للملاك والمستأجرين.. الهيئة العامة لمحكمة النقض تدخل لفض نزاع بين مبدأين متضاربين.. يشترط للحكم بإخلاء المكان المؤجر لاستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى أن يصدر حكم قضائي نهائي في ثبوت الاستعمال الضار للمبنى

أصدرت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها، حكما فريدا من نوعه، يقضى بالعدول عن مبدأ قضائيا ويرسى مبدأ جديدا، قالت فيه: "يشترط للحكم بإخلاء المكان المؤجر لاستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنىأن يصدر حكم قضائي نهائي في ثبوت الاستعمال الضار للمبنى".

الخلاصة:

يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لاستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى والواردة بالفقرة (د) من المادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يصدر حكم قضائي نهائي في ثبوت الاستعمال الضار للمبنى ويكون له قوة الأمر المقضي أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ويمتنع عليها العودة إلى مناقشة تلك المسألة التزاما بحجية هذا الحكم.

صدر الحكم في المقيد برقم 16045 لسنة 85 القضائية "هيئة عامة"، برئاسة المستشار  حسني عبد اللطيف، وعضوية المستشارين محمد فوزي خفاجي، ونبيل أحمد عثمان، وعبد الرحيم الصغير زكريا، وعطية محمد زايد، ونبيل فوزي إسكندر، وفراج عباس حسين، وأحمد فتحي المزين، وعبد الصمد محمد هريدي، وعمرو محمد الشوربجي، ووليد عبد الجابر محمد، وبحضور كل من المحامي العام الأول لدى محكمة النقض أحمد رشاد عويس، وأمانة سر أحمد علي أبو القاسم.

الوقائع.. نزاع بين المالك وورثة المستأجر حول "العين"

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضدهما الدعوى رقم 216 لسنة 2013 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية، بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 سبتمبر 1981 وإخلاء العين المبينة بصحيفة الدعوى والتسليم، على سند من القول: إنه بموجب عقد الإيجار سالف الذكر استأجر مورث المطعون ضدهما العين محل النزاع من المالك السابق للعقار - الذي آلت ملكيته إليها - وإذ ثبت استعمالها بطريقة ضارة بسلامة المبنى بموجب الحكم الصادر في الدعوى رقم 171 لسنة 2004 إيجارات الزقازيق، واستئنافها رقم 819 لسنة 56 قضائية المنصورة مأمورية الزقازيق، ومن ثم أقامت الدعوى.

في تلك الأثناء - حكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم 899 لسنة 57 قضائية المنصورة مأمورية الزقازيق، وبتاريخ 29 سبتمبر 2015 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

والسبب.. استعمال العين بطريقة ضارة بسلامة المبنى

وحيث إن الدائرة المحيلة رأت بجلستها المنعقدة بجلسة 2 مايو 2024 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها؛ للفصل فيها عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 المعدل، وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة العامة مذكرة تكميلية التزمت فيها رأيها السابق.

وإذ ذهبت بعض الأحكام إلى إتجاهين:

أولهما: أنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر الإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها في الفقرة (د) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أن يصدر حكم قضائي نهائي قاطع في ثبوت هذه الإساءة في الاستعمال، فتكون له قوة الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء، تأسيسا على أن للقضاء النهائي قوة الأمر المقضي فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم أنفسهم، فإنه يمتنع عليهم العودة إلى المناقشة في المسألة التي فصل فيها وهي ثبوت الاستعمال الضار.

ثانيهما: بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أن ما جاء بنص الفقرة (د) من المادة 18 المار بيانها من اشتراط الحصول على حكم نهائي لا يمس ذاتية القاعدة المقررة لسبب الإخلاء ولا يغير حكمها، وليس في هذا النص ما يقيد سلطة القاضي التقديرية في الفسخ، إذ لم يوجب نص المادة 18 سالفة الذكر على القاضي الحكم بالإخلاء إذا توفر سبب من الأسباب التي حددت شروطها فيه، كما لا يستقيم أن يستلزم المشرع رفع دعوى بالإخلاء إذا كانت مهمة المحكمة مقصورة على مجرد الالتزام بحجية الحكم السابق بثبوت الضرر، دون أن يكون لها سلطة تقديرية في أن تستجيب لطلب الإخلاء أو ترفضه، والسلطة التقديرية للقاضي مقررة له بحكم القانون ولصالح المتقاضين ليقوم بتقدير خصوصيات كل حالة أو منازعة وظروفها وملابساتها ويختار الحل المناسب لها والأقرب إلى تحقيق العدالة، فلا يجوز للقاضي أن يمتنع عن إعمال سلطته التقديرية ولا أن يتنازل عنها أو ينيب غيره فيها إذ إن المشرع أعطى له سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقا للغاية التي استهدفها المشرع منها كي لا يتعسفوا في استعمالها، مما لازمه أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع متضمن تعسف المؤجر في استعمال حقه بطلب الإخلاء، فإنه يجب على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تعرضها لهذا الدفاع، وما إذا كانت الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء في ضوء ما يجب توفره من حسن النية في تنفيذ العقود حتى ولو كان الضرر الناشئ عن استعمال المستأجر ثابتا بموجب حكم نهائي سابق.

النزاع يصل الهيئة العامة لمحكمة النقض

"الهيئة العامة للنقض" في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن السياسة التشريعية التي انتهجها المشرع في معالجة أزمة الإسكان ألجأته إلى إصدار تشريعات استثنائية خاصة ومؤقتة لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، قيد فيها حق المؤجر في طلب انتهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة في تلك القوانين والواردة على سبيل الحصر، إلا أنه وازن في هذه العلاقة الإيجارية بين طرفيها كلما كان ذلك ممكنا لإحداث التوازن بين حقوق المؤجر في ملكيته للعقار وحقوق المستأجر في الانتفاع به، ومن ذلك النص في الفقرة (د) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ كفل حق المؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إذا قام المستأجر باستعمالها استعمالا ضارًا بسلامة المبنى أو سمح بذلك، وخروجا على القواعد العامة في قانون الإثبات وحماية للمستأجر وحتى لا يتوسع في مفهوم معيار الضرر حدد وسيلة الإثبات القانونية الوحيدة للتثبت من استعمال المستأجر للعين المؤجرة استعمالا ضارًا بسلامة المبنى بأن يكون ذلك ثابتا بحكم قضائي نهائي.

وبحسب "الهيئة العامة للنقض": ومن ثم فإنه يكون قد استلزم إقامة دعوى موضوعية سابقة على الحكم بالإخلاء تتسع لبحث ما يثيره طرفا العلاقة الإيجارية من منازعات حول وقوع الفعل ونسبته إلى المستأجر ووقوع الضرر، ويخضع ذلك لتقدير قاضي الموضوع - بما له من سلطة تقديرية في هذا الشأن - لبيان مدى تأثير الاستعمال الضار للعين المؤجرة على سلامة المبنى الكائنة به، وبصيرورة هذا الحكم نهائيا فإن ما فصل فيه من ثبوت استعمال المستأجر للعين المؤجرة استعمالا ضارًا بسلامة المبنى سواء ما ورد ذلك بمنطوقه أو بالأسباب المرتبطة بالمنطوق ارتباطا وثيقا ولازمة للنتيجة التي انتهى إليها، يكون قد حاز قوة الأمر المقضي والمنصوص عليها بالمادة 101 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 2968.  

الهيئة العامة لمحكمة النقض تفصل في مبدأين متضاربين

وتضيف "الهيئة العامة للنقض": وذلك بعدما تناقش فيها الخصوم واستقرت حقيقتها فيما بينهما استقرارًا مانعا من إعادة مناقشتها أو المجادلة فيها ولو بأدلة قانونية أو واقعية لم يسبق إثارتها في تلك الدعوى، بما يجب على محكمة الإخلاء أن تأخذ به في حكمها وتفصل على مقتضاه ويمتنع عليها مخالفته أو إعادة بحثه، وإلا كان حكمها مخالفا لحجية حكم سابق، باعتبار أن احترام حجية الأحكام تعلو على ما عداها من اعتبارات النظام العام، ذلك أن المشرع اعتبر تناقض الأحكام هو الخطر الأكبر الذي يعصف بالعدالة ويمحق الثقة في القضاء، فلا يصح إهدار هذه الحجية بمقولة إنها لا تتسع لتشمل ما إذا كان المؤجر متعسفا في استعمال حقه بطلب الإخلاء من عدمه فضلا على أنه تقييد المطلق النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص ومن شأنه استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل.

ولما تقدم، فإن الهيئة تقر المبدأ الذي انتهى إلى أنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لاستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى والواردة بالفقرة (د) من المادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يصدر حكم قضائي نهائي في ثبوت الاستعمال الضار للمبنى ويكون له قوة الأمر المقضي أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ويمتنع عليها العودة إلى مناقشة تلك المسألة التزاما بحجية هذا الحكم، والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن، ومن ثم فإن الهيئة - وبعد الفصل في المسألة المعروضة - تعيد الطعن إلى الدائرة التي أحالته إليها للفصل فيه، وفقا لما سبق، وطبقا لأحكام القانون.

لذلك:

قررت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية، ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بالأغلبية المنصوص عليها بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 المعدل:

أولا: بإقرار المبدأ الذى تبنته الأحكام التي انتهت إلى أنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لاستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى والواردة بالفقرة "د" من المادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يصدر حكم قضائى نهائي في ثبوت الاستعمال الضار للمبنى، ويكون له قوة الأمر المقضى أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء، ويمتنع عليها العودة إلى مناقشة تلك المسألة التزاما بحجية هذا الحكم، والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن.

ثانيا: بإعادة الطعن إلى الدائرة المحيلة للفصل فيه. 

الهيئة العامة للنقض ترسى مبدأ قضائيا بشأن إخلاء العين بسبب الإضرار بسلامة المبنى