للمستأجرين.. الاستئناف تتصدى لاستغلال "المؤجرين" لفسخ عقد الإيجار بالتراضى.. الحيثيات تقر عدم استخدام العقد فى الحصول على مكتسبات مثل أجرة متأخرة وتعويض اتفاقى.. وتستند على التعبير الضمنى عن الإرادة فى التفاسخ

أصدرت الدائرة "10 إيجارات" – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما لأول مرة، في واقعة فريدة من نوعها، تمثلت في قيام مؤجر بعد فسخ عقد الإيجار بالتراضي حاول أن يستخدم العقد في الحصول على مكتسبات متمثلة في أجرة متأخرة وتعويض اتفاقي ورد قيمة رخصة، وتم الادعاء فرعيا، ومحكمة أول درجة في سابقة غريبة حكمت في الدعوى الأصلية بالإلزام والدعوى الفرعية بالإلزام – بمعنى  الاثنين أصحاب حق من وجهة نظر محكمة أول درجة، فتم الطعن بالاستئناف، وتم إلغاء الحكم، مستندة في حيثيات الحكم على التعبير الضمني عن الإرادة في التفاسخ، والاستناد على الصورة الضوئية رغم جحدها واعتبر أن التعبير الضمني يؤكدها.

صدر الحكم في الاستئنافين المقيدين بالجدول العمومي تحت رقمي 15663، 15691 لسنة 27 قضائية، لصالح المحامى حسين على، برئاسة المستشار  سيد غانم، وعضوية المستشارين عمرو صلاح، وأحمد أبو المجد، وأمانة سر صموئيل مجدي. 

 

الوقائع.. مؤجر بعد فسخ عقد الإيجار بالتراضي حاول أن يستخدم العقد في الحصول على مكتسبات

 

الوقائع على ما يبين من الحكم المستأنف وسائر الأوراق تتحصل في أن المستأنف ضده الأول بصفته محمد عبد المنعم إبراهيم بصفته وكيلا عن فرج عبد القادر عبد التواب في الاستئناف الأول رقم 15663 لسنة 27 قضائية، أقام علي المستأنف بذات الاستئناف الدعوي رقم 2280 لسنة 2020 مدني كلي أمام محكمة القاهرة الجديدة الابتدائية يطلب الحكم بإلزام المستأنف بأداء الأجرة المتأخرة عن الفترة من 10 يناير 2020 حتى 9 يوليو 2020 والبالغ مقدارها تسعة أربعين ألف وخمسائة جنيه وأداء مبلغ مقداره تسعة وتسعين ألف جنيه قيمة التعويض الاتفاقي ومبلغ مقداره اثنين عشرين ألف جنيه التي تحصل عليها دون وجه حق.

 

وقال بيانا لذلك أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 9 سبتمبر 2018 استأجر منه المستأنف عين النزاع (مصنع) الكائنة بمنطقة الصناعات الصغيرة - المنطقة الصناعية - طريق القطامية العين السخنة - التجمع الثالث - القاهرة الجديدة لقاء أجرة مقدارها خمسة وأربعون الف جنيه كل ثلاثة أشهر تزداد بنسبة زيادة سنوية وأتفقا المتعاقدين علي أن مدة الاجارة 5 سنوات تبدأ من تاريخ 10 أكتوبر 2018 وتنتهى 9 أكتوبر 2023  غير قابلة للتجديد إلا بعقد جديد وأنه في حالة رغبة المستأجر المستأنف في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل نهاية مدة العقد يلتزم بإخطار المؤجر المستأنف ضده الأول بصفته بذلك قبل إخلائه العين المؤجرة بـ6 أشهر وألا يلتزم بأن يسند للمؤجر قيمة إيجار 6 أشهر، وذلك على سبيل الشرط الجزائي.  

 

المكتسبات متمثلة في أجرة متأخرة وتعويض اتفاقي ورد قيمة رخصة

 

كما أن المستأجر تقاضي من المؤجر مبلغ وقدره إثنان وعشرين ألف جنيه بدون وجه حق مقابل قيام المستأجر بعمل إقرار موثق في الشهر العقاري بتنازل عن رخصة التشغيل والسجل الصناعي الخاص بالمصنع موضوع عقد الايجار إلا أن المستأجر قد أخل بالالتزامات المتفق عليها في عقد الايجار بعدم قيامه بالوفاء بالأجرة وتركه العين المؤجرة قبل إنتهاء مدة العقد دون أخطار المؤجر الأمر الذي حدا بالأخير إلى إقامة هذه الدعوى للحكم له بما سلف من طلبات، تدخل المستأنف ضده الثاني انضماميا للمستأنف ضده الأول بصفته في طلباته.

وفى تلك الأثناء - وحيث المستأنف قبل المستأنف ضده الأول بصفته دعوى فرعية بطلب استرداد مبلغ ومقداره 30 ألف جنيه قيمة التأمين المدفوع عند التعاقد وألزام المستأنف ضده الأول بصفته بأن يؤدي له مبلغ 100 ألف جنيه تعويضا عن التقاضي الكيدي، ثم ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت في الدعوى الأصلية بإلزام المدعى عليه المستأنف في الاستئناف الأول بأن يؤدي للمدعي بصفته مبلغ 99 ألف جنيه قيمة التعويض الاتفاقي المنصوص عليه في العقد ومبلغ تسعة وأربعين ألف وخمسمائة جنيه قيمة الأجرة المتأخرة عن الفترة من 1 أبريل 2020 حتى 9 يوليو 2020 ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.  

 

المستأجر يدعى فرعيا لمواجهة الدعوى

 

كما قضت المحكمة في الدعوى الفرعية بإلزام المدعي عليه فيها المؤجر المستأنف ضده الأول بصفته في الاستئناف الأول بأن يؤدي للمدعي في الدعوي الفرعية المستأجر المستأنف في الاستئناف الأول مبلغ 30 ألف جنيه قيمة التأمين المنصوص عليه في العقد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، وحيث إن المستأجر المدعى عليه في الدعوى الأصلية أستأنف هذا الحكم بالاستئناف الأول رقم 15663 لسنة 27 قضائية، بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 7 ديسمبر  طلب في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم الصادر في الدعوى الأصلية فيما قضي به في طلب التعويض الاتفاقي وأداء الأجرة والقضاء برفضها، وإلغاء الحكم الصادر في الدعوى الفرعية فيما قضي به من رفض طلب التعويض نتيجة التقاضي الكيدي والقضاء به.

 

وأسس استئنافه على أسباب حاصلها (أ) الخطأ في تطبيق القانون، (ب) الإخلال بحق الدفاع كما طعن المدعي بصفته في الدعوى الأصلية على هذا الحكم بالاستئناف الثاني رقم 15691 لسنة 27 قضائية، بموجب صحيفة طلب في كلامها الحكم بقبول الاستلاف شكلا وفي الموضوع الحكم المستأنف فيما قضي به من رفض الزام المستلف عنده بأداء مبلغ إثنان وعشرون ألف جنيه والقضاء بإلزامه بأدائها، وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به بالنسبة لطلب التأمين والقضاء برفض هذا الطلب وأسس استئنافه على أسباب حاصلها، أ- خطأ الحكم المستأنف في تطبيق القانون، ب- قصور الحكم في فحص مستندات الدعوي، وحيث أن الاستئنافين نظرا أمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر الجلسات حيث مثل طرقي الخصومة كل بوكيل وحيث أن المحكمة قررت ضم الاستئناف الثاني للاستئناف الأول للإرتباط وبجلسة المرافعة الختامية قررت حجزهما للحكم.    

 

ومحكمة أول درجة في سابقة غريبة حكمت في الدعوى الأصلية بالإلزام والدعوى الفرعية بالإلزام

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن ما ينعاه الطاعن في الاستئناف الأصلي رقم 15663 لسنة 27 قضائية علي الحكم المطعون فيه بالخطأ في المبرم بينه وبين المستأنف ضده الأول بصفته قد تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول أن دفاعه أمام محكمة أول درجة أقام على أن عقد الإيجار المؤرخ 9 سبتمبر 2018 عنه قبل إنتهاء مدته برضا الطرفان بتاريخ 4 مايو 2020 وأن المؤجر أقر بإستلامه العين المؤجرة منذ ذلك التاريخ إلا أن الحكم المطعون فيه قد تعرض لبنود العقد رغم التقابل عنه وقضي بالأجرة والتعويض الاتفاقي بما يوصمه بالخطأ في تطبيق القانون، وكان من المقرر أن التفاسخ أو التقايل يقصد به اتفاق بعد إبرام العقد قوبل انقضائه على إلغاء العقد، وقد يتم هذا الاتفاق صراحة، كما أنه قد يتم ضمنا وهو ما يستخلصه قاضي الموضوع من ظروف الدعوى والأصل إلا يكون للتفاسخ أو التقابل أثر رجعي إلا إذا اتفقا على ترتيب هذا الأثر بالنسبة لكل أو بعض الحقوق والالتزامات المترتبة على العقد الذي تفاسخا عنه.  

 

بمعنى الاثنين أصحاب حق من وجهة نظر محكمة أول درجة

 

وبحسب "المحكمة": وكان من المقرر أن الإقرار يتضمن نزول المقر عنه حقه في مطالبة خصمه بإثبات ما يدعيه والإقرار القضائي إما أن يكون شفويا يبديه الخصم من نفسه أو علي أثر إستجوابه وأما أن يكون كتابة في مذكرة، وأن يكون أمام المحكمة وأثناء سير الدعوي الخاصة بالنزاع علي ما حصل الإقرار به ولا يشترط لصحة الإقرار القضائي أن يتم في مواجهة المقر له، كما لا يشترط الصحته قبول المقر له لان الإقرار تصرف قانوني يصدر من جانب واحد والاقرار حجة علي المقر وأن الواقعة التي أقر بها الخصم تصبح في غير حاجة إلي الاثبات يأخذ بها القاضي واقعة ثابتة بالنسبة إلى المقر والحجية هنا قاطعة لا يجوز إثبات عكسها ومتي صدر الإقرار في مجلس القضاء، فلا يجوز للمقر أن يعدل عنه.

 

وتضيف "المحكمة": وحيث إن الثابت من مطالعة أصل عقد الإيجار سند الدعوي المؤرخ 9 سبتمبر 2018 والمقدم بحافظة مستندات المؤجر بصفته " المستأنف ضده الأول بصفته في الاستئناف الأصلي"، أمام محكمة الدرجة الأولى تتضمن أقرار منسوب للمستأجر " "المستأنف الاستئناف الأصلي" أنه قام بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر بتاريخ 4 مايو 2020 وأنه تنازل عن جميع حقوقه في هذا العقد وأثناء الدعوى أمام محكمة الدرجة الأولى قدم المؤجر – المستأنف ضده الأول بصفته مذكرة بدفاعه لمجلس القضاء أقر بصحة الإقرار الصادر من المستأجر وأقر بإستلامه العين المؤجرة منه بتاريخ 4 مايو 2020 كما أنه تمسك المؤجر في صحيفة طعنه بصحة الإقرار وأثره الصادر من المستأجر ، كما أن التوكيل الصادر للمؤجر بصفته قد فوضه في بناء جميع التصرفات أمام المحاكم وهذا يعد من قبيل الإقرار القضائي ويعتبر حجة على المقر وتأخذ به المحكمة.  

 

المستأجر قام بالاستئناف على الحكم لإلغائه

 

وحيث إنه إزاء القرار المستأجر بتنازله عن حقوقه الناجمة عن عقد الايجار سند الدعوي وإقرار المؤجر بصفته بإستلامه العين المؤجرة في 4 مايو 2020 من المستأجر قبل رفع الدعوي المطروحة دون أن يكون هذا الاستلام مطلقا علي أي تحفظات الأمر الذي تستخلص معه المحكمة إتفاق الطرفان ضمنيا على التفاسخ والتقابل عن عقد الايجار المبرم بينهما والمؤرخ 9 سبتمبر 2018، كما أن الإقرار بين الصادر بين من المستأجر والمؤجر على النحو السالف بيانه يعد منهما تسليما بصحة ما ورد بالصورة العرفية المؤرخة 22 مايو 2020 والثابتة التاريخ بموجب الرقم 1938 في 20 يونيو 2020 والثابتة التاريخ بموجب الرقم 1938 في 20 يونيو 2020 مكتب توثيق القاهرة الجديدة والمتضمنة اتفاق الطرفان على فسخ عقد الإيجار سند الدعوى والمبرم بينهما في 9 سبتمبر 2018 وأن المؤجر استلم العين المؤجرة كاملة وليس بها عيوب وليس له شيء عند المستأجر وأن المستأجر سدد ما عليه من أجرة وليس عليه شيء آخر.

 

وبناء على ما تقدم - فإنه يترتب علي التفاسخ والتقابل إلغاء عقد الايجار مما لا يجوز معه لطرفيه التمسك بعد بعد ذلك وإقامة دعواهما تأسيسا عليه، وبالتالي يكون طلب المؤجر "المستأنف ضده الأول بصفته"، بمطالبة المستأجر بأجرة وتعويض أتفاقي وما دفعه مقابل إقرار بالتنازل عن رخصة تشغيل العين المؤجرة وطلب المستأجر برد مبلغ التأمين تأسيسا علي عقد الايجار الذي تم التفاسخ والتقابل عنه بالاتفاق الضمني بينهما والغاءه وانقضائه قبل رفع الدعوي المطروحة فإن هذه الطلبات تكون قد جاءت علي في سند من الواقع والقانون ولاسيما وأن اتفاق الطرفان أن يكون للتفاسخ أثر معدم لكل ما يترتب علي تعاقدهما من حقوق والتزامات وليس له أثر رجعي، مما يتعين معه رفض الطلبات المبداه من كل من المؤجر والمستأجر والتي استندت إلى عقد الإيجار المبرم بينهما والملغي قبل إبدائها.  

 

"الاستئناف" تلغى الحكم مستندة على التعبير الضمني عن الإرادة في التفاسخ

 

وحيث إنه بالنسبة لطلب المستأجر بالتعويض نتيجة إساءة المؤجر إستعمال حق التقاضي وكان من المقرر أن حق الرجوع إلى القضاء هو حق دستوري يشمل جميع ما نص عليه القانون من إجراءات يتوصل بها الفرد إلى حقوقه مثل التقاضي والدفاع والدفوع وطرق التنفيذ وحيث إن التعويض إنما هو بسبب العنت في اتخاذ الإجراءات التي أباحها القانون واتخاذ هذه الإجراءات وسيلة للوصول إلى غير ما وضعت له فالذي يرفع الدعوى لمجرد النكاية لخصمه أو مضايقته إنما يوجه الإجراءات القانونية إلى غير ما وضعت له.

 

واستند على الصورة الضوئية رغم جحدها واعتبر أن التعبير الضمني يؤكدها

 

لما كان ذلك - وكان المؤجر المستأنف ضده الأول بصفته في الاستئناف الأصلي: المستأنف الدعوي للمطالبة بالاجرة والتعويض الاتفاقي المنصوص عليه في ما هو إلا استعمال حق مقرر له وهو الرجوع إلى القضاء كما أن عقد الإيجار بالأوراق قد خلت من أن مسلك المؤجر في استعمال حقه بالرجوع الى القضاء قصد به مضايقة خصمة أو الحال ضرر به، ومن ثم يكون ما صدر منه ما هو الا استعمالا لحق من الحقوق العامة التي كفلها الدستور وهو حق الالتجاء إلى القضاء، وبالتالي فليس هناك إساءة من جانبه في استعمال هذا الحق موجب المساءلة أثر ذلك رفض طلب التعويض وهو ما انتهى إليه الحكم الابتدائي بالنسبة لهذا الشق، بناء على ما تقدم فإن المحكمة تقضي في موضوع الاستئنافين بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في طلبات الأجرة والتعويض الاتفاقي والتأمين والقضاء برفض هذه الطلبات والتأييد فيما عدا ذلك.

 

فلهذه الأسباب:

 

حكمت المحكمة: يقبول الاستئنافين شكلا، ثانيا: بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الدعوى الأصلية بالنسبة لطلبي الأجرة والتعويض الاتفاق والقضاء برفضهما، والتأييد فيما ذلك، ثالثا: بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية بالنسبة لطلب التأمين والقضاء برفض هذا الطلب والتأييد فيما عدا ذلك رابعا: إلزام كل مستأنف بالمصاريف عن الدرجتين.