ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة الأولى "إيجارات" – الدائرة "19" سابقا – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما فريدا من نوعه، بإمتداد عقد الإيجار للحفيد بإعتبار "الأم" مستأجر أصلي بعد وفاة الأب بقوة القانون، وهو الذي امتد له عقد الإيجار قبل حكم الدستورية 2002 يعد مستأجر أصلي.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 10697 لسنة 128 قضائية، لصالح المحامى سامح شوشه، برئاسة المستشار أحمد عبدالحفيظ، وعضوية المستشارين حسام الطماوى، وطارق جمال الدين، وأمانة سر طارق شحاته.
الخلاصة:
أقام المالك دعوى طرد للغصب بعد قيامه بعمل محضر إداري بعدم وجود من يمتد له عقد الإيجار، واختصم المدعى عليها بحجة الطرد للغصب، فقامت بتقديم دعوى فرعية لإمتداد العقد له بقوة القانون، لأنها كانت مقيمة مع والدتها منذ ولادتها حتى الآن وأن والدتها بنت المستأجر الأصلي أصبحت مستأجر أصلي بقوة القانون بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في 2002، فقامت محكمة أول درجة بالحكم بالطرد ورفض الطلب العارض استأنفت المدعى عليها الحكم لمحكمة الاستئناف التى لغت حكم أول درجة استنادا للمادة 29 من القانون 77، واستنادا لحكم الدستورية العليا وقضت برفض دعوى المالك وقبول الطلب العارض بإمتداد العقد للمستأنفة، وخلُصت إلى:
1- الابن الذي امتد له عقد الإيجار قبل حكم الدستورية 2002 يُعد مستأجر أصلي.
2-امتداد العقد للحفيد بقوة القانون.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والحفيد على "الشقة" المؤجرة
وقائع التداعى وما أثير من دفاع ودفوع وما قدم من مستندات واتخذ من إجراءات قد احاط بها تفصيلا الحكم المستأنف والحكم الصادر من هذه المحكمة بتاريخ 9 يناير 2023 واليهما تحيل المحكمة في هذا الشأن، وذلك منعا للتكرار وتلافيا للإسهاب - بيد أنها توجزها بالقدر اللازم لحمل قضاءها في أن المستأنف ضده الأول، أقام الدعوى رقم 498 لسنة 2021 ایجارات کلی جنوب القاهرة على المستأنفة وأخر – "مصطفى. م"- بطلب الحكم بطردهما من الشقة الكائنة بالدور الثاني بعد الأرضي بالعقار رقم "...." - عابدين - وتسليم العين للمدعى خالية مع الزام المدعى عليهما بالمصاريف وأتعاب المحاماة.
وقال بيانا لدعواه - أنه يمتلك العقار سالف البيان وكان يقيم بالعين المشار اليها سلفا السيدة "نعيمه. ك" مفردها حتى وفاتها بتاريخ 9 فبراير 2019 إلا أنه في اليوم التالي لوفاتها قام المدعى عليهما باغتصاب الشقة سالفة البيان، ووضعا يدهما بدون سند وقد تحرر عن هذه الواقعة المحضر رقم 481 لسنة 2019 إدارى عابدين إلا أن المدعى عليهما لم يحرك ساكنا الأمر الذي حدا بالمدعى لإقامة هذه الدعوى بغيه الحكم بطلباته سالفة البيان.
المالك يقيم دعوى طرد ضد الحفيد
وفى تلك الأثناء - تداولت بالجلسات أمام محکمه أول درجه على النحو الثابت بمحاضرها ومثل المدعى والمدعى عليهما كل بمحام عنه وبموجب صحيفة، أودعت قلم كتاب تلك المحكمة بتاريخ 28 أغسطس 2019 أقامت المدعى عليها الثانية طلبا عارضا قبل المدعى وأعلن قانونا بطلب الحكم بقبول الدعوى الفرعية شكلا، وفى الموضوع بإمتداد عقد الايجار بقوه القانون مع الزام المدعى عليه فرعيا بالمصاريف وأتعاب المحاماة والنفاذ - وقالت سندا لطلبها العارض - أن عين النزاع كان يستأجرها جدها المرحوم "ج. م" وكانت إبنته "أمينة" تقيم معه في تلك العين هي وزوجها الذين انجباها في تلك العين، ثم تزوجت في تلك العين وانجبت فيها أبنائها ثم طلقها زوجها في عام 1979 وظلت مقيمه بذات العين مع والدتها حتى وفاتها بتاريخ 26 ديسمبر 2005 حتى الأن الأمر الذي حدا بها لإقامة طلبها العارض بغية الحكم بطلباتها سالفة البيان.
محكمة أول درجة تقضى بطرد "الحفيد" وعدم امتداد عقد الإيجار
وبجلسة 27 نوفمبر 2019 قضت تلك المحكمة وقبل الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بالقاهره ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين لأداء المأمورية المبينة تفصيلا بمنطوق ذلك الحكم، وإذ باشر الخبير المأمورية المنوطة به، وأودع تقريره ملف الدعوى والذي انتهى فيه الى النتيجة التي حصلها الحكم المستأنف، واعلن طرفی التداعي بإيداع التقرير وبموجب صحیفة أودعت قلم كتاب تلك المحكمة بتاريخ 20 مارس 2021 .
وهنا تدخلت كل من السيدات / "ل. م"، و"ط. م" و"ي. م" انضماميا للمدعى، وأعلنت قانونا بذات الطلبات الواردة بصحيفة الدعوى وبموجب صحيفة أودعت قلم كتاب تلك المحكمة بتاريخ 5 أبريل 2021 قامت المدعية في الحل المتدخلين انضماميا للمدعى - وأعلنت قانونا بذات الطلبات الواردة في الطلب العارض وبتاريخ 29 سبتمبر 2021 حكمت تلك المحكمة في موضوع الدعوى الأصلية بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 والزام المدعى عليها بإخلاء العين محل العقد - وتسليمها للمدعى خالية وفي موضوع الطلب العارض بتصحيح برفضه، وذلك وفقا للأسباب التي حصلها الحكم الصادر من هذه المحكمة بتاريخ 9 يناير 2023.
الحفيد يستأنف الحكم لإلغاءه
وحيث أن ذلك الحكم لم يلق قبولا لدى المدعى عليها الثانية والمدعية في الطلب العارض، فطعنت عليه بهذا الاستئناف بصحيفة استوفت أوضاعها الشكلية، أودعت قلم كتاب المحكمة، واعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى الأصلية، وقبول طلبها العارض بإمتداد عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 لصالح المستأنفة مع الزام المستأنف ضدهم بالمصاريف واتعاب المحاماة، ونعت الحكم المستأنف بالسببين اللذين حصلهما الحكم الصادر من هذه المحكمة بتاريخ 9 يناير 2023.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف فلما كانت المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نصت في فقرتها الأولى على أنه: "لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجته أو أولاده أو أی من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، ونصت في فقرتها الثالثة على أنه: "وفلا جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلين بطريق التضامن بكافة أحكام العقد"، فان مفاد ذلك أن يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن تتوافر فيه شروط الإمتداد من أقارب المستأجر الأصلى عند وفاته أو تركه للمسكن بذات شروط العقد السابق على أن يلتزم الأخير بكافة أحكام هذا العقد.
المحكمة تنصف الحفيد وتعيده إلى شقته
وبحسب "المحكمة": ومؤدى ذلك أن يصبح من امتد اليه العقد مستاجرا أصليا ويستفيد من يقيم معه أيضا ممن ذكرتهم الفقره الأولى من الإمتداد العقد اليه عند وفاته أو تركه المسكن وذلك إعمالا لحكم الفقرة الثالثة من المادة المشار اليها، ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستوريه بتاريخ 3 نوفمبر 2002 بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك .
ووفقا لـ"المحكمة": وأن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار الى أقارب المستأجر المقيمين معا من زوج واناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت حظر أعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم واعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وقضت بسريانه بآثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14 نوفمبر 2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوری أن عقد الايجار لا يمتد لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في تاریخ لاحق على نشر الحكم سالف البيان وليس في تاريخ سابق على ذلك.
المحكمة تستند على حكم الدستورية العليا 2002
وتضيف "المحكمة": مما مؤداه ان جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 ولو كانت قد ابرمت اعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الايجار وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه فتعد عقودا قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها - تظل قائمة ومنتجة لأثارها القانونية، وأنه يجوز من هذا التاريخ امتدادها الى أقارب المستأجر، ومن أخذ حكمه مما سبق وامتد اليه العقد - الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السابق الاشارة اليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .
ولما كان ذلك وكان الثابت من عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 أن "ج. م" هو المستأجر الأصلى لعين النزاع وكان الثابت من أقوال شهود المستأنف والتي تطمئن اليها المحكمة أن السيدة "نعيمة. م" - نجلة المستأجر الأصلي - كانت تقيم معه بعين النزاع حال وفاته عام 1960 وأنها تزوجت بعض النزاع، وأقامت معها ابنتها "س. م" بتلك العين حتى وفاتها – بتاريخ 26 ديسمبر 2005 الأمر الذي يمتد معه عقد ايجار عين النزاع للسيدة "نعيمه. م"، ابنة المستأجر الأصلي - وتصبح معه مورثة المستأنفة مستأجرة أصلیة لعین النزاع لتوافر علاقة القرابة والاقامة مع المستاجر الاصلى، وذلك قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المشار اليه آنفا.
المحكمة تعتبر "الحفيد" مستأجر أصلى
ولما كان ذلك - وكانت قد توافرت علاقة القرابة والاقامة للمستأنفة مع والدتها السيدة "نعيمة. م" حال وفاتها الحاصلة بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا - الأمر الذي يمتد معه عقد ايجار عين النزاع للمستأنفة بذات شروط عقد ايجار مورثيها، مما تكون معه الدعوى الأصلية جديرة بالرفض، ويكون الطلب العارض المقام من المستأنف جدير بالقبول، واذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر وقضى بإخلاء بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 وباخلاء وتسليم العين للمستأنف ضدهم، وبرفض الطلب العارض الأمر الذي يكون قد اخطأ في تطبيق القانون، ويكون النعى عليه في محله، مما يستوجب الغائه والقضاء برفض الدعوى الأصلية وفي الطلب العرض بامتداد عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 للمستأنفةبذات شروط ذلك العقد .
فلهذه الأسباب:
حكمت للحكمة :- وفى موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى الأصلية وفى موضوع الطلب العارض بإمتداد عقد الايجار المؤرخ 22 ديسمبر 1959 المحرر بين مورث مورثة المستأنفة وسلف المستأنف ضدهم بشأن الشقة الكائنة بالدور الثاني بعد الارضى بالعقار رقم "......." عابدين - القاهرة - للمستانفة بذات شروط ذلك العقد والزمت المستأنف ضدهم بالمصاريف من الدرجتين.
حكم نهائى بامتداد عقد الإيجار للحفيد 1
