عقار - أرشيفية
تكتظ المحاكم والنيابات بسبب قضايا "حق الارتفاق"، وهو خدمة مقررة لعقار على عقار آخر، وهذه الخدمة مما نص عليها في الحقوق المتفرعة عن حق الملكية، وهذه الخدمة تحد من منفعة الأول وتجعله مثقلا بتكليف لفائدة الثاني، والخدمة يؤديها العقار المرتفق للعقار المرتفق، أما صاحب العقار المرتفق به فلا يلتزم شخصيا بشيء، وله على كل حال أن يتخلص من الالتزام بتخليه عن ملكية الجزء المرتفق به.
هو حق عيني أصلي يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار آخر، له طرفين الطرف الأول مالك عقار، أما الطرف الثاني فهو مالك عقار آخر مجاور للعقار الأول، فمثلا لو كان العقار الأول لصيقا بمورد مياه فمن حق مالك العقار الثاني أن يجلب المياه بالمرور من العقار الأول (حق الارتفاق للري)، مثال آخر إذا لم يكن لمالك العقار الثاني طريق للمرور إلى أرضه غير المرور على العقار الأول فله الحق أن يشق طريقا للاستعمال المعتاد (حق الارتفاق للمرور)، شروط حق الارتفاق: وجود عقارين (العقارين مملوكين لشخصين مختلفين)، وأن يكون أحد العقارين رهين العقار الآخر في المرور أو في الري.
لو ملكش طريق تعدى منه لبيتك.. إيه الحل؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية "حق الارتفاق" والفروق الجوهرية بينه وبين "حق الانتفاع"، وتناول 15 مادة وضعها المشرع تنظم حق الارتفاق، وذلك في الفصل الثالث من الباب الثاني من الكتاب الثالث من القسم الثاني في القانون المدني رقم 131 لسنة 1948، والإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها كيفية اكتساب حق الارتفاق؟ وهل يترتب على المال العام؟ وإلى ماذا تخضع حقوق الارتفاق؟ وماذا عن حق الارتفاق في حالة الشيوع؟ وغيرها من الأسئلة، وكذا رأى محكمة النقض – بحسب الخبير القانوني والمحامى إسلام عاطف عبدالعال.
في البداية - وفى الحقيقة يتميز حق الإنتفاع عن حق الإرتفاق بميزات جوهرية أهمها أن حق الارتفاق لا يكون إلا لمنفعة عقار على عقار أخر كحق المرور مثلا، أما حق الانتفاع فيكون لمنفعة شخص كما لو اتفق البائع والمشترى على أن يحتفظ بحق الانتفاع فترة زمنية مثلا، وحق الانتفاع يصح تقريره على عقار أو على منقول كذلك حق الارتفاق حق مؤبد ما لم يتفق على خلاف ذلك لكن حق الانتفاع مؤقت دائما - وفقا لـ"عبدالعال".
فروق جوهرية بين حق الارتفاق وحق الانتفاع
هناك فرق جوهرى أيضا أن حق الانتفاع حق أصلى وله استقلاله الخاص، ومن هنا فيمكن التنازل عنه وحجزه ورهنه، أما حق الارتفاق فحق تابع ومن ثم فلا يجوز التنازل عنه ولا رهنه ولا حجزه على وجه الإستقلال، يضاف إلى ذلك أن حق الإرتفاق محدد ومقرر فى حدود تتفق معه فقط، أما حق الانتفاع فإن المنتفع يعمل كل أعمال الانتفاع كالمالك، كما أن حق الانتفاع حق عينى لا يقع إلا على شىء مملوك لآخر وهو مستقل عن ملك الرقبة، فنطاقه الاستغلال والاستعمال فقط، وهو محدد بحياة المنتفع عموما ما لم يتم الاتفاق على انتهائه قبل ذلك – طبقا لـ"عبدالعال".
كما أن حق الانتفاع يجوز أن يكون مقترنا بشرط فاسخ أو بشرط واقف فى حين أن خصائص حق الإرتفاق هى أنه حق عينى وعقارى وتابع ولا يمكن فصله عن العقار المحمل به ومؤبد ما لم يزول سبب وجوده وهو زوال سبب الارتفاق، ولا يجوز التصرف فيه على وجه الإستقلال ولا يقبل التجزئة من حيث نشأته أو زواله، وقد نظم المشرع المصري حق الارتفاق في الفصل الثالث من الباب الثاني من الكتاب الثالث من القسم الثاني في القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 على النحو التالي:
المــادة 1015:
الارتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر ويجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام أن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذى خصص له هذا المال.
المادة 1016:
1️- حق الارتفاق يكسب بعمل قانونى أو بالميراث.
2️- ولا يكسب بالتقادم إلا الارتفاقات الظاهرة بما فيها حق المرور.
المادة 1017:
1️- يجوز فى الارتفاقات الظاهرة أن ترتبه أيضا بتخصيص من المالك الأصلى.
2️- يكون هناك تخصيص من المالك الأصلى إذا تبين بأى طريق من طرق الإثبات أن مالك عقارين منفصلين قد أقام بينهما علامة ظاهرة فأنشأ بذلك علاقة تبعية بينهما من شأنها أن تدل على وجود ارتفاق لو أن العقارين كانا مملوكين لملاك مختلفين.
ملحوظة: ففى هذه الحالة إذا انتقل العقاران إلى أيدى ملاك مختلفين دون تغيير فى حالتهما، عد الارتفاق مرتبا بين العقارين لهما وعليهما ما لم يكن ثمة شرط صريح يخالف ذلك.
المادة 1018:
1️- إذا فرضت قيود معينة بحد من حق مالك العقار فى البناء عليه كيف شاء كان يمنع من لمجاوز حد معين فى الارتفاع بالبناء أو فى مساحة رقعته، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التى فرضت لمصلحتها هذه القيود. هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغيره.
2️- كل مخالفة لهذه القيود يجوز المطالبة بإصلاحها عينا، ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك.
المادة 1019:
تخضع حقوق الارتفاق للقواعد المقررة فى سند انشائها ولما جرى به عرف الجهة وللأحكام الآتية:
المادة 1020:
1- لمالك العقار المرتفق أن يجرى من الأعمال ما هو ضرورى لاستعمال حقه فى الارتفاق، وما يلزم للمحافظة عليه، وان يستعمل هذا الحق على الوجه الذى لا ينشأ عنه الا أقل ضرر ممكن.
2- لا يجوز أن يترتب على ما يجد من حاجات العقار المرتفق أية زيادة فى عبء الارتفاق.
المادة 1021:
لا يلزم مالك العقار المرتفق به أن يقوم بأى عمل لمصلحة العقار المرتفق الا أن يكون عملا اضافيا يقتضيه استعمال الارتفاق على الوجه المألوف ما لم يشترط غير ذلك.
المادة 1022:
1- نفقة الأعمال اللازمة لاستعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه تكون على مالك العقار المرتفق ما لم يشترط غير ذلك.
2️- فإذا كان مالك العقار المرتفق به هو المكلف بأن يقوم بتلك الأعمال على نفقته، كان له دائما أن يتخلص من هذا التكليف بالتخلى عن العقار المرتفق به كله أو بعضه لمالك العقار المرتفق.
3️- وإذا كانت الأعمال نافعة أيضا لمالك العقار المرتفق به، كانت نفقة الصيانة على الطرفين كل بنسبة ما يعود عليه من الفائدة.
المادة 1023:
1️- لا يجوز لمالك العقار المرتفق به أن يعمل شيئا يؤدى إلى الانتقاص من استعمال حق الارتفاق أو جعله أكثر مشقة ولا يجوز له بوجه خاص أن يغير من الوضع القائم أو أن يبدل بالموضع المعين أصلا لاستعمال حق الارتفاق موضعا آخر.
2-ومع ذلك إذا كان الموضع الذى عين أصلا قد اصبح من شأنه أن يزيد فى عبء الارتفاق، أو اصبح الارتفاق مانعا من احداث تحسينات فى العقار المرتفق به، فلمالك هذا العقار أن يطلب نقل الارتفاق إلى موضع آخر من العقار، أو إلى عقار آخر ملكه هو أو يملكه أجنبى إذا قبل الأجنبى ذلك. كل هذا متى كان استعمال الارتفاق فى وضعه الجديد ميسورا لمالك العقار المرتفق بالقدر الذى كان ميسورا به فى وضعه السابق.
المادة 1024:
1️-إذا جزئ العقار المرتفق بقى الارتفاق مستحقا لكل جزء منه، على ألا يزيد ذلك فى العبء الواقع على العقار المرتفق به.
2- غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يفيد فى الواقع الا جزءا من هذه الأجزاء، فلمالك العقار المرتفق به أن يطلب زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى.
المادة 1025:
1️-إذا جزئ العقار المرتفق به بقى حق الارتفاق واقعة على كل جزء منه.
2️-غير انه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل فى الواقع على بعض هذه الأجزاء ولا يمكن أن يستعمل عليها فلمالك كل جزء منها أن يطلب زوال هذا الحق عن الجزء الذى يملكه.
المادة 1026:
تنتهى حقوق الارتفاق بانقضاء الأجل المعين وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق محا تاما وباجتماع العقارين فى يد مالك واحد، الا انه إذا زالت حالة الاجتماع هذه زوالا يرجع أثره إلى الماضى فإن حق الارتفاق يعود.
المادة 1027:
1️-تنتهى حقوق الارتفاق بعدم استعمالها هذا خمس عشرة سنة، فإن كان الارتفاق مقررا لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثا وثلاثين سنة، وكما يسقط التقادم حق الارتفاق يجوز كذلك بالطريقة ذاتها أن يعدل من الكيفية التى يستعمل بها.
2- وإذا ملك العقار المرتفق عدة شركاء على الشيوع فانتفاع أحدهم بالارتفاق يقطع التقادم لمصلحة الباقين، كما أن وقف التقادم لمصلحة أحد هؤلاء الشركاء يجعله موقوفا لمصلحة سائرهم.
المادة 1028:
1️-ينتهى حق الارتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح فى حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق.
2️-ويعود إذا عادت الأشياء إلى وضع يمكن معه استعمال الحق، ألا أن يكون قد انتهى بعدم الاستعمال.
المادة 1029:
لمالك العقار المرتفق به أن يتحرر من الارتفاق كله أو بعضه إذا فقد الارتفاق كل منفعة للعقار المرتفق، أو لم تبق له غير فائدة محدودة لا تتناسب البتة مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به.
محكمة النقض وأثر كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لإشكالية أثر كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم في الطعن المقيد برقم 297 لسنة 66 قضائية – جلسة 10 ديسمبر 1997 – والذى جاء في حيثياته: أن كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم يكون أثره لصاحب الحق استبقاء مطله مفتوحاً على أقل من المسافة القانونية، مع عدم أحقية الجار في البناء على مسافة أقل من متر ولو كان المطل مفتوحاً في حائط مقام على الخط الفاصل بين العقارين طبقا للمادة 819 من القانون المدني .
وتضيف "المحكمة": حق الارتفاق بالمطل اكتسابه بالتقادم، ويكون تحققه بتوافر شرطيّ الظهور والاستمرار بنية استعمال الحق مدة 15 سنة طبقا للمادة 1016/2 مدنى، أما تمسك الطاعن باكتسابه حق ارتفاق بالمطل بالتقادم الطويل وطلبه إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك، يُعد دفاع جوهري، أما إطراح هذا الدفاع دون تحقيق يُعد قصور وإخلال بحق الدفاع .
حكم نقض أخر
وفى حكم أخر لمحكمة النقض مقيد برقم 1274 لسنة 51 قضائية، جاء في حيثياته: يتعين لتوافر الجوار كسبب للأخذ بالشفعة التلاصق المباشر بين الأرضين بحيث لا يفصل بينهما أي فاصل كطريق أو مسقة كما يتعين لتوافر حق الارتفاق كسبب لها أن يكون لأيهما حق ارتفاق مباشر على الأخرى لا أن يشتركا في حق ارتفاق على عين أخرى.
الخبير القانونى والمحامى إسلام عاطف عبدالعال
