانا فى كل محافظة تسمى إزالة العقارات غير الآيلة للسقوط والتى تكون مهمتها معاينة العقارات بما فيها من عيوب وشروخ وتحديد أشكال معالجتها، وهو ما يستدعى ضرورة أن يقوم كل مسئول بالدور المنوط به، حيث إن الأمر ليس مرتبطا بعمر العقار، ولكن فى الأساس يرتكز على دور المحليات وأن يكون لدينا جهاز محلى قوى يقوم بدوره فى رصد العقارات المهددة بالسقوط ومعالجتها.

كما أن الأحياء عليها أن تعمل بشكل دوري بالإشراف ومتابعة المباني وتحديد المنشآت الخطرة، حيث يستلزم وجود نص عقابي رادع بتغليظ العقوبة على إلزام أصحاب العقارات بالصيانة الدورية، والتفعيل الفورى لأي بلاغ مقدم من قبل الاحياء، كما أن هذا الأمر يتشابك مع قانون الإيجار القديم، بمعنى ضرورة تعديل أيضا هذا التشريع لأن عقارات الإيجار القديم الحالية تلزم مالكها بصيانتها فى مقابل مبالغ زهيدة يحصل عليها من الإيجار. 

 

 

طلب إحاطة بشأن حوادث انهيارات العقارات القديمة

 

وفى هذا الشأن – قد سبق وتقدمت النائبة مي أسامة رشدي، عضو لجنة الإسكان والمرافق العامة بمجلس النواب، عضو حزب الإصلاح والتنمية، بطلب إحاطة إلى المستشار حنفي جبالي، رئيس البرلمان، موجهًا لرئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي، ووزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار، ووزير التنمية المحلية اللواء محمود شعراوي، بشأن حوادث انهيارات العقارات القديمة.

 

وقالت النائب مي رشدي، في طلبها، إنه في ظل مبادرة الرئيس عبدالفتاح السيسي "حياه كريمة"، فإن الحفاظ على حياة المواطن المصري والأسر المصرية أولوية قصوى، خاصة بعد سقوط 6 قتلى على الأقل في عقار الوايلي الذي انهار، استمرار لمسلسل انهيار العقارات القديمة، في ظل عدم وجود متابعة ورقابة من المحليات، بشأن العقارات القديمة الآيلة للسقوط، موضحة أنّ محافظة القاهرة أهملت في مسؤوليتها، حيث إن العقار ذو طراز معماري، وكان قد صدر له قرار ترميم، لكن مالك العقار لم ينفذ القرار، وتقع هنا على المحافظة مسؤولية متابعة قراراتها. 

 

 

ظاهرة سقوط العقارات القديمة

 

وطالبت عضو مجلس النواب، وزارة التنمية المحلية ممثلة في الأحياء، وبمساعدة الهيئة الهندسية ونقابة المهندسين الفرعية، أن تقوم بمشروع حصر المنازل السكانية والعقارات الآيلة للسقوط والقديمة والمتهالكة في كل حي في جميع أنحاء مصر، ثم يتم اتخاذ اللازم بحسب ما تراه مصلحة الدولة المصرية وفق خيارات عديدة، سواء هدمها وإعادة بنائها، أو إخلاء تلك المباني ونقل السكان لمباني حديثة آمنة بالتنسيق مع وزارة الاسكان، أو تعويض السكان بمبلغ مالي لتوفير سكن بديل، واستخدام موقعها لمرفق عام خدمي.

وشددت عضو لجنة الاسكان، على أن ظاهرة وقوع ضحايا من المصريين نتيجة سقوط العقارات القديمة، أصبحت ظاهرة تستحق الاهتمام والتدخل العاجل من الدولة، وألا ننتظر حدوث كارثة أخرى ينتج عنها ضحايا لكي تتحرك الأجهزة، واستكملت قائلة: "بدلاً من الاستيقاظ كل فترة عن انهيار عقار ووقوع ضحايا لا بد من الحصر والتقييم والتخطيط المسبق؛ لمنع تلك الحوادث بدلًا من الانتظار والتحرك فور وقوعها ويتحمل أعباءها رجال الحماية المدنية الأبطال، والمواطن الذي قد يخسر حياته أو حياه أحد من أفراد أسرته". 

 

 

رأى القضاء في تلك الأزمة 

 

هذا وقد سبق لمحكمة الاستئناف إصدار حكم فريد من نوعه، بتمكين المُستأجرين للعقار بتنفيذ أعمال الإصلاح والترميم طبقًا لقرار لجنة التظلمات بالدقهلية طبقًا للمادة 93 من القانون 119 لسنة 2008 بشأن قانون البناء التى نصت على: "فى حالة إذا تأخر المالك والجهة الإدارية عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى من لجنة التظلمات، فيجوز للمستأجر أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، ويستوفى ما أنفقه خصمًا من مستحقات المالك لديه"، وذلك في الاستئناف المقيد برقم 1414 لسنة 2019 مدنى مستأنف المنصورة.