الحل السحرى للملاك.. حكم قضائى بانتهاء عقد ايجار قديم لامتلاك المستأجر عقار أخر.. المحكمة طبقت المادة 22 الفقرة الثانية من القانون.. و4 شروط أبرزها أن يكون العقار في ذات البلد

أصدرت الدائرة "4 ايجارات" – بمحكمة شمال الجيزة الإبتدائية، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بإنتهاء عقد الإيجار والعلاقة الإيجارية لتطبيق المادة 22 الفقرة الثانية من القانون 136 لسنة 1981"، مستندا على 4 شروط للإخلاء طبقا لتلك المادة:      

 

1-أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات.

 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير.

 3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى.

 4-أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد.

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 897 لسنة 2022 ايجارات شمال الجيزة، لصالح المحامى بالنقض رأفت فرج، برئاسة المستشار محمود محمد جلال، وعضوية المستشارين شريف ممدوح، وأحمد حمدى، وأمانة سر كريم عادل. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك والمستأجر على شقة

 

بعد سماع المرافعة ومطالعة الأوراق والمداولة قانوناً: حيث تتحصل وقائع الدعوي في أن المدعيين عقدوا الخصومة فيها بموجب صحيفة استوفت شرائطها القانونية، أودعت قلم كتاب المحكمة، واعلنت قانونا للمدعى عليها وقيدت بتاريخ طلبوا في ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 2 يوليو 1970، واخلاء العين المبينة بصدر الصحيفة وتسليمها للمدعين خالية من الأشخاص والمتاع مع تحملها كافة المصروفات وأتعاب المحاماة، على سند من القول بموجب عقد إيجار مؤرخ فيه 20 يوليو 1970 استأجر المدعي عليه من المدعين الشقة موضوع التداعي، وعلم المدعين قيام المدعي عليه بشراء قطعة أرض، وقامت بإنشاء مبنى من 4 طوابق بكل طابق وحدة سكنية، مما حدا بالمدعيين لإقامة تلك الدعوي، وقدموا سندا لدعواهم حافظة مستندات طالعتها المحكمة.

 

وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 29 ديسمبر 2022 حضر وكيل المدعين، وقدم حافظة مستندات وحضر وكيل عن المدعي عليها وطلب ندب خبير، وبجلسة 19 يناير 2023 قضت المحكمه بندب أحد خبراء مكتب خبراء وزارة العدل تكون مهمته على النحو المبين بمنطوق الحكم، والذي نحيل الية منعا للتكرار وباشر الخبير مأموريتة نفاذا لهذا القضاء، وأودع الخبير تقريره وأعلن الأطراف بورودة والذي خلص فيه الى نتيجة مؤادها: 

 

 

ورثة المالك يكتشفون أن المسـتأجر يمتلك عقار

 

خلت أوراق الدعوى من ثمة مستندات ملكية مسجلة للفيلا محل التداعي اتفقت طرفي التداعي أن المدعى عليها مالكة الفيلا محل التداعي، وقدم وكيل المدعى عليها صورة ضوئية من الترخيص رقم 576 لسنة 1995 جهاز تنمية 6 أكتوبر  باسم المدعي عليها عن الفيلا محل التداعي، وأيضا صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 31 يوليو 1996 بشراء المدعي عليها من هيئة المجتمعات العمرانية للفيلا محل التداعي، والمكونة من دورين وتلك المستندات تم توضيحها وقدم وكيل المدعي عليها صورة ضوئية من عقد اتفاق مؤرخ في 21 فبراير 1996.

 

وتم الإطلاع على الأصل محرر بين المدعي عليها طرف أول وبين أحمد مصطفى سعد المدعي الأول طرف ثاني واتفق الطرفان على أن يكون الطرف الثاني بعمل تعديلات الدور الأرضي و تعليه دورين أعمدة، واسقف في مدة 3 أشهر تبدأ من 1 مارس 1996 بالعقار محل التداعي من خلال المستندات السابقة يتضح أن تاريخ انشاء الفيلا محل التداعي هو في غضون عامي 1995 و 1996 العقار الفيلا محل التداعي مكونه من دور أرضي و3 أدوار علوية بنظام الهيكل الخرساني كل دور بة شقة واحدة فقط كاملة التشطيب الداخلي باستثناء الدور الأخير به اعمال تعديلات في التشطيبات. 

 

 

ورثة المالك يقيمون دعوى طرد

 

ودفعت المدعى عليها بمحاضر الأعمال أن كل الوحدات للفيلا صالحه للسكن وتم بيع عدد إثنين وحده منهم، وتبقى عدد إثنين أخرى باسم أولادها وهم متزوجين ومسافرين حاليا في الخارج ودفع وكيلها أيضا من خلال مذكره دفاعه أن العقار بالكامل أصبح في غير تصرف المدعي عليها منذ أخر تصرف بالبيع بتاريخ 2016 ولا يوجد لها اي ملكية في العقار حاليا بعد أن تصرفت فيه بالبيع، وقدم صور ضوئية لعقود بيع الوحدات العقار، وكذلك أحكام صحة توقيع خاصة بتلك العقود ومودع بأوراق الدعوى شهادة من الضرائب العقارية تفيد أن الوحدة رقم 2 بالعقار محل التداعي مكلفه باسم المدعي عليها سعاد عبد الحفيظ والشهادة مؤرخه في 29 نوفمبر 2022 وحيث أُعيد تداول الدعوي بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها، وبجلسة 9 مايو 2024 حضر وكيل المدعين، وطلب الحكم وقدم مذكره وحضر وكيل عن المدعى عليها وقدم مذكر، وطلب الحكم، وقررت المحكمة حجز الدعوي ليصدر فيها الحكم.

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت - وهديا بما تقدم وتطبيقا له وكان المدعيين قد أقاموا دعواهم بطلب الحكم فسخ عقد الايجار المؤرخ 20 يوليو 1970 و اخلاء العين المبينة بصدر الصحيفة وتسليمها للمدعين خالية من الأشخاص والمتاع مع تحملها كافه المصروفات وأتعاب المحاماة، وحيث أنه بمطالعة أوراق الدعوي وماحوته من مستندات وما ثبت بتقرير الخبير والذي تطمئن المحكمة لما ثبت به لسلامته وسلامة الأسس التي بني عليها وتؤسس المحكمة حكمها علي ماجاء بنتيجته، وكان الثابت للمحكمة أن المدعيين قد أقاموا دعواهم علي سند صحيح من الواقع والقانون تاسيسا على الثابت بتقرير الخبير اتفق طرفي التداعي أن المدعى عليها مالكه الفيلا محل التداعي، وقدم وكيل المدعى عليها صورة ضوئية من الترخيص رقم 576 لسنة 1995 جهاز تنمية 6 أكتوبر باسم المدعي عليها عن الفيلا محل التداعي. 

 

 

المحكمة تقضى بطرد المستأجر

  

وأيضا صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 1 يوليو 1994 بشراء المدعي عليها من هيئة المجتمعات العمرانية للفيلا محل التداعي والمكونة من دورين، وتلك المستندات تم توضيحها كما، وقدم وكيل المدعي عليها صورة ضوئية من عقد اتفاق مؤرخ في 21 قبراير 1999 تم الاطلاع على الأصل محرر بين المدعي عليها طرف أول وبين أحمد مصطفى سعد المدعي الأول طرف ثاني واتفق الطرفان على أن يكون الطرف الثاني بعمل تعديلات الدور الارضي و تعلية دورين أعمدة وأسقف في مدة 3 أشهر تبدأ من 1 مارس 1996 بالعقار محل التداعي و من خلال المستندات السابقة يتضح أن تاريخ انشاء الفيلا محل التداعي هو في غضون عامي 1995 و1994 وأن العقار الفيلا محل التداعي مكونة من دور أرضي و3 أدوار علوية بنظام الهيكل الخرساني كل دور به شقة واحدة فقط كاملة التشطيب الداخلي باستثناء الدور الأخير به اعمال تعديلات في التشطيبات.

 

ومن جماع ما سبق - فإن المدعي عليها ثبت امتلاكها لثلاث وحدات في العقار موضوع الدعوي وفقا لما سلف الإشارة اليه، ولم يقدم المدعى عليها ما يخالف ذلك، وذلك تاسيسا على الثابت بقضاء محكمة النقض من أنه: " وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى مشاطرة محكمة أول درجة في شأن اطمئنانها لتقرير الخبير المنتدب في الدعوى لاتفاق نتائجه مع أسبابه من أن العقار الذي أقامه المستأجر المطعون ضده - مكون من 5 محلات وعدد 4 شقق إحداها تستعمل كمكتب للمقاولات والثلاث الأخرى تستعمل كوحدات سكنية"، طبقا للطعن رقم 906 لسنة 74 القضائية – بجلسة 6 مايو 2023. 

 

 

المحكمة تستند على أحكام محكمة النقض

 

ولا ينال مما سبق الثابت من المذكرة المقدمة من المدعي عليها بمحاضر الأعمال والمذكرة المقدمة منها أن كل الوحدات للفيلا صالحة للسكن، وتم بيع وحدات وتبقى عدد اثنين أخرى بإسم أولادها، وهم متزوجين ومسافرين حاليا في الخارج، ودفع وكيلها أيضا من خلال مذكرة دفاعه أن العقار بالكامل أصبح في غير تصرف المدعي عليها منذ آخر تصرف بالبيع بتاريخ 2016 ولا يوجد لها أي ملكية في العقار حاليا بعد أن تصرفت في بالبيع، وقدم صور ضوئية لعقود بيع الوحدات العقار، وكذلك أحكام صحة توقيع خاصة بتلك العقود، وودع بأوراق الدعوى شهادة من الضرائب العقارية تفيد أن الوحدة رقم "2" بالعقار محل التداعي مكلفة باسم مدعى عليها سعاد عبد الحفيظ والشهادة مورخة في 29 نوفمبر 2022 حيث أن المدعى عليها في تنازلت بذلك الالتزام التخييري الممنوح له وفقا للقانون بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له، والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامتة، بحيث يكون لها الحق في اختيار أحد هذين المحلين، إلا أنها إذا أسقطت هذا الحق فبادرت ببيع وحدات هذا المبنى وينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة في توفير مثل ذلك المكان الملائم في المبنى الجديد تأسيسا على المقرر في قضاء محكمة النقض:

 

"وأن مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له، والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه، بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين، إلا أنه إذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير وحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة في توفير مثل ذلك المكان الملائم في المبنى  الجديد" . 

 

 

أحكام نقض أخرى

 

لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي والمؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء والتسليم على ما خلص إليه من أوراق الدعوى وتقرير الخبير أن الطاعنان يمتلكا في المبنى بنائهم أكثر من 3 وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للاستعمال ورتب على ذلك توفر شروط نص المادة 2/22 من القانون رقم 139 لسنة 1981 وإسقاط الطاعنين لحقهم في الخيار بإشغال جميع وحدات العقار ملكهم ينقلب التزامهم التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد وهو إخلاء عين النزاع، طبقا للطعن رقم 2141 لسنة 77 قضائية بجلسة 9 أبريل .2013

 

ومن جماع ما سبق فإن المحكمة تنتهي الي اجابة المدعين في طلباتهم وذلك علي نحو ما سيرد بالمنطوق وحيث إنه عن طلب التسليم فمن المقرر بنص المادة 160 من القانون المدني أنه: "إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض"، ومن المستقر عليه بأحكام محكمة النقض من أنه: " أن المادة 160 من القانون المدنى تنص على أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.. مما مفاده أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشونه ويعتبر كان لم يكن ويعاد كل شيء إلى ما كان عليه من قبل "، طبقا للطعن رقم 102 لسنة 74 قضائية. 

 

 

ولما كانت المحكمة قد انتهت بقضائها سلفاً إلى انتهاء عقد الايجار سالف البيان والمؤرخ في 20 يوليو 1970 فالمحكمة تقضى بإلزام المدعى عليها بتسليم عين التداعي للمدعيين خالية من الأشخاص والشواغل كأثر من أثار انتهاء العقد، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.

 

 فلهذه الأسباب: 

 

حكمت المحكمة: بإنتهاء عقد الايجار والعلاقة الايجارية المؤرخة في 20 يوليو 1970 واخلاء المدعي عليها من العين محل التداعي المبينة وصفا وتفصيلا بصحيفة التداعي والعقد وتسليمها الى المدعيين خالية من الأشخاص والشواغل.  

 

 

             حكم قضائى بانتهاء العلاقة الايجارية لامتلاك المستأجر عقار 1