حكاوى الإيجار القديم .. " باب الحفيد " .. حكم قضائى بامتداد عقد إيجار للحفيد.. والسبب وفاة (الجد) قبل حكم المحكمة الدستورية العليا الشهير.. والشهود يؤكدون على إقامة الحفيد مع والدته قبل وفاتها "إقامة مستقرة"

أصدرت الدائرة " 5 ايجارات" – بمحكمة جنوب القاهرة الابتدائية، حكما قضائيا فريدا من نوعه، بامتداد عقد ايجار للحفيد حيث أن (جد) المدعى عليه أصلياً مستأجر لعين التداعي بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 يونيو 1965 وتوفى بتاريخ 24 نوفمبر 1987 أي قبل حكم المحكمة الدستورية رقم 70 لسنة 80 قضائية المنشور بتاريخ 14 نوفمبر 2002، ووالدة المدعى عليه أصلياً قد توفت بتاريخ 07/07/2023 ومن ثم فإنها تكون في حكم المستأجرة الأصلية، وأن المحكمة قد أحالت الدعوى للتحقيق وفيها سمعت شاهدي المدعى عليه أصلياً واللذين شهدوا أن المدعى عليه أصلياً كان يقيم مع والدته حال حياتها وحتى وفاتها إقامة دائمة مستقرة، ومن ثم يحق له الإمتداد القانوني للعقد لمرة واحدة.

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 846 لسنة 2023 ايجارات كلي جنوب القاهرة، لصالح المحامى حسام الديب، برئاسة المستشار باهر العجوز، وعضوية المستشارين شريف زكريا، وعبدالرحمن بر، وأمانة سر خالد محمد فاروق. 

 

 

الوقائع.. نزاع قضائى حول شقة يقيم فيها الحفيد

 

تتلخص وقائع الدعوى حسبما استبان من مطالعة سائر أوراقها ومستنداتها في أن المدعين أقاموا دعواهم بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 2 نوفمبر 2023  وأعلنت قانونا للمدعى عليه، طلب في ختامها الحكم باخلاء الشقة رقم 15 بالدور الرابع بالعقار رقم "...." شارع "..."، لانتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 يونيو 1965 لعدم الحق في الامتداد القانوني وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل مع الزام المعلن اليهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .  

 

وذلك على سند من القول حاصلة أنه بموجب عقد إيجار المؤرخ 1 يونيو 1965 استأجر المرحوم "عثمان. ت"، (جد) المعلن اليه الشقة رقم 15 بالدور الرابع بالعقار رقم "..." شارع "..." قسم قصر النيل وحيث أن المستأجر الأصلي قد توفي وامتد عقد الايجار الى ابنته المرحومة "ت. ع" والتي توفيت في عام 2023 ولا يوجد من يحق له الامتداد القانوني حيث أن المعلن اليه هو حفيد المستأجر الأصلي، ولما كان قد صدر حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 في دستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 والتي حددت ميزة الامتداد القانوني للجيل الأول للمستأجر الأصلي دون الاحفاد، وهو مما حدا بالمدعين الى إقامة دعواهم بغية القضاء لهم بطلباتهم سالفة البيان.   

 

 

ورثة المالك يقيمون دعوى طرد ضد الحفيد

 

وقدم المدعين سندا لدعواهم على مدار تدول الدعوي بالجلسات عدد خمسة حوافظ مستندات طويت على: أصل عقد الايجار المؤرخ 10 يونيو 1965 المحرر فيما بين بول ليفي دي بنزايون "مؤجر" و "عثمان. ت" مستأجر، وصورة طبق الأصل من العقد المسجل رقم 6056 لسنة 1972 شهر عقاري القاهرة أشهار حق ارث وبيع ملكية العقار لـ"ع. م" والمرحومة "ج. م"، وصورة طبق الأصل من العقد المسجل رقم 1143 لسنة 2007 شهر عقاري القاهرة الملكية حصة في العقار من المرحومة "ج. م" إلى أولادها "هــ" و"ث"، وصورة من اعلام وراثة "ج. م"، و"ه. ح"، وصورة من اعلام وراثة "عثمان. ت" بتاريخ 24 نوفمبر 1987، و"س. م" واعلام وراثة "ت. ع" بتاريخ 7 مارس 2023.

 

وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوي بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، مثل خلالها المدعين بوكيل عنهم - محام - وقدم اعلان بتصحيح الخطاء المادي بتصحيح اسم المدعية "ش. ط" ليصبح "ش. ط. ع" ومثل المدعي عليه بوكيل عنه – محام - وادعي فرعياً بأحقيته في امتداد عقد الايجار عن والدته "ت. ع" بصفتها مستأجرة أصلية وبإلزامهم بتحرير عقد ايجار له ومنع تعرضهم له مع الزام المعلن اليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وقدم مذكرة، ومثل وكيل عن من تدعي "ع. م"، وطلبت التدخل انضماميا في الدعوى للمدعين . 

 

 

الحفيد يؤكد أنه يعيش مع والدته قبل وفاتها  

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: حيث أنه عن موضوع الدعوي الاصلية والتدخل الانضمامي والدعوي الفرعية فلما كان من المقرر قانونا فلما كان من المقرر قانونا وفقا لنص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي جرى نصها على: و"في جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الإستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بما فيه أحكام العقد"، وكانت المحكمة الدستورية العليا بحكمها الصادر بجلسة 3 نوفمبر 2002 في القضية رقم 70 لسنة 80 قضائية دستورية قضت: "أولا: بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر، فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الايجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بإنتهاء إقامة آخرهم بها، سواء بالوفاة أو الترك، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.

 

ثانيا: بتحديد اليوم التالي لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال آثره و حيث نشر هذا الحكم بتاريخ 14 نوفمبر 2002 ومن ثم يكون تاريخ العمل به اعتبارا من يوم 15 نوفمبر 2002، وحيث جاء بأسباب ذلك الحكم: "إذ كان ذلك فإن المحكمة ترى إعمال الرخصة المخولة لها بنص الفقرة الثالثة من المادة (49) من قانونها، وتحدد السريان هذا الحكم تاريخا آخر هو اليوم التالي لنشره، بما مؤداه أن جميع العقود التي أبرمت قبل هذا التاريخ إعمالا لحكم الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، و تنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام المؤجر بتحرير عقود إيجار، فتعد عقوداً قائمة حكماً - حيث كان يجب تحريرها و تظل قائمة ومنتجة لكافة آثارها القانونية وفقا لنص الفقرة الثالثة من المادة المشار اليها ".   

 

 

المحكمة تنصف الحفيد وتقضى بامتداد العقد

 

وكان البين من استقراء منطوق الحكم السابق وما دون بأسبابه أن المحكمة الدستورية حين قضت بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حددت السريان هذا الحكم تاريخا محددا هو اليوم التالي لنشره بما مفاده - حسب الوارد بأسباب هذا القضاء - عدم سريانه على الوقائع السابقة على هذا القضاء، ومن ثم تكون تلك الوقائع سارية نافذة لآثارها دون المساس بها و بما انتهى إليه قضاء المحكمة الدستورية في هذا الشأن، وحيث أنه و لما كان قضاء النقض قد استقر على انه من المقرر أن حجية الحكم تثبت لمنطوقه ولما ارتبط به من الأسباب ارتباطا وثيقا، طبقا للطعن المقيد برقم 2902 لسنة 59 قضائية.  

 

ولما كان ما تقدم وهديا به، ولما كانت طلبات المدعين بالدعوي الاصلية والتدخل الانضمامي باخلاء الشقة رقم 15 بالدور الرابع بالعقار رقم "....."، لانتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 يونيو 1965 لعدم الحق في الامتداد القانوني وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل مع الزام المعلن اليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وكان طلب المدعي في الدعوي الفرعية امتداد عقد الايجار عن مورثته "ت. ع"، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة أوراق الدعوي لاسيما عقد الايجار المؤرخ 10 يونيو 1965 من أنه محرر فيما بين "...." (مؤجر)، و "عثمان. ت" ( مستأجر ) عن الشقة عين التداعي. 

 

 

والسبب وفاة (الجد) قبل حكم المحكمة الدستورية العليا الشهير

 

ولما كان من المقرر قانونا أن الإقامة التي تجيز امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر الأصلي هي الإقامة الهادئة المستقرة مع المستأجر الأصلي بعين التداعي حال حياته وحتى تاريخ وفاته وهو التاريخ الذي ينشئ فيه حق الورثة في الامتداد القانوني لهم إذا ما ثبت، فإن الأحقية في الإمتداد القانوني لأيا من ورثة المستأجر الأصلي تثبت بإقامة أيا من الورثة مع المستأجر الأصلي بعين التداعي إقامة مستقرة وهادئة حتى تاريخ وفاة المستأجر الأصلي وذلك حتى ولو ثبت أن أيا من ورثة المستأجر قد ترك العين بعد وفاة المستأجر الأصلي: إذ أن الغاية التي ابتغاها المشرع للأحقية في الامتداد القانوني للوارث في إقامته حال حياة وحتى تاريخ وفاة المستأجر (تاريخ نشوء الامتداد)، فلا يحول دون هذا الامتداد للورثة ثبوت عدم إقامة المستفيد من الامتداد القانوني منهم بعين التداعي عقب وفاة المستأجر إذ أن أحقيته في الامتداد قد نشات وثبتت بالفعل بإقامته حال حياة المستأجر وحتى تاريخ وفاته.  

 

وشهادة الشهود تحسم النزاع بالتأكيد على إقامة الحفيد مع والدته قبل وفاتها "إقامة هادئة مستقرة"

 

ولما كان ذلك - وكانت المحكمه تطمئن الأقوال الشهود على النحو السالف سرده من أن المدعي عليه أقام بعين التداعي إقامة هادئة ومستقره حال حياة مورثته "ت. ع" وحتى تاريخ وفاتها ومن ثم يحق له التمتع بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار سند الدعوى - باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى ممتداً إليه لمرة واحده فقط - وليس كمستاجر أصلي - وذلك بحكم القانون من تاريخ وفاة المستأجرة الأصلية المرحومة / "ت. ع"، وذلك لثبوت وفاة الأخيرة بتاريخ 7 يوليو 2023 - أي بعد صدور الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977  الحاصل في شهر نوفمبر 2002، ومن ثم عد عقد الايجار ممتد المدعى عليه قائما حكما حيث كان يجب تحريره ويظل قائما ومنتجا لكافة آثاره القانونية وفقاً لنص الفقرة السالفة، ومن ثم يكون طلب المدعى عليه اصليا بامتداد العقد قد جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون وتقضي المحكمة بقبوله علي نحو ما سيرد بالمنطوق.

 

ولما كانت المحكمة قد انتهت الى احقيتها في الامتداد ومن ثم تكون الدعوي الاصلية المقامة من المدعين اصليا والمتدخلة الضماميا قد جاءت على غير سند الدعوى وتقضي المحكمة والحال كذلك برفض الدعوى وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق .  

 

فلهذه الأسباب: حكمت المحكمة :

 

أولا: بقبول تدخل المدعوة / "ع. م" انضماميا في الدعوي شكلا ، وفي الموضوع رفضها والزمت المتدخلة مصاريف التداخل وخمسة وسبعون جنية اتعاب المحاماة .

ثانيا: بقبول الدعوي الفرعية المقامة من المدعي عليه / "ع. ه" شكلاً.

ثالثا: في موضوع الدعوي الفرعية بامتداد عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 يونيو 1965  الخاص بالشقة رقم 15 بالدور الرابع بالعقار رقم "......"- عن مورثته "ت. ع" بذات الشروط ولمرة واحدة على النحو الوارد بحيثيات الحكم، وألزمت المدعين أصليا بمصاريف الدعوي الفرعية ومبلغ خمسة وسبعون جنيها.

رابعا: في موضوع الدعوى الأصلية برفض الدعوي، والزمت المدعين أصليا بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .